近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出(chū)该类产(chǎn)品长期投资价值(zhí)，通过(guò)观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权(quán)类项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标的(de)时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配(pèi)情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高(gāo)比例的稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额(é)比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募(mù)REITs的(de)主要收益(yì)来源为持(chí)有期(qī)分红(hóng)收益，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金份额(é)二级市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经营现金(jīn)流，投资人(rén)通过基(jī)金募集材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得的(de)现金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副(fù)总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红(hóng)类(l亢可以加什么偏旁变成什么字，亢这个字可以加什么偏旁èi)似于债券派(pài)息，但不等同于债券(quàn)的固(gù)定利(lì)息回报(bào)，而是由可供(gōng)分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度(dù)来看，一(yī)方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者的(de)投资品类，为资产配置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另一(yī)方面(miàn)，公募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)能够(gòu)帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获(huò)取相对于(yú)投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控(kòng)制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外(wài)，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市(shì)场价格(gé)走(zǒu)势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响，可分配金额(é)完成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份(fèn)额(é)的分红金(jīn)额进行计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红前后基金份(fèn)额(é)净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红前后(hòu)均可以获得(dé)公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收(shōu)益(yì)的(de)影响程度。”中航基(jī)金相关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括(kuò)利润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与增值两(li亢可以加什么偏旁变成什么字，亢这个字可以加什么偏旁ǎng)个部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的(de)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投(tóu)资者应该注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经(jīng)营权(quán)类和(hé)产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益(yì)主要包(bāo)括(kuò)每年的(de)现(xiàn)金分红(hóng)及资(zī)产增值的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主要来(lái)自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资产的分红包(bāo)括了(le)利润分配和(hé)本金的归(guī)还(hái)，两者的比率也是变动(dòng)的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区(qū)别(bié)。特许经营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因(yīn)其(qí)分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不再能(néng)产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可(kě)供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高(gāo)的(de)分(fēn)派率水平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对(duì)较低(dī)，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基(jī)金份额单(dān)价随着分派(pài)进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年限一(yī)般(bān)较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加(jiā)投(tóu)资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的(de)假设反映在基础(chǔ)资(zī)产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的(de)资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性区(qū)别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目(mù)进(jìn)行调(diào)整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适(shì)合长期(qī)持(chí)有。建议(yì)投(tóu)资者对(duì)经营权类的资产可以更多关注内部收益率的(de)高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更多(duō)关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的经营净(jìng)现(xiàn)金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合(hé)实(shí)力(lì)、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人实力等(děng)多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易(yì)带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模(mó)较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供(gōng)分配金额(é)预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披露预(yù)测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设施(shī)项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人也称。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 亢可以加什么偏旁变成什么字，亢这个字可以加什么偏旁