饱受争议(yì)的二手房(fáng)交易(yì)中介(jiè)费问题(tí)，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到(dào)监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管(guǎn)总局联合发(fā)布(bù)了关于规范(fàn)房地产经(jīng)纪服(fú)务的意(yì)见。意见提(tí)及(jí)，近年来，部分(fēn)房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)存在利(lì)用房源(yuán)客(kè)源优势收取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信息等问(wèn)题，加重交(jiāo)易当事(shì)人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从(cóng)加强从(cóng)业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确(què)定(dìng)经纪服务收费、严格实(shí)行明码(mǎ)标价等(děng)十方面，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产首席分(fēn)析师(shī)张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二(èr)线(xiàn)城市二手房交易占(zhàn)比逐(zhú)渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二(èr)手房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说(shuō)属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房(fáng)交易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具(jù)有非常强的专业性，居民(mín)往(wǎng)往通过中(zhōng)介来完(wán)成。但很多中介利用信息不对称(chēng)等问题，将非必要(yào)的收费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担(dān)保费(fèi)等，对居民造(zào)成额外(wài)的负担，而(ér)且(qiě)这些服(fú)务事(shì)项并未明码标价。

　　对(duì)于(yú)二手房市(shì)场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对包括经(jīng)纪服务在内的相(xiāng)关市场交(jiāo)易行为及(jí)其主体进行规范和秩序整顿，是房地(dì)产市场管(guǎn)理(lǐ)和拉普拉斯分块矩阵公式例题，拉普拉斯分块矩阵公式副对角线(hé)调控(kòng)的(de)主题。“当下(xià)，推进这项(xiàng)工作的意义更(gèng)大，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务(wù)行业(yè)关注(zhù)最(zuì)多的(de)一个(gè)话题，便(biàn)是房地产经纪服(fú)务费(fèi)的问题(tí)。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门(mén)主要监管的(de)重点(diǎn)，将(jiāng)是对房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋(wū)交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的(de)中介费(fèi)。以北京某(mǒu)房地(dì)产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费(fèi)率计(jì)算，一(yī)套1000万元的(de)房屋，中介费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上(shàng)，两部门(mén)在(zài)此(cǐ)次意见中提(tí)及(jí)，房地产经纪机构(gòu)要(yào)合(hé)理降低(dī)住房买卖(mài)和租(zū)赁经(jīng)纪服务(wù)费用。鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价。引导由交易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委(wěi)建(jiàn)设部下发的《关于房地产中介服务(wù)收费的通知(zhī)》（971号文(wén)），其中(zhōng)第六条规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收(shōu)费(fèi)，按(àn)成(chéng)交(jiāo)价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更(gèng)新后的(de)收费标(biāo)准(zhǔn)，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易(yì)各方协(xié)商(shāng)同意，可在规定的收费标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精(jīng)神，北京2015年(nián)取消了(le)房(fáng)地产中(zhōng)介(jiè)服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)收(shōu)费多少由各中介(jiè)机构自行(xíng)决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际(jì)收取费用过程(chéng)中，相关监管部门当前并未明确具体的(de)中介(jiè)费(fèi)率，中介(jiè)机构(gòu)仅需在服务(wù)过程中对收费标准进行(xíng)明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪服务机构(gòu)在具(jù)体收取过程(chéng)中，会结合房屋价值及工(gōng)资标(biāo)准，综合计(jì)算出(chū)合适的中介费率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价(jià)问题，两部门在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地(dì)产经纪机构应当在经营门店(diàn)、网站、客(kè)户端(duān)等场所或渠道(dào)，公(gōng)示服务项目、服务内容(róng)和(hé)收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收(shōu)费(fèi)。房地产(chǎn)经纪机构提供的基(jī)拉普拉斯分块矩阵公式例题，拉普拉斯分块矩阵公式副对角线本服务和延伸(shēn)服务，应当分别(bié)明确(què)服务项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交(jiāo)易当事人出(chū)具收费清单(dān)，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的(de)房地产经纪机构，住房(fáng)和(hé)城乡建设(shè)部(bù)门将(jiāng)会同市场监管(guǎn)等部门采(cǎi)取约谈(tán)等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部(bù)门依法查(chá)处不按规定明码标(biāo)价、操纵经(jīng)纪(jì)服务收费等违反价格和反垄断(duàn)法(fǎ)律(lǜ)法规的行(xíng)为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法违规信息(xī)，市场监管部门要依法依(yī)规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务(wù)费率越(yuè)低(dī)的原则(zé)实行分档定(dìng)价，是否意味(wèi)着(zhe)，未来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建部(bù)发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价，合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费用(yòng)，主(zhǔ)要(yào)还是规范行业，打击收费过(guò)高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在合(hé)理范围内，加上经纪服务(wù)费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由于当前两部门提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非(fēi)规定，未来如何具(jù)体认定(dìng)其中的(de)细则(zé)，还需要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市(shì)场看，经纪服务领域的调整改善、规范化(huà)，有利(lì)于行(xíng)业健康发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于二手房很多房源(yuán)在产(chǎn)权方面有瑕(xiá)疵(cī)，如产权(quán)抵押、不同税(shuì)费等都(dōu)可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务(wù)行业的(de)专业性提(tí)出更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本(běn)应该由上下家各支(zhī)付一半的(de)中介费，但在(zài)一些热点(diǎn)城市的二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易过程中，往往(wǎng)会有(yǒu)这样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介(jiè)费及税(shuì)费均由购房者(zhě)来承担(dān)。即使一些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分(fēn)费用(yòng)也可能通(tōng)过转嫁的方(fāng)式(shì)，在(zài)房价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将(jiāng)其视为向购房者单(dān)边收费的行为(wèi)。部分中(zhōng)介公司可(kě)能会利用其支(zhī)配(pèi)地位，在原(yuán)先经纪(jì)服务收费的基(jī)础(chǔ)上，再(zài)次向房(fáng)东(dōng)收取(qǔ)费用，而这(zhè)部分费用，房东往往(wǎng)会将其转再(zài)次转嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实际上相当于变(biàn)相推高(gāo)了房(fáng)价。两部门提出严(yán)禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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