饱受争(zhēng)议的二手房交易中介(jiè)费问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监(jiān)管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了关于规范房地(dì)产经纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来(lái)，部分房地(dì)产经纪机构存在(zài)利用房源客源优势收取过(guò)高费(fèi)用、未(wèi)明码标价、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等(děng)问题，加(jiā)重交(jiāo)易当(dāng)事人负担(dān)、侵害其合法权益(yì)。

　　基于(yú)上述背景，两部门从(cóng)加(jiā)强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标(biāo)价等十方(fāng)面，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地(dì)产(chǎn)首(shǒu)席(xí)分(fēn)析师张大伟称，随着城(chéng)市(shì)发展，一二线(xiàn)城市(shì)二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易(yì)占比逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市(shì)场成交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖(lài)中介居间(jiān)成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院住房政策研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属(shǔ)于金额不低的(de)大宗交易，由于二手房交易(yì)成本较高、交易周期(qī)较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民往往通过(guò)中(zhōng)介(jiè)来(lái)完成。但很多中介利用信息不对(duì)称(chēng)等问题，将(jiāng)非(fēi)必要(yào)的收费夹带其中，如收(shōu)取过(guò)桥(qiáo)融(róng)资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造(zào)成(chéng)额(é)外的负担，而且(qiě)这(zhè)些服(fú)务事(shì)项并(bìng)未明码(mǎ)标价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务在内的相关(guān)市场交(jiāo)易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理(lǐ)和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问题成监(jiān)管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手房市(shì)场(chǎng)中，历(lì)来对房地产经纪服务(wù)行业(yè)关注最(zuì)多(duō)的一(yī)个话题(tí)，便是房地产(chǎn)经纪(jì)服务费的问题(tí)。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未来相关部门主要监(jiān)管的重(zhòng)点，将是(shì)对(duì)房(fáng)地产经纪服(fú)务收费及(jí)中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额不低(dī)的中介费(fèi)。以北京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费(fèi)率(lǜ)计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低(dī)住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服(fú)务费用(yòng)。鼓励按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分(fēn)档定价。引导由交易双方共(gòng)同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍，目前(qián)房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费标准的最早依(yī)据是1995年国家计委建设部(bù)下发的《关(guān)于房地(dì)产(chǎn)中介服务(wù)收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京(jīng)市执行的(de)2014年更新后的(de)收(shōu)费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经(jīng)交易各(gè)方协商同意，可在规(guī)定的收费标(biāo)准(zhǔn)基(jī)础(chǔ)上适当上浮(fú)，上(shàng)浮幅(fú)度(dù)最(zuì)高不(bù)得超过(guò)10％。”这意味着，当(dāng)前北京二(èr)手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房(fáng)地(dì)产中介(jiè)服(fú)务等57个政(zhèng)府定价，房(fáng)地产经纪服务收费多(duō)少由各中(zhōng)介机构自(zì)行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构(gòu)在实际收取费用过程中，相关监管部门当(dāng)前并未明确具体的(de)中介费率，中介机构(gòu)仅(jǐn)需在服务过程(chéng)中(zhōng)对收(shōu)费标(biāo)准进行明码标价(jià)即(jí)可(kě)。而房(fáng)地产经纪服(fú)务机构在具(jù)体收取(qǔ)过(guò)程(chéng)中，会结(jié)合房(fáng)屋(wū)价值及工资标准，综(zōng)合计算出合适的(de)中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门(mén)在此(cǐ)次(cì)意见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪(jì)机构应当在经(jīng)营门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服务(wù)内容和收(shōu)费标(biāo)准，不得混合标(biāo)价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地产经纪机构提供的基本(běn)服(fú)务和延伸服务(wù)，应当分别明确(què)服务项目和收费标准。房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构收费(fèi)前应当向交易当事人(rén)出(chū)具收费清单(dān)，列明收费标准、收费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对(duì)收费明显高于市场(chǎng)平均(jūn)水平的房地产经纪(jì)机构，住房(fáng)和城乡建设(shè)部门将会同市场监管(guǎn)等部门(mén)采取约谈等综合措施进行重点监(jiān)管(guǎn)。市场监(jiā2l是多少斤 2l是多少kgn)管(guǎn)部(bù)门会(huì)同(tóng)有关部门依法查(chá)处(chù)不按规定明码标价(jià)、操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)等违反价格(gé)和反垄断法(fǎ)律法(fǎ)规的行为。对房地(dì)产经纪机构相关违(wéi)法违规信息(xī)，市(shì)场监管部门(mén)要依(yī)法依规(guī)纳入国家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定价，是否(fǒu)意味着(zhe)，未来豪(háo)宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳(zhèn)中原(yuán)总(zǒng)经理郑叔伦(lún)称(chēng)，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档定价，合(hé)理(lǐ)降低(dī)住(zhù)房买卖和(hé)租(zū)赁经纪服务费用(yòng)，主要(yào)还是规范行业，打(dǎ)击收(shōu)费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪服务(wù)费用对(duì)市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由于当前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件而非规定，未来如何具(jù)体(tǐ)认(rèn)定(dìng)其中的(de)细则，还需要看各城市(shì)落(luò)地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市(shì)场看，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规(guī)范化，有利于行(xíng)业健康(kāng)发(fā)展。同时，由于二手房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵(dǐ)押、不同(tóng)税(shuì)费等都可能对(duì)交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行(xíng)业的专(zhuān)业性提出(chū)更高(gāo)的(de)要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下(xià)家各支付(fù)一半(bàn)的中(zhōng)介费，但(dàn)在一些热点城市的二手房交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部分购房者处(chù)于弱(ruò)势地位，从而(ér)会出现中介费及税费均由购房者来承(chéng)担。即(jí)使一些房(fáng)东愿意承担中介费，这部(bù)分费(fèi)用也(yě)可(kě)能(néng)通过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，2l是多少斤 2l是多少kg市(shì)场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)公司将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公(gōng)司可能(néng)会(huì)利(lì)用其支配地位，在原先经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)的基础(chǔ)上，再次向(xiàng)房(fáng)东收(shōu)取费用(yòng)，而这部分费用，房东往往会将其转(zhuǎ2l是多少斤 2l是多少kgn)再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上(shàng)相(xiāng)当(dāng)于变相推高了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费，不(bù)仅有利于(yú)提高交易中操作(zuò)的透明度，也有利于房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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