OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募风波(bō)，如今(jīn)，二级市场(chǎng)的影响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前几日的(de)下(xià)跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅(fú)一度扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资产张润(rùn)大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于(yú)停(tíng)止执行(xíng)已签租(zū)赁协议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责(zé)人(rén)也表示(shì)，近期已同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报(b昆明市属于几线城市，云南最好三个城市ào)扩募(mù)项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多(duō)位业内人士(shì)表(biǎo)示，华安张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期市场波动(dòng)较大，但其实不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价值(zhí)，投资者(zhě)应(yīng)理性看待。

　　昆明市属于几线城市，云南最好三个城市张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级市场(chǎng)价(jià)格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安(ān)张江光大(dà)园REIT最近几(jǐ)个(gè)交易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同(tóng)程度(dù)下跌，8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中(zhōng)已(yǐ)经披露张江光大园(yuán)项(xiàng)目出(chū)租(zū)率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事(shì)件(jiàn)，因此(cǐ)导致二(èr)级市(shì)场价格出现波(bō)动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出于(yú)风(fēng)险规避的原因，最近几个交(jiāo)易(yì)日场内(nèi)资(zī)金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并(bìng)不(bù)会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其(qí)内外(wài)价值。

　　他也(yě)同(tóng)时表示，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价(jià)格涨跌(diē)会(huì)受到(dào)基本面、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因(yīn)素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是(shì)已(yǐ)经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷(mí)，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实有些(xiē)隐(yǐn)含收益率高的产品具(jù)备一(yī)定的投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济(jì)复苏的步伐，产业(yè)园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金(jīn)执行(xíng)董事(shì)高如星对此表示(shì)，若张江(jiāng)园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经(jīng)营现(xiàn)金流没(méi)有造成大(dà)的(de)影响，“事件性利空下调(diào)至得这么急(jí)、这么深，加上前(qián)期本(běn)身园(yuán)区类资产(chǎn)就回调不少了，这(zhè)就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租金收入受不受(shòu)影响，影(yǐng)响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急回(huí)应(yīng)称，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟新购入(rù)基础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的(de)重要(yào)承租方之一(yī)，目前(qián)未(wèi)收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告(gào)中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将(jiāng)继续密(mì)切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大园项目出租率下降(jiàng)事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人(rén)就相关事项进行了解释说(shuō)明，市场信心(xīn)得到了一定提振，二(èr)级市场价格表现(xiàn)也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明(míng)会上，运营团队表示了(le)对张江光大园项目的信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的(de)时间，张江REIT的(de)扩募之(zhī)路又迎来了新(xīn)的(de)考(kǎo)验。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目(mù)的原(yuán)始权益人相关负责人坦(tǎn)言，事发突然确实始(shǐ)料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技消息的第(dì)一时间即奔赴现场进行了(le)沟通和(hé)核实(shí)工作，并同步启动了应急预案(àn)，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应对哲库提前退(tuì)租的可(kě)能事项。由于张润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负(fù)责人介(jiè)绍说，目前(qián)储备租(zū)户还是比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息(xī)技术(shù)等产业客户，租赁(lìn)意向面(miàn)积(jī)超过了2万方。从意向储备(bèi)转化为实际(jì)租户需要(yào)一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通过签署租(zū)赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要(yào)租户(hù)。虽然收了三个月履(lǚ)约保证(zhèng)金给了我们一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对(duì)市场负(fù)责的(de)态(tài)度(dù)，我们肯定要全(quán)力与时(shí)间赛跑，把这些面积(jī)在(zài)短(duǎn)期内完成(chéng)去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张(zhāng)江光大园项目一季(jì)度(dù)末也有将(jiāng)近(jìn)30％的(de)空置率，原(yuán)始权益(yì)人有那么(me)多储备租户，之(zhī)前的空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对(duì)此相关(guān)负责(zé)人解释，张江光(guāng)大(dà)园一直以来(lái)都坚持以市场化运(yùn)营为(wèi)导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户(hù)的(de)调(diào)租和换租(zū)都属(shǔ)于正常情况，而(ér)这次项(xiàng)目的大租户(hù)退租正好(hǎo)发生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目(mù)前市场(chǎng)情况已(yǐ)有所好转。在看到出(chū)租率下滑情况没(méi)有得到(dào)及时修复后(hòu)，张(zhāng)江这(zhè)边也(yě)作了(le)一定(dìng)的(de)资(zī)源(yuán)调配和倾斜(xié)，引入了一(yī)些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目在(zài)给(gěi)租户的(de)分隔(gé)空间(jiān)、交付标准、租金水平等(děng)方(fāng)面也有一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多(duō)平的大平(píng)层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵(guì)一些，张江光大(dà)园单层以一千(qiān)平的面积为主，还有一些独栋(dòng)形态的物业(yè)。租(zū)户(hù)自身也会有诉求，也会根据自身需求和(hé)预(yù)算(suàn)挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以(yǐ)后(hòu)，新老资产的管(guǎn)理人都变成了一家，后(hòu)续我们(men)在资(zī)源共享和(hé)联(lián)合营销方面能更加(jiā)充分(fēn)发挥(huī)协同效应，相信可(kě)以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对(duì)于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前(qián)在管资(zī)产约五百(bǎi)万方，还有一些其他(tā)在开发的储备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区(qū)产业空间(jiān)资产(chǎn)上(shàng)市平台目标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个(gè)资(zī)本(běn)平台和它(tā)未来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的(de)第一步，也(yě)是至关重要的一步(bù)，眼下我(wǒ)们(men)可能(néng)面临(lín)了一些(xiē)突发情(qíng)况需(xū)要解决(jué)，但是这(zhè)和我们在张(zhāng)江科学城这(zhè)三十年建(jiàn)设发展过程(chéng)中所经(jīng)历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们有信心排(pái)除万(wàn)难(nán)，尽一切可能化(huà)解当前(qián)突(tū)发事件(jiàn)的所有负面影(yǐng)响，维(wéi)持预期(q昆明市属于几线城市，云南最好三个城市ī)和市场的信心。”

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