OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍(réng)未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的(de)下跌走势(shì)，午后(hòu)跌(diē)幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已(yǐ)签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人(rén)也表(biǎo)示(shì)，近期已同步启(qǐ)动了(le)应急(jí)预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导(dǎo)高度(dù)重视，浦东新区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　多(duō)位业内人士表(biǎo)示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的事件继(jì)续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后二级市(shì)场价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个(gè)交易(yì)日(rì)二(èr)级市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市(shì)以来(lái)，华安(ān)张江光大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在(zài)全(quán)市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现上(shàng)看，目前上(shàng)市的8只产业(yè)园区(qū)基国家常务委员7人，国家常务委员7人简历础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张(zhāng)江光(guāng)大园项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事件，因此导致二(èr)级市场价格出现波动。”一(yī)位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述(shù)人士看(kàn)来，尽管出于风险规(guī)避(bì)的原因，最近(jìn)几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不(bù)会从根本上影(yǐng)响其(qí)内外(wài)价值。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示，目前随着二(èr)级(jí)市(shì)场价格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌会受到(dào)基本面、情绪(xù)面等多重因素影响，不好判断价格是(shì)不是已经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市(shì)场表现低迷(mí)，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅(fú)较大(dà)，其(qí)实(shí)有些隐含收益(yì)率高的产品具备一定的投资(zī)价值，很适合(hé)稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事(shì)高(gāo)如星(xīng)对此(cǐ)表示，若张江(jiāng)园(yuán)区最终能(néng)顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经营现金流没(méi)有造成(chéng)大的(de)影响(xiǎng)，“事件性(xìng)利空下调至得(dé)这么急、这么深(shēn)，加上(shàng)前(qián)期本身园区类资产就回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终(zhōng)还是落到租金收入受不受(shòu)影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大(dà)，估计园(yuán)区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技(jì)。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同(tóng)时(shí)，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项(xiàng)目出租(zū)率下(xià)降事(shì)项，一度二(èr)级市场(chǎng)价格出(chū)现回落。在(zài)随后召开的业绩(jì)说明(míng)会(huì)中管理人就相关事项(xiàng)进行了解释说明(míng)，市场信(xìn)心(xīn)得(dé)到了一定提振，二级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)表现也趋于平稳。据(jù)了(le)解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园(yuán)项目(mù)的信心，预计(jì)签署(shǔ)意向书和合(hé)同谈判(pàn)中的储备租户(hù)正(zhèng)常转(zhuǎn)化后(hòu)，项(xiàng)目(mù)出(chū)租率将(jiāng)得(dé)到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募(mù)之路又(yòu)迎来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负(fù)责人(rén)坦言，事发突然(rán)确(què)实始(shǐ)料(liào)未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技消息(xī)的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作(zuò)，并同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应对(duì)哲库提前退(tuì)租的可(kě)能事项。由于张润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负责人介(jiè)绍说，目前(qián)储(chǔ)备租国家常务委员7人，国家常务委员7人简历户还(hái)是比较丰(fēng)富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等(děng)产(chǎn)业客户，租赁意向面积超过(guò)了2万(wàn)方。从意向储备转化(huà)为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手(shǒu)通过(guò)签(qiān)署租赁(lìn)意向(xiàng)书(shū)来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月(yuè)履约(yuē)保证金(jīn)给了我们一些(xiē)空间，但(dàn)本着(zhe)对首批扩募、对市场(chǎng)负责的(de)态度，我们(men)肯(kěn)定(dìng)要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内完成去(qù)化。”相(xiāng)关负责人(rén)说道(dào)。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已(yǐ)持(chí)有的同区域的张江光大园项目一季(jì)度末(mò)也(yě)有将近30％的(de)空置率，原始(shǐ)权益人有(yǒu)那么多储(chǔ)备租(zū)户，之前的空置率为何未能得到(dào)解决(jué)。

　　对此相关(guān)负责人(rén)解释，张(zhāng)江光大园一直以(yǐ)来都坚(jiān)持以(yǐ)市场(chǎng)化运营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而(ér)这次项目的大(dà)租(zū)户退(tuì)租正好发生在市(shì)场(chǎng)活跃度(dù)的(de)短期低(dī)点(diǎn)，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看到出租率下(xià)滑情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边也作了(le)一(yī)定的资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目在给租户的分隔空(kōng)间、交付标准、租(zū)金(jīn)水平等方(fāng)面也有一些差(chà)异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的(de)大平层，楼的成新度高(gāo)一(yī)些(xiē)，单(dān)价也贵一些，张江光大园单层(céng)以一千平的面积为主，还(hái)有一(yī)些独(dú)栋(dòng)形态的物(wù)业(yè)。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自身需求和预算挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的(de)管理(lǐ)人都变成了一家，后(hòu)续我们(men)在资源共享和联合(hé)营销方面能更(gèng)加(jiā)充分发(fā)挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上(shàng)述负责(zé)人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和(hé)张江高(gāo)科目前在(zài)管资产约(yuē)五(wǔ)百万(wàn)方，还(hái)有一(yī)些其他(tā)在开发的(de)储(chǔ)备项目，这些都将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产(chǎn)业空间资产(chǎn)上市平台目(mù)标的(de)坚(jiān)实后(hòu)盾和储备(bèi)资源。“我们(men)非常(cháng)重视张江REIT这个资(zī)本平台和它(tā)未来的发(fā)展。”相关(guān)负责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实现基(jī)金扩(kuò)容的第一步，也是至关重要的(de)一步(bù)，眼下我们可能面临了一些突发(fā)情(qíng)况需要解决，但是(shì)这和我们(men)在张江科学(xué)城(chéng)这(zhè)三十(shí)年建设发展(zhǎn)过程中所经(jīng)历的相比，只能算是一个(gè)非常小(xiǎo)的插(chā)国家常务委员7人，国家常务委员7人简历曲。我(wǒ)们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事(shì)件的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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