文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房和(hé)城乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河(hé)南(nán)、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对(duì)购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了(le)，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必(bì)然(rán)趋(qū)势，也(yě)是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制(zhì)，长效机(jī)制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地(dì)产税。如(rú)果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不(bù)公(gōng)平，比如(rú)，交房等待(dài)期一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于(yú)房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售制(zhì)度。其(qí)实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家(jiā)一般有(yǒu)严格的(de)监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在(zài)项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全(quán)部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前(qián)进(jìn)行分期(qī)支(zhī)付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要严格(gé)的资(zī)金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及(jí)违(wéi)约处罚措施(shī)作为保障的，如(rú)果没(méi)有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不(bù)如借机(jī)取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶(jiē)段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当(dāng)然这(zhè)需(xū)要配套(tào)房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革，中国一定能(néng)化解(jiě)这(zhè)个(gè)难题(tí)，让房地产回归实体经(jīng)济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以(yǐ)客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)的重大(dà)措施。在(zài)当前的情况下(xià)，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式(shì)等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心(xīn)参(cān)与财(cái)税改革方案研究(jiū)时，对预(yù)售制(zhì)、房(fáng)地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育(yù)而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的(de)需(xū)求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实(shí)力才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不(bù)少地(dì)产商(shāng)开始探(tàn)求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立(lì)信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多(duō)年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运(yùn)业(yè)务的经验，对(duì)于(yú)商品流(liú)通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的(de)订金(jīn)，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民(mín)众购房(fáng)的资金压力(lì)，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了(le)核心的住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发展。m6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸ong>例如(rú)，1960年，位于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要(yào)求(qiú)开发商在预售(shòu)前，确(què)保地(dì)价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资(zī)金(jīn)需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操作等(děng)采取全透明化机制，且银(yín)行的(de)责任上升(shēng)，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身(shēn)推动(dòng)项目完(wán)工。随着(zhe)监(jiān)管体(tǐ)系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需求大和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前期发展工业(yè)化的(de)进程大(dà)于(yú)城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问(wèn)题，才(cái)能进一步(bù)推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现(xiàn)了(le)分配不公、效率低、配套差(chà)等(děng)问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临(lín)商品房的(de)需求量大(dà)，而(ér)社会缺(quē)少大(dà)型(xíng)房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大(dà)力支(zhī)持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化(huà)、社(shè)会化的住房(fáng)新体制，从(cóng)计划(huà)经济下的(de)福利(lì)分房转向市场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖(mài)期(qī)房(fáng)，解决了(le)房企缺(quē)少资(zī)金和开发时间周期(qī)长的两大难(nán)题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的(de)商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预先出(chū)售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)流程为：房(fáng)地(dì)产开发商办理预售(shòu)许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者(zhě)需要(yào)一次(cì)性付(fù)清(qīng)首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的(de)按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品(pǐn)房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过(guò)去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的(de)稳步发展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住房事业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时(shí)间走完(wán)发达国(guó)家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放(fàng)以来(lái)，城镇化进程(chéng)进入(rù)快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对(duì)金融(róng)、批发、建材(cái)的(de)带(dài)动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通(tōng)道(dào)业务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面(miàn)积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应(yīng)渠(qú)道(dào)，根据我们(men)的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购房者只能(néng)根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房(fáng)者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过与购房(fáng)者签(qiān)订的预(yù)售合(hé)同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还(hái)款能力(lì)或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定(dìng)了开发企业(yè)预售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理(lǐ)部门(mén)制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全国并没(méi)有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工程总额报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进(jìn)入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资(zī)金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产大(dà)开发时代的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获(huò)得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通过这些方式套取的(de)资金，在(zài)房企各地项目(mù)间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预(yù)付款一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工程(chéng)进度分期(qī)支付(fù)，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或第(dì)三方(fāng)验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房(fáng)款。二是开(kāi)发(fā)商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付(fù)前资金由(yóu)第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付(fù)外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定金及首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公(gōng)司(sī)的信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金(jīn)可(kě)通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回(huí)，且(qiě)不承担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银(yín)行根据工程进(jìn)度(dù)向开发(fā)商提供一定比例的(de)贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭(píng)证向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者可(kě)购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项(xiàng)目获批后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同(tóng)后定金退(tuì)还(hái)。如由于任何原因不能(néng)购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费和土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般m6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸(bān)来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃(lí)完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完(wán)工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险公(gōng)司针对期(qī)房设计(jì)了(le)两种保险，保险的(de)功能是当(dāng)房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由(yóu)买卖(mài)双(shuāng)方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各(gè)个(gè)环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订(dìng)首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财(cái)务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按(àn)工程进度(dù)付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例相对(duì)较低，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋(wū)必须经过(guò)房产公证(zhèng)公司的(de)检验验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还(hái)贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国(guó)期房(fáng)预(yù)售资(zī)金监(jiān)管极为严格，资金也由律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程进度(dù)、支付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房(fáng)律师(shī)将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售房定金保全(quán)措施(shī)”，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结(jié)束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失(shī)衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一(yī)部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要(yào)求开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成定金保全措施(shī)才(cái)可预售。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或(huò)指(zhǐ)定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机构签(qiān)订定(dìng)金保证委托合(hé)同(tóng)，设(shè)置(zhì)购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措(cuò)施(shī)保(bǎo)护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前(qián)只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，除(chú)定(dìng)金外(wài)的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)15％的首(shǒu)付及(jí)印(yìn)花税，同时购(gòu)房(fáng)者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一(yī)详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合(hé)同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过(guò)程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的(de)增(zēng)加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对(duì)局部停(tíng)贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶(jiē)段(duàn)，保障(zhàng)购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权(quán)益。资金监管环(huán)节，引入独立(lì)于开发商(shāng)、银行的第三方资金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立(lì)商品房保修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保修期(qī)结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势(shì)所(suǒ)趋(qū)。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的(de)营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最根本最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。