导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地(dì)产(chǎn)市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日(rì)益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示(shì)城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到(dào)一成(chéng)，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人(rén)均(jūn)一间房所能满足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数(shù)较发达(dá)国家还有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大(dà)于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每(měi)户(hù)持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家(jiā)庭户均住宅的数据(jù)，我们(men)根据(jù)商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市(shì)场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全(quán)国总人(rén)口的(de)近三(sān)成都是流动人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额(é)外的(de)住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍(réng)有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带(dài)来新(xīn)户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新增住宅(zhái)需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需求正(zhèng)在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾(dùn)则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体(tǐ)现在不同能级城市之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数(shù)据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的(de)过剩了(le)？据此判断(duàn)未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发(fā)布会上，负责人对(duì)外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业(yè)获(huò)取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万(wàn)处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其(qí)中城市(shì)家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜居(jū)的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上(shàng)述两组数(shù)据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可(kě)忽略(lüè)不(bù)计(jì)。估算城镇居民(mín)户(hù)均住宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居(jū)民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得(dé)到城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)拥(yōng)有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文(wén)去(qù)除(chú)商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套(tào)数(shù)里的期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的(de)住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们(men)假定(dìng)租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅和(hé)购买二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二(èr)手房加总，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达(dá)到了(le)户均一套房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着中国地产存(cún)量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并(bìng)不意(yì)味着住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需(xū)平衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满足因人口流动(dòng)、居民(mín)换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验(yàn)来看(kàn)，美(měi)国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工(gōng)作(zuò)的流动人(rén)口在老家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引打(dǎ)工(gōng)人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占据(jù)两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无(wú)法满足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户(hù)的(de)生活带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建的(de)老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未(wèi)来(lái)大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地(dì)产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需(xū)要住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅面积，美(měi)国(guó)为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积后(hòu)，中国(guó)的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均1套房，看似(shì)已经户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二(èr)人户(hù)的(de)占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的(de)占比势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后的改善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的(de)改善性需(xū)求(qiú)还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作(zuò)会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中国(guó)的人均住宅间数(shù)较其他国(guó)家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联系。随(suí)着经济(jì)发(fā)展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年(nián)是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来将是住宅质量的供(gōng)需冲突(tū)。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能(néng)级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之(zhī)间的(de)差异也(yě)将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查(chá)的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存(cún)在统计(jì)偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期(qī)。

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