近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出该类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期(qī)后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分(fēn)红目前已包含了(le)利润分配和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额(é)占可供(gōng)分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持(chí)有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级(jí)市(shì)场价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资(zī)产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基(jī)金(jīn)募集材料(liào)和(hé)信息披露文(wén)件，结合行业(yè)及市(shì)场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责(作法与做法的区别，作法与做法的区别是什么zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关(guān)法规要(yào)求，基(jī)础设施基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金(jīn)年度可(kě)分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机(jī)制体(tǐ)现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于债券的(de)固定利(lì)息回报(bào)，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金(jīn)决(jué)定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过(guò)分(fēn)红(hóng)获(huò)取相对于(yú)投资债券(quàn)相(xiāng)对(duì)高的(de)收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平(píng)的预期(qī)，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济(jì)的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不达(dá)预期，一定(dìng)程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回(huí)归的过(guò)程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活(huó)力(lì)的改善(shàn)有(yǒu)一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日，将对基(jī)金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金额(é)进(jìn)行计算(suàn)。除(chú)权操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化(huà)的(de)修(xiū)正，使投资人在(zài)基金分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解(jiě)底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提(tí)是本金之上的增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分(fēn)派的是(shì)本金与增(zēng)值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很(hěn)大(dà)，大(dà)多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认(rèn)为(wèi)是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等(děng)合同年限到期(qī)后(hòu)基金价值面临(lín)极大(dà)不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投(tóu)资者(zhě)应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的(de)现金(jīn)分红及(jí)资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类产品的(de)收益主要来(lái)自项目每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权(quán)类资(zī)产的分红(hóng)包括了利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的(de)，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投资标的时(shí)，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形(xíng)成(chéng)区别(bié)。特许经营权类(lè作法与做法的区别，作法与做法的区别是什么i)的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对(duì)较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营权到期(qī)后不(bù)再(zài)能产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益(yì)，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也有足够年(nián)限收回本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意(yì)，特许经营权项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分(fēn)派进度逐(zhú)年下(xià)降是(shì)正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期(qī)后通过对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让金等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位业(yè)内人(rén)士还(hái)表示，在产品分红期，投资者(zhě)可(kě)以观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部(bù)收益率(l作法与做法的区别，作法与做法的区别是什么ǜ)等指标，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者(zhě)存在(zài)本质(zhì)性区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的(de)现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业本(běn)身经营(yíng)活动产生；可(kě)供(gōng)分配的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进(jìn)行(xíng)调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者(zhě)对(duì)经营(yíng)权类的(de)资产(chǎn)可以更多关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的资产更多关(guān)注(zhù)分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实(shí)力、公募(mù)基(jī)金管理人实力等多重因(yīn)素来(lái)选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调(diào)，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权(quán)效应相对明(míng)显、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次年的(de)可(kě)供分配金额预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额(é)与募(mù)集材料(liào)中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及(jí)市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也称(chēng)。

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