文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设工作(zuò)会(huì)议提出“有条件的可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房(fáng)者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的(de)别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大(dà)开发时代步入高质(zhì)量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋势，也是(shì)对(duì)购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进入存(cún)量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房(fáng)改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国(guó)一定能(néng)实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风(fēng)险。取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央房(fáng)住不炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制(zhì)度(dù)怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预(yù)售最早源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管(guǎn)保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国一(yī)样在支付完(wán)首付款后从银行一次(cì)性(xìng)贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程进度(dù)在完全(quán)交房前(qián)进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触(chù)发(fā)风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消预售(shòu)制度(dù)，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性(xìng)，现在(zài)中国(guó)住(zhù)房进入存量时(shí)代，取消预售(shòu)制度有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，当然这需(xū)要配(pèi)套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和(hé)居(jū)住(zhù)属性，安(ān)居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过(guò)硬的产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的(de)重(zhòng)大(dà)措(cuò)施。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持当期(qī)三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方(fāng)案研究(jiū)时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育(yù)而(ér)生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还(hái)未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄(xióng)厚的(de)资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民(mín)数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业(yè)务的(de)经(jīng)验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在(zài)努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时(shí)其(qí)在购(gòu)下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明(míng)书，上有文(wén)字(zì)详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商(shāng)的(de)资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售模(mó)式成为当时中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推(tuī)动了(le)中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全(quán)部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资(zī)金等(děng)能力把项(xiàng)目(mù)完成(chéng)，资(zī)金需放入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管账户(hù)资(zī)金，中国香港要求律师(shī)行在银行(xíng)开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行(xíng)将(jiāng)成最大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面(miàn)临(lín)住房需求(qiú)大(dà)和供给(gěi)量(liàng)短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来(lái)，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业(yè)，强调(diào)基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的(de)进(jìn)程大于城市(shì)化进程，唯有解决(jué)住房基(jī)础等城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进一步(bù)推进城市化。但(dàn)当时(shí)推行的(de)是“统一管理，统一分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题(tí)，因此福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的(de)需求(qiú)量大(dà)，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进一步(bù)深化城镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济(jì)的(de)商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发(fā)时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来(lái)说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋(wū)预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案(àn)登记和预告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需(xū)要一次性付(fù)清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款的(de)形式一(yī)次(cì)性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商(shāng)可(kě)能已拿到(dào)了全(quán)部购(gòu)房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国(guó)香港(gǎng)的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地(dì)的(de)开发商而言，预售制商(shāng)品房(fáng)也开(kāi)启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制(zhì)推动城市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地产市场快速发(fā)展阶段的(de)资金需求，也提高了居民(mín)居住水平(píng)，中国内地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住(zhù)房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内地(dì)房地产行业的(de)发(fā)展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业(yè)从无(wú)到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特(tè)别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的投资(zī)占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等毕业2年之内都算应届吗，21年毕业生23年算应届吗通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资(zī)存量占社(shè)融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值(zhí)占(zhàn)股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市(shì)值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较(jiào)低，居(jū)民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)，当前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间的(de)购房合(hé)同(tóng)、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引发资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融(róng)层面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波(bō)动或经营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房(fáng)者(zhě)签订的预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的预售(shòu)监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品(pǐn)房预售管理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开发企业预(yù)售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程(chéng)建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州(zhōu)、合肥等(děng)城市则(zé)按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积(jī)或(huò)者(zhě)项目工程(chéng)总额(é)报(bào)价(jià)计算(suàn)重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致(zhì)楼盘(pán)没(méi)有资(zī)金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监管账户(hù)拨付(fù)资金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转给房(fá毕业2年之内都算应届吗，21年毕业生23年算应届吗ng)企，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求(qiú)购(gòu)房者支付的(de)预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式(shì)发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或第三方(fāng)验(yàn)收合(hé)格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付(fù)的(de)房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三(sān)方公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何责任与损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的(de)资金全部来自(zì)银行(xíng)，银行根(gēn)据(jù)工(gōng)程进度向开(kāi)发商提供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动机监管开(kāi)发商(shāng)施工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交付时需(xū)取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审查(chá)后发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收(shōu)凭证(zhèng)向银(yín)行得(dé)到(dào)购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批(pī)后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不(bù)能(néng)购(gòu)买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在(zài)购房(fáng)款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规定最(zuì)低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支(zhī)付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支(zhī)付(fù)节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支付(fù)节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银(yín)行按施工节(jié)奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期(qī)房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当(dāng)房(fáng)屋出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一(yī)名(míng)律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无(wú)误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了(le)10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部(bù)分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在(zài)合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般会在(zài)合(hé)同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司(sī)的检验验收(shōu)后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环(huán)节，英(yīng)国期房预(yù)售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程(chéng)中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本(běn)二战结(jié)束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开发(fā)商向金融机(jī)构(gòu)或指定保证机构或保险机构签(qiān)订(dìng)定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证明书(shū)交付给(gěi)购(gòu)房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证明书向金融机(jī)构或保(bǎo)证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超(chāo)20％的(de)定金(jīn)，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即(jí)可向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工程(chéng)进(jìn)度支付，所(suǒ)有资(zī)金(jīn)进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡(pō)开发商有统一(yī)的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样(yàng)采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一(yī)详细规定，要(yào)求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过(guò)程中随着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增加(jiā)，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与(yǔ)付款会(huì)存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型需(xū)求(qiú)的(de)支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融(róng)工具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在(zài)起，对还在正常运转的(de)房企(qǐ)包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充分估(gū)计形势(shì)复杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延(yán)期(qī)以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工程(chéng)进度付款机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独立(lì)于(yú)开发(fā)商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得(dé)的(de)过(guò)硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。

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