近两年火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出(chū)该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目(mù)前已(yǐ)包含(hán)了(le)利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的(de)时应了(le)解资产类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产安徽财经大学选课系统，安徽财经大学教务处官网点学生系统品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分(fēn)分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)对(duì)此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及(jí)基(jī)金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格(gé)受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更(gèng)有(yǒu)规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募(mù)集(jí)材料和信(xìn)息披(pī)露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分(fēn)析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决(jué)策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金(jīn)份(fèn)额持有人实际获得的(de)现金(jīn)收益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副总(zǒng)监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施(shī)证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后基金(jīn)年度(dù)可分配(pèi)金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资(zī)角度来(lái)看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分(fēn)红类(lèi)似于(yú)债券派息，但不(bù)等同于债券的固定利息回(huí)报(bào)，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化(huà)提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获(huò)取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相对高的(de)收益性，在有效控制风险的前(qián)提(tí)下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了(le)公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李(lǐ)华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要(yào)因(yīn)素(sù)之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近期经济预(yù)期(qī)恢(huī)复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基(jī)础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据(jù)单(dān)位基金份(fèn)额的分红金(jīn)额进行计(jì)算。除权(quán)操(cāo)作是对分(fēn)红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在(zài)基(jī)金(jīn)分红前后均可以获得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投(tóu)资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的(de)特性(xìn安徽财经大学选课系统，安徽财经大学教务处官网点学生系统g)，关(guān)注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资(zī)者(zhě)应了解底层(céng)资(zī)产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红前提(tí)是本金之(zhī)上的(de)增值部分不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的(de)，与现有公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红差(chà)异很大(dà)，大多(duō)数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基(jī)金价值面(miàn)临极大不(bù)确(què)定性，这是(shì)该类(lèi)投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资(zī)产类型(xíng)，持(chí)有产权类产品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年(nián)的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的分红包括了(le)利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权(quán)类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投资(zī)标的时(shí)，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营项目在(zài)经(jīng)营权(quán)到期后不再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩(shèng)余经营(yíng)期(qī)限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备更高的(de)分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本(běn)金并(bìng)取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒投资者(zhě)注意(yì)，特许(xǔ)经营(yíng)权项目(mù)的分派金(jīn)额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价随(suí)着分派进度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营(yíng)权REITs的(de)收(shōu)益来自项目(mù)剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目(mù)的(de)土地或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长，再加(jiā)上到(dào)期(qī)后通(tōng)过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投资，有机会(huì)进(jìn)一步(bù)延长经营(yíng)期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的(de)假设反映(yìng)在基(jī)础资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著的(de)资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期，投资(zī)者可(kě)以观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益(yì)率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有两个：一(yī)是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活(huó)动产生；可供分(fēn)配的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利(lì)润表的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权类的资产可以更(gèng)多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权(quán)类的(de)资产(chǎn)更多关(guān)注分派率(lǜ)高(gāo)低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投(tóu)资(zī)者可(kě)综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实(shí)力、公募(mù)基金管理(lǐ)人(rén)实力等多重因(yīn)素来选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，由于分红(hóng)交易(yì)带来(lái)的短期(qī)博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回调，建议投资者关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市(shì)场的实际环(huán)境，对(duì)基础设施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断(duàn)。”中金基(jī)金(jīn)上述(shù)负责(zé)人(rén)也称(chēng)。

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