5月以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机(jī)构对于这一板(bǎn)块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报统计(jì)，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个(gè)股分(fēn)别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置(zhì)房(fáng)地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地(dì)产公(gōng)司(sī)市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回(huí)升，年(nián)底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业(yè)的持股比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年(nián)一(yī)季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科(k杨志的性格特点和人物事迹概括，杨志的性格特点和人物事迹简介ē)A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对(duì)于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一(yī)季(jì)报汇(huì)总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股(gǔ)万科(kē)A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙头(tóu)股从(cóng)排(pái)位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为(wèi)明(míng)显；其次(cì)是(shì)金地集团退出(chū)百大之(zhī)列。但(dàn)考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持(chí)仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的(de)是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分(fēn)化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的(de)红(hóng)利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照(zhào)产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投(tóu)资(zī)机会的(de)。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年(nián)销售(shòu)面积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研(yán)究(jiū)员(yuán)吕功(gōng)绩(jì)也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的(de)进(jìn)程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收(shōu)入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而(ér)行(xíng)业高(gāo)增(zēng)的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧出清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司(sī)就(jiù)能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的(de)贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样的认识(shí)转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域(yù)性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入(rù)统(tǒng)计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的(de)股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务(wù)杨志的性格特点和人物事迹概括，杨志的性格特点和人物事迹简介、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实杨志的性格特点和人物事迹概括，杨志的性格特点和人物事迹简介现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其(qí)原因，一(yī)方面(miàn)是(shì)该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结(jié)算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣(róng)安地产则是(shì)主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实(shí)现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂(mèi)出现的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球基(jī)金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企(qǐ)受限(xiàn)于(yú)信用(yòng)问题(tí)或者(zhě)资金紧张(zhāng)没(méi)法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取(qǔ)低成本(běn)土(tǔ)地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从(cóng)融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房(fáng)企的净负(fù)债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的(de)浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的(de)结(jié)构性机会依(yī)然存(cún)在，少部分公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和良好(hǎo)的不动产资(zī)产运(yùn)营能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关(guān)系等问题，市(shì)场对民(mín)营(yíng)房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这(zhè)一(yī)轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企来说估(gū)值的修(xiū)复(fù)更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展阶段，具备(bèi)较快速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造(zào)能力(lì)，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢(shū)的(de)提升，应该关注估值相对较(jiào)低(dī)，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨的(de)概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出(chū)现分化，要关注将受益(yì)于行业集(jí)中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这(zhè)一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要(yào)客观地(dì)去(qù)持续观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面是否(fǒu)可(kě)以维(wéi)持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次(cì)是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的(de)重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市(shì)，投(tóu)资力度(dù)较大。投(tóu)资的(de)驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四月环(huán)比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到六(liù)月份房(fáng)企为了(le)半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说(shuō)，第(dì)二(èr)季度、第三(sān)季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬(yáng)也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以及上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他(tā)基(jī)本面的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只有极为少数的(de)、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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