“现在的房地产(chǎn)很难再出(chū)现(xiàn)像过去十年的系统性行情(qíng)。”思睿集(jí)团合伙人、首席经济学家洪(hóng)灏向《红周刊》表示，房地(dì)产行(xíng)业分化(huà)的愈加明显，让机构(gòu)和投资(zī)者的(de)关注(zhù)度从板块向(xiàng)单个标的转移。上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业(yè)来看，无论是业绩(jì)，还是(shì)估值，房地产都已(润发乳是洗发水还是护发素，欧莱雅润发乳是洗发水还是护发素yǐ)经双杀到了最底部，而且是反复地杀到了底部，再往下的(de)空间已经不大(dà)了。

　　三道红线等指(zhǐ)标

　　成挖掘个(gè)股阿尔法重要参考(kǎo)

　　那么如何寻找房(fáng)地(dì)产个股的阿尔(ěr)法呢(ne)？

　　洪灏(hào)提醒(xǐng)，在房地产(chǎn)赛(sài)道中进行选择，需要非常(cháng)润发乳是洗发水还是护发素，欧莱雅润发乳是洗发水还是护发素小心，避免(miǎn)选了(le)半天，标的公司(sī)出现爆(bào)雷(léi)的情况。除此(cǐ)之外，洪灏指出，需(xū)要满足以下(xià)三(sān)个基(jī)准(zhǔn)：有大的国资背景的、杠(gāng)杆(gān)率较低(dī)的、此前(qián)没有踩过红线(xiàn)的。

　　他还表(biǎo)示(shì)，如(rú)果(guǒ)关注(zhù)一下今年房地产的开发资金(jīn)来源(yuán)，可(kě)以发现，其实(shí)银(yín)行(xíng)的信贷倾向是不太愿意给房企贷款的(de)，房企的主要(yào)资(zī)金来源来自新(xīn)盘的销售。但(dàn)今年新房(fáng)的销售(shòu)情况相较一(yī)般。再关注(zhù)一下，哪些房企(qǐ)能从银行拿(ná)到钱，其实主要还是那些有(yǒu)国企背景的(de)房(fáng)企，民营房企相(xiāng)对比较(jiào)困难，所(suǒ)以整个行(xíng)业出(chū)现了一个(gè)很明(míng)显的(de)分化(huà)，无论是在销售(shòu)，还是融(róng)资等各个方面都非常明显(xiǎn)。现(xiàn)在有国(guó)资背(bèi)景(jǐng)的房(fáng)企在资本市场表现(xiàn)相(xiāng)对(duì)较(jiào)好，但(dàn)没有国资背景的民营(yíng)房企(qǐ)股价大多(duō)表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊(kān)》表示，在房地产行业内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体到(dào)如何挖掘(jué)，我们会特别(bié)重视(shì)企业的(de)成(chéng)本优势(shì)，更具体一点(diǎn)，就是它的净借贷水平（净负债率）是(shì)不是行业内(nèi)的最(zuì)低(dī)水平；利润(rùn)率是不是行(xíng)业内最高的；融资成(chéng)本是(shì)否是(shì)行业内最(zuì)低的；建安成本是否也是业内最低(dī)的；这些(xiē)都是我们看重的(de)一家房(fáng)企的综合(hé)成本。

　　需要注意的是，能够同时满足上述条(tiáo)件的(de)房(fáng)企并不多。即便是在国央企中，仍有(yǒu)部分房企出现了“三道红线”的“踩线”情况，且有(yǒu)逐渐恶化的趋势。以(yǐ)A股为(wèi)例，《红周刊》根据Wind数据(jù)整理发现，截(jié)至2022年末，天房(fáng)发(fā)展、陆家嘴(zuǐ)、格力(lì)地产、西藏城投(tóu)、中交地产、中国(guó)武夷等国(guó)央企“三道红线”全(quán)踩。

　　除此之外(wài)，城建发展、京(jīng)投(tóu)发展(zhǎn)、光明地(dì)产、云南城投、首开股(gǔ)份、珠江股份、城投(tóu)控股等国(guó)央(yāng)企房企也(yě)踩了“三(sān)道红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年(nián)激进扩张房企

　　需(xū)警惕其重蹈(dǎo)覆辙

　　不难看(kàn)出，即便是有(yǒu)着较稳健特色的国央企(qǐ)房企，其(qí)财务指标(biāo)称得(dé)上完全健康的仍是(shì)少数。而更加值得注意的是，在2022年(nián)，不少(shǎo)国企，甚至地方国企(qǐ)开(kāi)始大举扩张。而这无疑又(yòu)进一步(bù)考验着国央企的(de)资金链情况。

