万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债(zhài)务(wù)人被中国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房子早已售出(chū)，业主并(bìng)非(fēi)中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些业主的(de)维权(quán)信(xìn)息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可(kě)能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到(dào)，这个(gè)位于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕(rào)的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信(xìn)达(dá)在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良(liáng)债权(quán)转让项(xiàng)目(mù)的处置(zhì)主体是中国信(xìn)达资(zī)产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司（下称(chēng)赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司(sī)是共(gòng)同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次(cì)围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是(shì)一起中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的(de)拍(pāi)卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押(yā)出(chū)去，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　反映问题还是反应问题，反应问题和反映问题有什么区别和联系　作为海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基(jī)本都是(shì)北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另据地产自(zì)媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团的(de)高(gāo)管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付价款并实际(jì)占有，那么(me)，中(zhōng)国信达(dá)转让(ràng)这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除(chú)查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于(yú)商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)权利保护问题(tí)的(de)批(pī)复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的(de)购(gòu)买房(fáng)屋并已(yǐ)支付(fù)全(quán)部(bù)价(jià)款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付(fù)请求(qiú)权优(yōu)先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了部(bù)分价款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前已实(shí)际支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际(jì)上(shàng)是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房(fáng)子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国信达申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中(zhōng)国(guó)信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中国金谷国际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其(qí)他(tā)房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既(jì)反映问题还是反应问题，反应问题和反映问题有什么区别和联系没有很大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院，作为中赫(hè)集团(tuán)进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的(de)楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成(chéng)为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵(kē)成本超(chāo)6万的(de)成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)的(de)地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是(shì)当(dāng)时(shí)有名(míng)的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套300平(píng)米的反映问题还是反应问题，反应问题和反映问题有什么区别和联系(de)法(fǎ)拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不(bù)少知名人(rén)士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路(lù)线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初(chū)，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫(hè)集团(tuán)，发(fā)现其深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝(cháng)试过多元化(huà)业务，先(xiān)后进军能源(yuán)市(shì)场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的(de)新东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)全部(bù)股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下(xià)北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么(me)又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫集团股(gǔ)份(fèn)质(zhì)押陆(lù)续质(zhì)押(yā)，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记录。质权人(rén)包括(kuò)海金商业保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易(yì)所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安(ān)足球俱(jù)乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押(yā)手中的中赫集团(tuán)股份，但国安(ān)和中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能(néng)力而(ér)拒(jù)不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实(shí)控(kòng)人都成为(wèi)老赖的(de)情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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