导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如台积电是做什么的，台湾台积电是什么意思(rú)商业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是(shì)人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关。中国的人(rén)均住宅间数(shù)较发(fā)达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户(hù)均(jūn)1套(tào)房，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们(men)根据商品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意(yì)味着户户有房，然(rán)而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供需并(bìng)不(bù)平(píng)衡(héng)。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会(huì)大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流(liú)动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的(de)近三成都(dōu)是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在(zài)大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有四大(dà)新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需(xū)求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(niá台积电是做什么的，台湾台积电是什么意思n)以前建(jiàn)成的(de)住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达(dá)国(guó)家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化(huà)时(shí)代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分(fēn)化(huà)必将体现在不同能(néng)级城市之间(jiān)，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市(shì)二(èr)手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足(zú)？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查(chá)工作情况为主题的(de)新(xīn)闻发布会上，负(fù)责(zé)人(rén)对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了(le)全国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多(duō)万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次(cì)人口(kǒu)普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意味着人人(rén)都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完(wán)全(quán)反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据(jù)有(yǒu)两处可以直(zhí)接公布，一是(shì)每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要(yào)用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们(men)就能够得(dé)到当前(qián)商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅总数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，我们(men)就能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前(qián)缺乏(fá)一(yī)个(gè)准确统计。我(wǒ)们利(lì)用既有统计(jì)数据，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的(de)期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和(hé)购买二手房都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化(huà)幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经达(dá)到(dào)了户均一套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是(shì)否意(yì)味着中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)平衡(héng)

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等(děng)因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人(rén)口(kǒu)净流(liú)入地的住宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高(gāo)工(gōng)资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的大城市租(zū)赁一套(tào)房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套房无法满(mǎn)足庞大流动人(rén)口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国(guó)的(de)城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带(dài)来了(le)很大的不便(biàn)和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张是未来(lái)地产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平(píng)方米，不及全国人均水平(píng)的(de)一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)低(dī)于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的(de)人(rén)均(jūn)可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未来地(dì)产还会(huì)有需求(qiú)么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口静态结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于(yú)四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续(xù)延(yán)续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步(bù)向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济(jì)资(zī)源(yuán)分配的(de)再(zài)集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁(qiān)入(rù)地住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家(jiā)庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济(jì)适用房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会(huì)进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。台积电是做什么的，台湾台积电是什么意思ong>破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低(dī)、基(jī)础设施(shī)配套差、没有或(huò)少有物(wù)业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的(de)改善性需求(qiú)有待释(shì)放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年(nián)底的(de)中央经济(jì)工(gōng)作会议明确指出支持(chí)住宅改(gǎi)善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国(guó)地产(chǎn)黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么(me)未(wèi)来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分化(huà)时代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级(jí)之(zhī)间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和(hé)老旧二(èr)手房之间的(de)差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据(jù)调查的(de)是人，并(bìng)不是针对(duì)住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。