饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费(fèi)问(wèn)题(tí)，正(zhèng)逐(zhú)渐(jiàn)得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部、市(shì)场监管总局(jú)联(lián)合发布(bù)了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见(jiàn)提及(jí)，近(jìn)年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用房源客(kè)源优势收(shōu)取过高(gāo)费用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥(làn)用(yòng)客户(hù)个人信息等问题，加(jiā)重交易当事人负担(dān)、侵害(hài)其合法(fǎ)权(quán)益(yì)。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门(mén)从加强从业主体管理(lǐ)、明(míng)确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严(yán)格实行明码标价等十方面(miàn)，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随(suí)着城市发展，一二(èr)线城市二(èr)手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市场成交比(bǐ)例超(chāo)过(guò)80％，大(dà)量(liàng)二手房成交(jiāo)依赖中(zhōng)介居间成交，房地(dì)产调控重心(xīn)逐(zhú)渐从开发商过(guò)渡到中介公司(sī)。

　　广东省(shěng)城规院住(zhù)房(fáng)政策研(yán)究中心(xīn)首席(xí)研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由于二(èr)手房交易成本较高(gāo)、交易周期较长(zhǎng)，具有非(fēi)常强的专10的负3次方等于多少 10的负3次方平方厘米等于多少平方米业性，居民往往通过中介来完成。但(dàn)很多中介(jiè)利用信息不(bù)对称等问(wèn)题，将非(fēi)必要(yào)的收费夹带其中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担(dān)保费(fèi)等，对居(jū)民(mín)造成额外的负担，而(ér)且(qiě)这(zhè)些服务事项(xiàng)并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中存(cún)在的“乱(luàn)象10的负3次方等于多少 10的负3次方平方厘米等于多少平方米”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市场(chǎng)交易(yì)行为及其主体进(jìn)行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的(de)主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产经纪服务行业关注最(zuì)多(duō)的一个话题(tí)，便(biàn)是(shì)房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大(dà)伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关部门主要监(jiān)管的(de)重点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及(jí)中(zhōng)介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交(jiāo)易过程中，部分价值(zhí)不(bù)菲的房(fáng)屋(wū)，往往要(yào)缴纳(nà)一笔金额不低的(de)中介(jiè)费(fèi)。以北京某房地产经(jīng)纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房(fáng)屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要(yào)合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分(fēn)档定(dìng)价。引导由交易双(shuāng)方共同(tóng)承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据是(shì)1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代(dài)理(lǐ)收费，按(àn)成交(jiāo)价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新(xīn)后(hòu)的收费标准(zhǔn)，即(jí)根据这样的规定：“少数特别(bié)复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务(wù)，经交易(yì)各方协商(shāng)同意，可在规定的收费标准基础上(shàng)适(shì)当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当(dāng)前北(běi)京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放(fàng)权(quán)”的精神，北京2015年取消了(le)房地产中(zhōng)介服务等57个政府定价(jià)，房地产(chǎn)经纪服务收费多少(shǎo)由(yóu)各中(zhōng)介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在(zài)实际(jì)收取费用过程中，相关监管部(bù)门当前并未明确具体的中介费率，中介机构(gòu)仅(jǐn)需在服务过程(chéng)中对收费(fèi)标(biāo)准进行(xíng)明码标价即可。而(ér)房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工(gōng)资标准，综合计算出合适(shì)的中介费(fèi)率。”张大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价问题，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户(hù)端(duān)等场所或渠道，公示(shì)服务项目、服务内容(róng)和收费标准，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机构提供的(de)基本服(fú)务和延伸服务(wù)，应当分(fēn)别明确服(fú)务(wù)项目和收费标准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪机构收(shōu)费前(qián)应(yīng)当向交易(yì)当事人(rén)出(chū)具收费清单，列明收费(fèi)标准、收费金(jīn)额，由(yóu)当事(shì)人签字确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平(píng)均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部(bù)门采(cǎi)取(qǔ)约谈(tán)等综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监(jiān)管部门(mén)会同有关部门依法查处不按规定明码标价(jià)、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房(fáng)地产(chǎn)经纪机构相关违法违(wéi)规信(xìn)息，市(shì)场监管部门要依法依规纳入国家企(qǐ)业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档定价(jià)，是否(fǒu)意味着(zhe)，未来(lái)豪(háo)宅(zhái)的中介(jiè)费(fèi)有望大(dà)幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总(zǒng)裁兼(jiān)深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建(jiàn)部(bù)发文鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价(jià)，合理(lǐ)降低住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规范(fàn)行(xíng)业(yè)，打击收费(fèi)过高(gāo)的经纪(jì)机(jī)构，但对市(shì)场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅(zhái)和普宅本(běn)来收费就不(bù)同，各(gè)家收(shōu)费普遍在合理范围内，加上(shàng)经(jīng)纪服(fú)务费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门提出的意(yì)见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是纲领性文(wén)件而(ér)非规定(dìng)，未来如何具(jù)体(tǐ)认定其(qí)中(zhōng)的细(xì)则，还需(xū)要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不(bù)过(guò)，张(zhāng)大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于(yú)二手房很(hěn)多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的(de)专业性提(tí)出(chū)更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二(èr)手房(fáng)买(mǎi)卖过程中，原本应(yīng)该由(yóu)上下家各支付一半(bàn)的(de)中介费，但在一些(xiē)热点城(chéng)市的二手房交易过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位(wèi)，从(cóng)而会出(chū)现中(zhōng)介(jiè)费及税费均由购房者(zhě)来承担。即使(shǐ)一(yī)些10的负3次方等于多少 10的负3次方平方厘米等于多少平方米房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些(xiē)房产(chǎn)中(zhōng)介公司将其视(shì)为(wèi)向(xiàng)购房者单边(biān)收费的(de)行为(wèi)。部分中介(jiè)公司可(kě)能会利用其支配地位(wèi)，在原先经纪服务收费(fèi)的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东(dōng)往(wǎng)往会(huì)将其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给购房者，这实(shí)际上相(xiāng)当于变相(xiāng)推高了(le)房价。两部门(mén)提出严禁操(cāo)纵经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费，不(bù)仅有利(lì)于提高交易(yì)中操作的透明(míng)度，也(yě)有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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