导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存(cún)量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产存(cún)量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均一间(jiān)房(fáng)所能(néng)满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民(mín)户均1套房，其(qí)中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数(shù)，计算(suàn)出(chū)城镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显示(shì)，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意(yì)味着户户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均一套房无(wú)法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全(quán)国(guó)总人口的近(jìn)三成都是(shì)流动人口，流动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额(é)外的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套(tào)房，中国(guó)未(wèi)来(lái)地产仍有四大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发(fā)达国家(jiā)有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么当下房地(dì)产大(dà)分化(huà)时代已至，大分(fēn)化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现在不同能(néng)级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城(chéng)市(shì)二手房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来(lái)房地产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然(rán)灾害综(zōng)合(hé)风(fēng)险普查工(gōng)作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多(duō)万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了(le)大(dà)量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的(de)测(cè)算思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关(guān)数据有两处可(kě)以直(zhí)接公布，一(yī)是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二是居民(mín)住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国(guó)居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们就能(néng)够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个(gè)准确(què)统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)除(chú)以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺(shùn)利(lì)，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均(jūn)一(yī)套(tào)房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中国(guó)地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需(xū)要(yào)有(yǒu)多余住(zhù)宅(zhái)来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的(de)住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房(fáng)，就会造成人口净流入地的(de)住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人(rén)和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作的(de)流动人(rén)口(kǒu)在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际(jì)上会(huì)占据两套房，在(zài)高房(fáng)价的(de)大(dà)城市租赁一套(tào)房，在(zài)房价较低的(de)县城购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万(wàn)户(hù)城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅(zhái)为一(yī)居室和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当然这(zhè)与城市土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国(guó)人均水平(píng)的一(yī)半。若(ruò)去除20％的(de)公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德(dé)国(guó)和英国(guó)都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口(kǒu)，所(suǒ)需要的(de)住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似(shì)已经户(hù)户(hù)有房。即便(biàn)如(rú)此，中国(guó)人口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国(guó)未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需(xū)求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数(shù)不断(duàn)下(xià)降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致户数会因户均人口(kǒu)规(guī)模的(de)缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济发(fā)展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心城市(shì)流入(rù)，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时(shí)间为2000年(nián)以(yǐ)前(qián)的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买(mǎi)经济(jì)适用房(fáng)和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会(huì)进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积(jī)小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居生活的(de)环境，背后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求还(hái)将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的(de)中央经(jīng)济工作会议明确(què)指出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联(lián)系(xì)。随着经济发展水平的(de)提(tí)高，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过(guò)去(qù)二(èr)十年(nián)房(fáng)价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分(fēn)化时(shí)代已至(zhì)，这种分化不(bù)单(dān)局限于城市能级之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二(èr)手房之(zhī)间的(de)差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能(néng)存在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅占比实际(jì)值可(kě)能(néng)偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预期。

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