　　对房企而言(yán)，扩张速度的张(zhāng)弛有度尤为重(zhòng)要，节奏把握准确，有(yǒu)助于房企(qǐ)储(chǔ)备(bèi)优质“弹药”；但过于乐观的(de)预判未(wèi)来市场(chǎng)，以及过于激进的扩张拿地节奏也(yě)有可能让房(fáng)企重蹈此前的高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以其配置的一家房企(qǐ)进行举例，它从2018年(nián)开始到2021年，连续4年(nián)的(de)净借贷比例都维持在33％左(zuǒ)右，完全没有增加杠(gāng)杆比例。而到2022年，这(zhè)家(jiā)房企(qǐ)明显感觉(jué)到(dào)机会(huì)来了，其开始在一线城市进行大(dà)举拿地(dì)，净负债率(lǜ)也由此前(qián)的33％左(zuǒ)右水准提高到45％左右(yòu)，涨了接近三(sān)分之一。与此同(tóng)时(shí)，该房企(qǐ)新购入地块也(yě)实现了(le)快速(sù)的开盘利(lì)用率，预计今(jīn)年会有更多的楼盘入市。像这类企业就(jiù)符合“最后的赢(yíng)家(jiā)”的特点。一方(fāng)面(miàn)，在于它本身储备了很多弹药，去(qù)年(nián)拿地超1000亿元(yuán)，且其中(zhōng)一半在一线城(chéng)市(shì)，另外一(yī)半也主要集中在强二线和二线城市；另(lìng)一方面(miàn)，它的扩张是有节制地扩(kuò)张。

　　陈(chén)昊扬同样提醒道，与(yǔ)之相反(fǎn)，有些房(fáng)企的扩张速(sù)度(dù)让人感觉又回(huí)到了2016年、2017年(nián)，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的(de)民营企业的影子。虽然说，见(jiàn)到机会时要出手，但出手的(de)章法仍(réng)要小心，如(rú)果(guǒ)负债率(lǜ)扩张得太快，但(dàn)未来(lái)的(de)两(liǎng)年市场没有想(xiǎng)象(xiàng)得那么好，可能会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么(me)如何来衡量(liàng)一家房(fáng)企的扩张速度(dù)是否激进？陈(chén)昊扬向《红周刊》表(biǎo)示，主要还是(shì)看房企的净(jìng)负债率水平，在我看来(lái)，这个(gè)比例(lì)如果超(chāo)过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不(bù)难看出(chū)，这一标准要比“三道红(hóng)线”对(duì)房(fáng)企的净负债率要求不得高于100％要更加(jiā)严格。陈昊扬(yáng)解释，当前房地(dì)产(chǎn)行业的复苏速(sù)度并没有那么快，所(suǒ)以要规避公司净负(fù)债(zhài)率提高到(dào)一个比较(jiào)危险的水平。

　　《红周刊(kān)》对在2022年拿地较积极的房(fáng)企梳理发现，中交地产、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿城中国、保(bǎo)利发展等房(fáng)企2022年净负债(zhài)率都在60％之上(shàng)。其(qí)中，中交地(dì)产净(jìng)负债率(lǜ)持(chí)续居高(gāo)不下，在(zài)2020年至2022年期(qī)间，依(yī)次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对比的是，华(huá)润置(zhì)地、中国海外发展、万(wàn)科A、滨江集团、招商蛇口、龙(lóng)湖集团等房(fáng)企在践行较积极的拿地策略(lüè)的同时，也较好地控制(zhì)了公司(sī)的扩张速度(dù)与净负债率(lǜ)水平（见附表）。

　　滨江集团等(děng)个别民营(yíng)房企

　　或具(jù)备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊(hào)扬指出，实际上，他们(men)是(shì)以同(tóng)一筛选(xuǎn)标准来看国央企与民营(yíng)房企(qǐ)，但在各维度的实际表现上，国(guó)央企确实会更胜一(yī)筹。如国央企的融资(zī)成本(běn)更(gèng)低(dī)，融资渠道也(yě)更顺畅，能够做到想融就融，这样，国央企(qǐ)自然而(ér)然就具有天(tiān)然(rán)优势。

