导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国(guó)房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国(guó)地产(chǎn)是否过剩(shèng)的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人(rén)均(jūn)住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持(chí)有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布(bù)中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭(tíng)户数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎(hū)意(yì)味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事(shì)实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是(shì)因为户均一(yī)套房无法满足流(liú)动(dòng)人口的(de)租赁和(hé)置业需(xū)求(qiú)。全国(guó)总(zǒng)人(rén)口的近(jìn)三成(chéng)都(dōu)是流动人口，流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从(cóng)而(ér)产(chǎn)生(shēng)了(le)额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地(dì)产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带来(lái)新户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)均(jūn)较发达国家(jiā)有着(zhe)不小差(chà)距，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求正(zhèng)在(zài)不(bù)断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年(nián)之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分(fēn)化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上(shàng)涨基(jī)石。那么当下房地产大(dà)分(fēn)化时(shí)代已至(zhì)，大分化时(shí)代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国(guó)已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中国的(de)房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍(réng)然(rán)存在(zài)不足？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知(zhī)晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合风险普查(chá)工作(zuò)情(qíng)况为主题的(de)新(xīn)闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市政设(shè)施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反(fǎn)映出(chū)城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全(quán)的(de)住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户(hù)均(jūn)住宅的(de)测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前(qián)缺(quē)乏统计数据(jù)，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布，一是(shì)每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数(shù)量，我们主要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之(zhī)前商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们(men)就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数(shù)据，大致测算得(dé)到中国存量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计(jì)算(suàn)为(wèi)例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下(xià)来(lái)我们需要进一(yī)步(bù)推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适(shì)用(yòng)房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和(hé)购买二(èr)手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户(hù)均一套房的(de)程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存born过去式和过去分词是什么，bear的过去式过去分词(cún)量供给(gěi)绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足(zú)因人口流动(dòng)、居民换房(fáng)等(děng)因素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩(hán)国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省(shěng)际(jì)流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查数据(jù)显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占据两套(tào)房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑(zhù)结(jié)构松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活(huó)带(dài)来了很大的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的(de)住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小区很难满足(zú)现代生(shēng)活(huó)需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民(mín)带房进(jìn)城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个(gè)标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国(guó)家人(rén)均(jūn)住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来地(dì)产(chǎn)还会(huì)有需求么(me)？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户(hù)户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实(shí)之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断(duàn)下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发(fā)展带来(lái)的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资(zī)源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来(lái)新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，born过去式和过去分词是什么，bear的过去式过去分词自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅(zhái)需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。born过去式和过去分词是什么，bear的过去式过去分词g>租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的(de)占比势(shì)必(bì)会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中(zhōng)村(cūn)、老公有住(zhù)宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生(shēng)活(huó)品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧(jiù)存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经(jīng)济(jì)水平(píng)有(yǒu)着密(mì)切正向联系。随(suí)着经济发展水平(píng)的提高，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)未来(lái)将是住宅质(zhì)量的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化(huà)不单(dān)局(jú)限于城市能(néng)级之(zhī)间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异(yì)也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。