万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外(wài)走红(hóng)，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达(dá)为了收(shōu)回(huí)钱款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的时候，他们的(de)姿势(shì)都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想到，这(zhè)个位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国(guó)信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权转让项目的(de)处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一(yī)起(qǐ)中国信(xìn)达(dá)北分讨债(zhài)的(de)故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有(yǒu)网签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去(qù)，现在(zài)还没资金解抵押(yā)，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权回(huí)本的(de)愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定，民事(shì)执行中，业(yè)主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户(hù)手续的(de)，如果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提(tí)出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查(chá)封(fēng)，同时可以联合(hé)起诉开发商(shāng)，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商品房(fáng)消(xiāo)费者权(quán)利保护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方式(shì)明确了购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购(gòu)买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩论终结前(qián)已实际(jì)支(zhī)付剩余价款的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么这笔不(bù)良债权(quán)，实际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可(kě)能(néng)不仅(jǐn)不(bù)能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债权(quán)转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国(guó)金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯(wéi)一(yī)股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商(shāng)，相较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)既(jì)没有(yǒu)很大规模(mó)，也没(méi)有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地(dì)块，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的(de)姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万的成(chéng)年(nián)银杏树(shù)，还(hái)是每平米20万元(yuán)的价格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出(chū)其在北京豪(háo)宅圈的(de)地(dì)位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手是(shì)当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不少知(zhī)名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊(lěi)等知名(míng)商业(yè)大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了(le)中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今(jīn)沦落到(dào)这(zhè)个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出(chū)背后(hòu)的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深(shēn)陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商(shāng)到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周金辉(huī)的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而追(zhuī)根溯(sù)源，这(zhè)个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在(zài)于(yú)收(shōu)购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之路(lù)并不好(hǎo)走(zǒu)。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就尝试过(guò)多(duō)元(yuán)化业务，先后进(jìn)军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下北京国安(ān)俱(jù)乐(lè)部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱(jù)乐部全部(bù)股权。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下(xià)北(běi)京国(guó)安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅(zhái)49是质数还是合数为什么是奇数，49是质数还是合数为什么不是奇数真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续(xù)质押，据企查查(chá)显示，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建(jiàn)工(gōng)、山(shān)东国(guó)际信托、中融信托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营状况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫(hè)集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份，但国安和中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持续(xù)没(méi)有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执行标的(de)高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共同成为(wèi)被执行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义务(wù)，上(shàng)述被执行人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多(duō)亿的(de)北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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