　　虽然对比民营房(fáng)企，机构更加看(kàn)好(hǎo)国央(yāng)企，但这(zhè)也并不意味(wèi)着，民营(yíng)企业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发(fā)现(xiàn)，仍(réng)有(yǒu)少(shǎo)数民营房(fáng)企(qǐ)同样受到机构的青睐。比如，根(gēn)据(jù)2023年一(yī)季报，滨江集团的十大流(liú)通(tōng)股东(dōng)中(zhōng)新(xīn)进(jìn)了“中国工商(shāng)银(yín)行股份有(yǒu)限公(gōng)司－景顺长(zhǎng)城中(zhōng)国回报灵活(huó)配置(zhì)混(hùn)合型(xíng)证券投资(zī)基金”“全国社保(bǎo)基金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年(nián)开始，百(bǎi)亿私(sī)募(mù)珠海阿巴马资产管理有限公司(sī)就长期持有滨江集团。根据一季(jì)报，该资(zī)产(chǎn)公(gōng)司的几只产(chǎn)品合计持(chí)有滨(bīn)江集团(tuán)9543万股，约占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青睐，和其自身的基本面(miàn)表现存在一定关(guān)系(xì)。2020年(nián)以来的近(jìn)三(sān)年时间，房地产市场(chǎng)整体(tǐ)在(zài)走“下(xià)坡路(lù)”，但作(zuò)为(wèi)杭(háng)州本土(tǔ)房(fáng)企的滨江集(jí)团仍是表现出较强的韧劲(jìn)，2020年以来，滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)在业(yè)绩表现、销(xiāo)售规(guī)模、新增土储(chǔ)、股价(jià)表现等多维度都表现了(le)较强的增长势头。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非(fēi)归母净(jìng)利润依(yī)次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依(yī)次(cì)实现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发(fā)布的2023年一季报(bào)，今(jīn)年一季度，滨江集(jí)团更是实现了(le)扣非(fēi)归(guī)母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自身业绩的持续增长，和滨江集团扎(zhā)根杭(háng)州的战略布局关系密切。根据2022年(nián)年报，滨江集(jí)团有(yǒu)近(jìn)七(qī)成(chéng)营(yíng)收(shōu)来自杭州地区，而在2021年，杭(háng)州地区的营收比(bǐ)重只占到(dào)近六成。近三年持(chí)续稳居杭州房企销售排名(míng)第一(yī)。

　　与此同时，滨江集团在(zài)杭州的(de)土储补充同样较为积极，根据诸葛找房(fáng)、住在杭州网(wǎng)数据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同(tóng)样持续(xù)稳居杭(háng)州(zhōu)的本(běn)土第(dì)一(yī)。

　　而滨江集团在杭州的(de)较突出表现，也(yě)让滨江集(jí)团(tuán)的房(fáng)企排名迅(xùn)速(sù)提升。到2023年，滨(bīn)江集团(tuán)的(de)房企排名已冲(chōng)进前十，根据中指数据(jù)，2023年前4月(yuè)，滨江集团实现销售额607.3亿(yì)元，位列房企第九位。

　　值得注意的(de)是，2020年至今(jīn)，滨江集团股价翻了超一倍以(yǐ)上，而近(jìn)期，滨江(jiāng)集团更(gèng)是迎(yíng)来多家机构的集中调研。滨江(jiāng)集团发布公告表示，公(gōng)司(sī)于5月10日接受了信(xìn)达(dá)证券、金鹰(yīng)基(jī)金、建信养老、新(xīn)华养老(lǎo)等18家机(jī)构调(diào)研。

　　产(chǎn)业链(liàn)布局重(zhòng)点移至存量赛道

　　机(jī)构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际(jì)上(shàng)房(fáng)地产开发(fā)只是房地产产业(yè)链(liàn)上的(de)中(zhōng)游环节(jié)，其(qí)上游主要为钢铁、水泥、建材、玻(bō)纤等材料供应商，而下游应用行(xíng)业主要包括中(zhōng)介服务、家用电器、物业(yè)管理、家居用品(pǐn)。综合《红周(zhōu)刊》的采访，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发环节(jié)与上游材料端息息相关，新(xīn)盘开工不足导致上(shàng)游不被看(kàn)好，机构寻觅个股阿尔法的思路渐渐移至下游。“中(zhōng)国(guó)房地产(chǎn)行(xíng)业在进入存量(liàng)房(fáng)时代(dài)，所以对地产产业链，尤其是(shì)偏消费属性的家(jiā)装家居领域，我(wǒ)们相对看好，因为居民保有的住房规(guī)模(mó)越来越(yuè)大，随着时(shí)间的增加，内装更新(xīn)的需求也(yě)会越来越多。美国过去的数据充分说明了这一点，在新房(fáng)销售(shòu)见顶之(zhī)后，家具消(xiāo)费的增长却一直(zhí)都很好。对于地产(chǎn)产业链，我们(men)相对看好和内装相关的行(xíng)业，例(lì)如(rú)消费(fèi)建材、家居装(zhuāng)饰等。”万家基金人(rén)士表示(shì)。

