饱受争议(yì)的二(èr)手房交易中介费问题(tí)，正逐渐得到监管(guǎn)部门的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了(le)关于规范房地产经(jīng)纪服务的(de)意见。意见提及，近年来(lái)，部分(fēn)房地(dì)产经纪机构存(cún)在利用(yòng)房源客源优(yōu)势收取过(guò)高费(fèi)用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加(jiā)重交(jiāo)易(yì)当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门(mén)从加强从业主体(tǐ)管理、明(míng)确经纪服务内(nèi)容、合(hé)理(lǐ)确(què)定经纪(jì)服务收费、严格实行明(míng)码标(biāo)价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张(zhāng)大伟(wěi)称(chēng)，随着城(chéng)市发展，一二线城(chéng)市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例(lì)，二手(shǒu)房占市(shì)场成交比例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介(jiè)居间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发商过(guò)渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研(yán)究中心首席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大(dà)宗交易，由于二手房交易成(chéng)本(běn)较高(gāo)、交易周期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非(fēi)常强的专业性(xìng)，居民往往通过中介(jiè)来完成。但很(hěn)多中(zhōng)介利(lì)用信息不(bù)对称等问(wèn)题，将非必要的(de)收费夹带其中，如收(shōu)取过桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额外的(de)负(fù)担，而且这些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体(tǐ)进行规范和(hé)秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房地产市场管(guǎn)理和(hé)调(diào)控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作(zuò)的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题成监(jiān)管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地(dì)产经纪(jì)服务行业关注最(zuì)多的(de)一个(gè)话题，便是房地产经(jīng)纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门主要监管(guǎn)的重点，将是对房(fáng)手机灯可以当美甲灯吗，下载一个紫光灯手电筒地产经纪服务收费(fèi)及中介交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易(yì)过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的(de)中介费。以北京(jīng)某房地产经纪(jì)服务(wù)机(jī)构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合理确定经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)上，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构要(yào)合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪(jì)服(fú)务(wù)费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地(dì)产经纪服务收费(fèi)标准的最(zuì)早依据是1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设(shè)部下(xià)发的《关于(yú)房地产中介(jiè)服(fú)务(wù)收费(fèi)的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规(guī)定：房屋买(mǎi)卖代理收(shōu)费，按成(chéng)交价格总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行的(de)2014年更(gèng)新后的收费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖(mài)经纪服务，经(jīng)交易(yì)各方协商同(tóng)意，可在规定的收费标(biāo)准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简(jiǎn)政手机灯可以当美甲灯吗，下载一个紫光灯手电筒放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个(gè)政府定价，房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)多少(shǎo)由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构在实际收取费(fèi)用过(guò)程中，相关监(jiān)管部(bù)门(mén)当前并未明确(què)具(jù)体的(de)中介费率，中介机构仅需在服务(wù)过程(chéng)中对(duì)收(shōu)费标准进行(xíng)明码标(biāo)价即可。而(ér)房地产经纪服务机构(gòu)在具体收取过程中，会结(jié)合(hé)房屋价值及(jí)工资标准，综合计(jì)算出合适(shì)的(de)中介费率。”张(zhāng)大伟补充(chōng)道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营(yíng)门店、网站(zhàn)、客户(hù)端等场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和(hé)收费标准，不得混(hùn)合(hé)标价和捆绑(bǎng)收费。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构提(tí)供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确(què)服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人(rén)出具收费(fèi)清单，列明收(shōu)费标准、收(shōu)费金(jīn)额，由当事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场平(píng)均水平的房地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)部门将会同市(shì)场(chǎng)监(jiān)管等部门采(cǎi)取约(yuē)谈等综(zōng)合措施进行重点(diǎn)监管。市场监管部门会同(tóng)有关(guān)部门依(yī)法查处(chù)不按(àn)规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违(wéi)反价格和(hé)反(fǎn)垄断(duàn)法律法规的(de)行为。对房(fáng)地产经(jīng)纪机构相(xiāng)关违(wéi)法违(wéi)规(guī)信息，市场监管部门(mén)要依法依规纳入国家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的(de)中介费有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产华南区(qū)总裁(cái)兼深圳中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定(dìng)价，合(hé)理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规范(fàn)行业，打(dǎ)击收费(fèi)过高的经纪机构，但对市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例，深圳市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各(gè)家收费普遍在合理范(fàn)围内，加上经纪服(fú)务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两(liǎng)部(bù)门(mén)提(tí)出(chū)的(de)意见仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是纲领(lǐng)性(xìng)文件而非(fēi)规定(dìng)，未来如何具体(tǐ)认定其中(zhōng)的(de)细(xì)则(zé)，还需(xū)要看各城市落地(dì)执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大(dà)伟表示(shì)，“从(cóng)目前(qián)市场看，经纪服务领域(yù)的调整改善、规范化(huà)，有(yǒu)利于(yú)行业健(jiàn)康发展。同时，由于(yú)二手房很(hěn)多(duō)房源在产(chǎn)权(quán)方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等(děng)都可能(néng)对交易产生影响，这(zhè)对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业(yè)的(de)专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研究院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房(fáng)买(mǎi)卖过程中，原本应(yīng)该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热点(diǎn)城(chéng)市的(de)二手房(fáng)交易过程(chéng)中，往往会有(yǒu)这(zhè)样的情(qíng)形(xíng)，因(yīn)部分购房者处(chù)于弱势地位，从而会(huì)出现(xiàn)中(zhōng)介费及税(shuì)费均(jūn)由购房者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用也可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的方(fāng)式，在(zài)房价中有所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公司将(jiāng)其视为向购房者单(dān)边收费的行为。部(bù)分中介(jiè)公司可能(néng)会利用(yòng)其(qí)支(zhī)配(pèi)地位，在(zài)原先经纪服务收(shōu)费的基础(chǔ)上，再(zài)次向房东收取费用，而这部分(fēn)费用(yòng)，房东往往(wǎng)会将其(qí)转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给购房者，这(zhè)实(shí)际上相当于变相推高了(le)房(fáng)价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中操作(zuò)的透明度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称(chēng)。

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