5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代表(biǎo)的机构对(duì)于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局(jú)。数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以南方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月(yuè)28日时(shí)有(yǒu)小(xiǎo)幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五只个股分(fēn)别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色，但公募(mù)所持(chí)房地产公司市(shì)值在股(gǔ)票资产中的占比却断(duàn)崖(yá)式(shì)下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三(sān)年(nián)来(lái)的(de)首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报(bào)汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排名(míng)最高(gāo)的是保利发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报(bào)，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显；其次(cì)是金(jīn)地(dì)集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复(fù)苏(sū)链上最后一环(huán)，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大(dà)分化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市(shì)场(chǎng)投(tóu)资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的(de)红利期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的(de)行业(yè)，传统认知上没(méi)有什(shén)么投资机会的(de)。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也出(chū)现了(le)一些机会，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定的政策(cè)出来(lái)去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从(cóng)城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及过(guò)快上(shàng)行的房价，因而行业高增(zēng)的时代(dài)已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的(de)需求(qiú)或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入到(dào)供给侧(cè)出清的过程。这个(gè)过(guò)程中(zhōng)，综(zōng)合(hé)竞(jìng)争(zhēng)力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代(dài)表没有投资(zī)机(jī)会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本(běn)面来(lái)看，上实发展的主营业(yè)务为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发与经(jīng)营。公(gōng)司(sī)的(de)主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一(yī)季度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面(miàn)则是(shì)公司(sī)拿地结算持续(xù)性(xìng)向好，从数字上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的(de)业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了(le)知(zhī)名机(jī)构(gòu)在其中持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前十中，这也(yě)是连(lián)续第三个(gè)季(jì)度他有的(de)两(liǎng)只产品杀(shā)入(rù)前十(shí)。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上海区(qū)域性(xìng)地(dì)产公司(sī)外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报交出的(de)也(yě)是一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司(sī)实(shí)现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀入十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此外(wài)联袂出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受2197的立方根是多少，216的立方根是多少《红周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于(yú)信用问题或(huò)者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本(běn)土(tǔ)地(dì)，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成(chéng)本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是(shì)，在当前中特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产(chǎn)股或(huò)存在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会(huì)依然存(cún)在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库(kù)存的(de)优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低(dī)的融资(zī)成本，优质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运营能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司也是(shì)更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩(jì)强(qiáng)调(diào)，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地(dì)资源债权(quán)债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长期的(de)维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能(néng)力(lì)，以此带来(lái)估值(zhí)中枢(shū)的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的(de)话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需(xū)要(yào)客观地去持续观察(chá)国(guó)企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先是融(róng)资成本(běn)保持低位，其次是销售份额持(chí)续提(tí)升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年(nián)2197的立方根是多少，216的立方根是多少的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较大增速的增(zēng)长。而(ér)这(zhè)些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房(fáng)地产业(yè2197的立方根是多少，216的立方根是多少)内人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核心城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能(néng)够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏(sū)过程(chéng)中(zhōng)，还面(miàn)临着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市(shì)场从四月份(fèn)开(kāi)始(shǐ)又在(zài)往(wǎng)下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等极个别(bié)城市四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也不(bù)太(tài)乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压(yā)力(lì)、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的(de)一个市(shì)场乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业链的(de)复苏速(sù)度都(dōu)比想象的要慢很多(duō)，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下(xià)游就不(bù)是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基(jī)本(běn)面(miàn)的钱(qián)。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待它的基本面(miàn)不(bù)断地凸(tū)显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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