　　而根据《红(hóng)周刊(kān)》对下游(yóu)细分(fēn)中相关赛道龙头年内表现的统计，目前(qián)暂居(jū)前(qián)两位的都(dōu)是来自家(jiā)纺赛道的公(gōng)司，它们分别是富安娜(nà)和水(shuǐ)星家纺(fǎng)，特别(bié)是前者在月(yuè)线(xiàn)连收七根阳线的(de)基础上(shàng)，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例(lì)，富安(ān)娜主(zhǔ)要从事纺织家居、睡眠家居、生活类(lèi)产品的研(yán)发、设计、生(shēng)产(chǎn)及销售(shòu)，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷(kù)奇智”自有(yǒu)品牌。第一季度(dù)报(bào)告显示，报告期内，富安娜实现(xiàn)营(yíng)业收入约6.2亿元，同比减(jiǎn)少7.57％；不过实现归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利(lì)润(rùn)约1.11亿元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而从上市(shì)公(gōng)司(sī)一季报的(de)十大流通股股东来看，能够发现(xiàn)该股早已成为(wèi)基(jī)金重(zhòng)仓股的天下，彼时包括公募(mù)的中欧(ōu)价(jià)值发(fā)现、中欧潜力(lì)价值、工银瑞信(xìn)灵(líng)动(dòng)价值(zhí)、宝盈新价值(zhí)和私(sī)募(mù)的明河2016，都在其中出(chū)现(xiàn)，占据了半壁江山。需(xū)要强调的(de)是，中(zhōng)欧的两只基金都是(shì)价值(zhí)派基(jī)金(jīn)经理(lǐ)曹名(míng)长在(zài)管(guǎn)的产品，首季(jì)其同(tóng)时(shí)重仓的房地(dì)产产业链(liàn)股(gǔ)票还有金地(dì)集团和大(dà)亚圣象。

　　对(duì)比(bǐ)而言，前(qián)几年曾经风光一(yī)时的家居(jū)板块也(yě)因疫情(qíng)、消(xiāo)费(fèi)复苏进程缓慢等多因素一度(dù)沉寂，不过(guò)好在困境反转露出曙光，家(jiā)居(jū)板块中年内表现最好的是志(zhì)邦家(jiā)居。同一时间段，该股年内上涨已经(jīng)超过23％，从(cóng)业绩来(lái)看，无论是营收还是归母净利润(rùn)，公(gōng)司(sī)都实(shí)现了同比双升。

　　从公司的十(shí)大流通(tōng)股股东来看，《红周刊》发现广发基金(jīn)经理罗洋慧眼独(dú)具，一季报(bào)中他管(guǎn)理的广发(fā)策略优选(xuǎn)和广发安宏(hóng)回报均增加了持股，而(ér)这两只产品也成为志邦家居十大流通股(gǔ)股东中(zhōng)仅有(yǒu)的两只公(gōng)募。有意思的是，他似乎对于定制(zhì)家居类标的情有独钟，在另一(yī)家赛道公司金牌橱柜中，他(tā)管理的全部三只(zhǐ)产品均登榜十大流通股(gǔ)股(gǔ)东，其(qí)也成为他的独门(mén)重(zhòng)仓股。

　　除去家居家纺外，下(xià)游的物业(yè)股也越(yuè)来越被机构所青睐，不过这类(lèi)标的大多在香港上(shàng)市，如(rú)何选择成为难题。对此，前述上(shàng)海公募基(jī)金经理举例分析(xī)：“物业服务不是一个高(gāo)毛(máo)利的行(xíng)业，挣钱很辛苦，我选公司(sī)还(hái)是希望挣的是市(shì)场化(huà)应(yīng)该挣的钱(qián)，以我曾经买的绿城(chéng)服务为(wèi)例，它(tā)在中高(gāo)端楼盘(pán)占比是比较高的，每年到期(qī)的合同里提价成(chéng)功率在30％～40％。它(tā)能做到滚动的(de)大部分项目到期之后，经过两三轮合同周期(qī)还能(néng)做(zuò)到产(chǎn)品提(tí)价。”

　　“行业(yè)里真正能做到产品提(tí)价(jià)的公司很少，因(yīn)为物(wù)业(yè)公司(sī)很容易一开始是挣(zhēng)钱的，后(hòu)面因(yīn)为保安(ān)这(zhè)些固定人员成本的年度增长，不过服务没有特别好，客户没有那么满意，能做到提价难度是非常大的(de)。但是该公司(sī)能在业内做到到期之(zhī)后提价率(lǜ)比较高，这跟(gēn)它的定位(wèi)和比较好(hǎo)的服务是有(yǒu)关系的。”他进一步(bù)强调。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 润发乳是洗发水还是护发素，欧莱雅润发乳是洗发水还是护发素