近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投(tóu)资(zī)价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)等(děng)指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经营权(quán)到期后(hòu)不(bù)再产生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目前已包(bāo)含了(le)利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，在(zài)选择(zé)投资标的时应了解(jiě)资产类型(xíng)和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的(de)主要收(shōu)益(yì)来源为持有期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额(é)交(jiāo)易价格的变化。基金(jīn)份额(é)二级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基(jī)础设(shè)施资产的经营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合(hé)行业及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进(jìn)行投资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份(fèn)额二级市(shì)场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得(dé)的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式(shì)分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市(shì)场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于(yú)债(zhài)券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息(xī)回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者(zhě)的(de)投资(zī)品类，为资产配置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红水平(píng)的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的(de)价格(gé)。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现(xiàn)向(xiàng)股(gǔ)票和债(zhài)券回归的(de)过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份(fèn)额(é)的开盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调减金额根(gēn)据单(dān)位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是(shì)对分红(h我的贤内助是什么意思，贤内助是什么意思啊óng)前(qián)后(hòu)基金(jīn)份(fèn)额净(jìng)值变化(huà)的修正，使投资人在基金(jīn)分红前(qián)后均可(kě)以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者长期(qī)投(tóu)资的信心(xīn)，同时需(xū)结(jié)合持有(yǒu)产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者应了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提(tí)是本金之上的增值部(bù)分(fēn)不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个(gè)部分之(zhī)间的比例是(shì)变动(dòng)的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基(jī)金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的(de)现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类(lèi)资(zī)产的分红包括(kuò)了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产(chǎn)品(pǐn)的二级(jí)市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人也(yě)认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的(de)分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即(jí)使分派率相对较低(dī)，也有足(zú)够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提醒投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基(jī)金(jīn)份(fèn)额单价随着(zhe)分派(pài)进(jìn)度(dù)逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收(shōu)益来(lái)自项(xiàng)目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目的(de)土地或(huò)建(jiàn)筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到(dào)期后通(tōng)过对(duì)建筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进(jìn)一(yī)步延长经(jīng)营(yíng)期限。这(zhè)种类似(shì)永续经营的假设(shè)反映(yìng)在基(jī)础资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产(chǎn)投资(zī)属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多(duō)位业(yè)内人(rén)士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和评估(gū)项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流(liú)，二(èr)是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性区(qū)别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的(de)项(xiàng)目(mù)进(jìn)行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经(jīng)营权类(lèi)的资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募(mù)REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响投(tóu)资回报，投(我的贤内助是什么意思，贤内助是什么意思啊tóu)资者可综合(hé)考虑原始权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人(rén)实力(lì)等多重(zhòng)因素来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的(de)短期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实(shí)际分红金额与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责人(rén)也称。

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