OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的(de)影响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资(zī)产(chǎn)张润大(dà)厦的重要承(chéng)租(zū)方之一(yī)，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲(zhé)库(kù)科技(jì)后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负(fù)责人也表示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全(quán)国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高(gāo)度重(zhòng)视，浦东新区国资(zī)委也(yě)高(gāo)度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡(dàng)走低(dī)，午盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所回升(shēng)，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消(xiāo)息影响，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个交易(yì)日二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市(shì)以来，华安(ān)张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上(shàng)市的(de)8只产(chǎn)业(yè)园区(qū)基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均(jūn)有不同程度(dù)下(xià)跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披(pī)露(lù)张江(jiāng)光大(dà)园项目出(chū)租(zū)率有所下降(jiàng)，如(rú)今拟扩募的(de)项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级(jí)市场价格出(chū)现波动(dòng)。”一位(wèi)业(yè)内人士分(fēn)析(xī)称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日场内资金(jīn)有(yǒu)所(suǒ)流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目(mù15min什么意思多少分钟，15min等于多少分钟)短期(qī)出(chū)租率下(xià)跌并不会从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外(wài)价(jià)值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二级市场(chǎng)价(jià)格下跌，风险也得到一定释放，但是价(jià)格(gé)涨跌(diē)会(huì)受(shòu)到基本(běn)面、情绪面(miàn)等多(duō)重因(yīn)素(sù)影(yǐng)响，不好判断价(jià)格(gé)是(shì)不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐(yǐn)含收益率(lǜ)高的产(chǎn)品具备(bèi)一(yī)定的投(tóu)资(zī)价值(zhí)，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一(yī)定的(de)投资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张(zhāng)江园(yuán)区(qū)最终能(néng)顺(shùn)利解(jiě)决招商(shāng)，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空(kōng)下调(diào)至得这(zhè)么急、这么深(shēn)，加(jiā)上(shàng)前期本(běn)身园区(qū)类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到(dào)租金收入受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多大，估(gū)计园区(qū)会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权益人(rén)将继续密(mì)切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报(bào)中披露的张江(jiāng)光大园项目出租率下降事项，一(yī)度二级市场价格出现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会中(zhōng)管理(lǐ)人就相关(guān)事(shì)项进行(xíng)了解(jiě)释说明，市场信心得(dé)到了一(yī)定(dìng)提振，二(èr)级(jí)市场价格(gé)表现也趋(qū)于(yú)平稳。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在(zài)5月11日(rì)召开的线上(shàng)和线(xiàn)下的(de)扩(kuò)募说(shuō)明会上(shàng)，运营团(tuán)队表示了对张江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中的储备租(zū)户正常转化后，项目出(chū)租率将得到回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过(guò)了不到(dào)三(sān)周的(de)时(shí)间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之(zhī)路(lù)又迎(yíng)来了(le)新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市场各方的(de)广(guǎng)泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相(xiāng)关负责(zé)人(rén)坦言，事发突然确实始料未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即(jí)奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应对(duì)哲库(kù)提前退租的(de)可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目(mù)，公司(sī)领导高度(dù)重视，据(jù)悉(xī)新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关(guān)负(fù)责人介绍说(shuō)，目前(qián)储备租户还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术(shù)等产(chǎn)业客(kè)户，租赁意向面(miàn)积(jī)超过了2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备转化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署(shǔ)租赁意向(xiàng)书来(lái)尽快锁(suǒ)定一些(xiē)重要租户(hù)。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给了我们(men)一些空间(jiān)，但本(běn)着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态(tài)度，我(wǒ)们肯定要(yào)全力与时(shí)间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区(qū)域的张(zhāng)江光大园项目一(yī)季度(dù)末也有(yǒu)将近30％的(de)空置率，原(yuán)始权益人有那么多储备租户(hù)，之前的空置(zhì)率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责(zé)人解释，张(zhāng)江(jiāng)光大园一直以来(lái)都坚持(chí)以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换(huàn)租都属(shǔ)于正常情(qíng)况，而这次项目的大(dà)租(zū)户(hù)退租正好(hǎo)发(fā)生在(zài)市(shì)场活跃度(dù)的短期低点，目前(qián)市场情况已有所好转。在看到出(chū)租率(lǜ)下滑(huá)情况没(méi)有得(d15min什么意思多少分钟，15min等于多少分钟é)到及时修复后，张(zhāng)江这(zhè)边也作了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入(rù)了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大(dà)厦和(hé)张江光大园项目在(zài)给租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金水平(píng)等(děng)方面也有一些差异化，张润大厦多是(shì)两千多平的大平层，楼的成新(xīn)度高(gāo)一(yī)些，单价(jià)也贵一些(xiē)，张江光(guāng)大(dà)园(yuán)单层(céng)以一千平的面(miàn)积为主，还有一些独栋形态(tài)的物业。租(zū)户自(zì)身也会(huì)有诉(sù)求，也(yě)会根据自(zì)身(shēn)需求和预(yù)算(suàn)挑(tiāo)选区(qū)域内的不同(tóng)物(wù)业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新(xīn)老资产(chǎn)的管理人(rén)都变成了一(yī)家，后(hòu)续(xù)我们(men)在(zài)资源共享(xiǎng)和联合(hé)营(yíng)销方面能更加(jiā)充分(fēn)发挥(huī)协(xié)同(tóng)效应，相(xiāng)信可(kě)以做得更好。”上述负责(zé)人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和(hé)展望(wàng)，相关负责人表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和张江(jiāng)高科目前在(zài)管资产约五百万方，还有一些其他(tā)在开发的(de)储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实(shí)现打造张江园(yuán)区产业空间(jiān)资(zī)产上市平(píng)台目标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平(píng)台(tái)和(hé)它未来的发展(zhǎn)。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金(jīn)扩容(róng)的第一步，也是至(zhì)关重要的一步(bù)，眼(yǎn)下我们(men)可(kě)能面(miàn)临(lín)了(le)一些突发情况需要解决，但是(shì)这和我们在张江(jiāng)科学城这三十年(nián)建设发展过程(chéng)中所经(jīng)历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件的所有负面(miàn)影响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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