“现在的房(fáng)地产很难(nán)再(zài)出现像过去十(shí)年的系统(tǒng)性行情。”思睿集团(tuán)合伙(huǒ)人、首席经保送生是什么意思 如何成为保送生，中考保送生是什么意思(jīng)济学家洪灏向《红周刊》表示，房地产行业分化的愈加(jiā)明显(xiǎn)，让机构和投(tóu)资者的关(guān)注度从板块向单个标的转移。上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊扬向《红(hóng)周刊》指出，从(cóng)行业来看，无(wú)论是业(yè)绩，还是估(gū)值，房地产都已经双(shuāng)杀到了最(zuì)底部(bù)，而且是(shì)反复地杀到了(le)底(dǐ)部，再(zài)往下的空间已经不大了。

　　三道红线等指(zhǐ)标

　　成挖掘个(gè)股阿(ā)尔法重要参考(kǎo)

　　那么如何寻(xún)找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提(tí)醒，在房(fáng)地产(chǎn)赛道中(zhōng)进行选(xuǎn)择，需(xū)要(yào)非常小心，避免选了半天(tiān)，标的公司(sī)出现爆雷的(de)情(qíng)况。除此之外，洪灏指出，需(xū)要满足以下三个基准：有(yǒu)大的(de)国(guó)资背景的、杠杆(gān)率(lǜ)较低的、此前(qián)没有(yǒu)踩过红线(xiàn)的(de)。

　　他还表示，如(rú)果关注一下今(jīn)年(nián)房地产的开(kāi)发资金(jīn)来源，可以发现，其实(shí)银行的信(xìn)贷倾(qīng)向(xiàng)是不太愿意给房企(qǐ)贷(dài)款(kuǎn)的，房(fáng)企的主(zhǔ)要资金来源来自新盘的销售。但今年新房的销售情况相较一般。再关注一下，哪些房企能(néng)从银行(xíng)拿到钱(qián)，其实主要还是(shì)那些有国企背景的房企，民营房(fáng)企相对(duì)比较困难(nán)，所以整个行业出现了一个很明(míng)显的分化，无论是在销售，还是融(róng)资等各(gè)个方面都(dōu)非(fēi)常(cháng)明显。现在有国(guó)资背景(jǐng)的房企(qǐ)在资本市场表现相对较好，但没有(yǒu)国资(zī)背景的民(mín)营(yíng)房企股价大(dà)多表现很一般。

　　陈昊扬则(zé)向《红周刊》表示，在房地产行业内(nèi)，我(wǒ)们的逻辑是(shì)，“寻找最后的赢家(jiā)”。而具体到(dào)如何挖(wā)掘，我们(men)会(huì)特别重视(shì)企业的成本优势(shì)，更具体(tǐ)一点，就是它(tā)的(de)净(jìng)借贷水(shuǐ)平（净(jìng)负(fù)债率(lǜ)）是(shì)不是行业内(nèi)的最低水(shuǐ)平(píng)；利润率是不是(shì)行业内最高的(de)；融资成本(běn)是(shì)否是行业内最低(dī)的(de)；建安成(chéng)本(běn)是否也是业(yè)内最(zuì)低的；这(zhè)些都是我们(men)看(kàn)重的(de)一家房企的综合成(chéng)本。

　　需(xū)要注意的(de)是，能够同时满足上(shàng)述条件的房企并不(bù)多。即(jí)便是在国央企中，仍有部分房企出现了“三道红线(xiàn)”的(de)“踩(cǎi)线”情况，且有逐渐恶化的趋势(shì)。以(yǐ)A股为例(lì)，《红周刊》根(gēn)据(jù)Wind数据整理(lǐ)发现，截至(zhì)2022年末，天房发(fā)展、陆家嘴、格力地(dì)产、西藏城投(tóu)、中交地产、中国(guó)武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城建发展、京投发展、光明地产、云南城投、首开股份、珠江股份、城投控股等国央企房(fáng)企也踩了“三(sān)道红线”中的两(liǎng)条。

　　2022年激(jī)进扩张房(fáng)企

　　需(xū)警惕(tì)其重蹈覆辙

　　不难看出，即(jí)便是有着较稳健特色的国(guó)央企房企，其财务指(zhǐ)标称得上完(wán)全健康的仍是少(shǎo)数。而更加值得注意的是，在2022年，不(bù)少(shǎo)国(guó)企，甚至地方国(guó)企开始大举扩张。而这无疑又进(jìn)一(yī)步考(kǎo)验着国央(yāng)企的资金链情况。

　　对房(fáng)企而(ér)言，扩张速(sù)度的(de)张弛有(yǒu)度尤为重要，节奏把握准确(què)，有助于房企储(chǔ)备优质“弹药”；但过于乐观的预(yù)判未来(lái)市场(chǎng)，以及过于(yú)激进的(de)扩张(zhāng)拿地节奏也有可能让房企重蹈此前的(de)高杠(gāng)杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬以其配置(zhì)的一家房企(qǐ)进行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的(de)净借贷比例都(dōu)维持在33％左右(yòu)，完(wán)全没有增加杠(gāng)杆比例。而到(dào)2022年，这家(jiā)房企明显感觉到机(jī)会来了，其(qí)开始在一(yī)线城市进行大举拿地，净负债(zhài)率也由此前(qián)的33％左右水(shuǐ)准提高到45％左右，涨了接近(jìn)三分之(zhī)一。与此(cǐ)同时，该房企新购入地块也实现了(le)快速(sù)的开盘利用率，预计(jì)今年(nián)会有更多的(de)楼盘入市。像这类企(qǐ)业就符合“最后的赢家”的特点。一方面，在于它本身储备了(le)很(hěn)多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一半在一线(xiàn)城市，另外一半也主要集中(zhōng)在强二线和(hé)二线城市；另一方面(miàn)，它的扩(kuò)张(zhāng)是有节制(zhì)地扩(kuò)张。

　　陈昊(hào)扬同样(yàng)提醒(xǐng)道，与(yǔ)之相反，有些(xiē)房(fáng)企(qǐ)的扩张速度让(ràng)人(rén)感觉又回到了2016年、2017年(nián)，或者(zhě)说看(kàn)到了2016年～2020年期间扩(kuò)张的民营企业的影子(zi)。虽(suī)然说，见到机(jī)会时(shí)要出手，但出手的(de)章法仍(réng)要小(xiǎo)心，如果负债率扩(kuò)张得(dé)太快，但未来的两年市场(chǎng)没有想象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来(lái)衡量一家(jiā)房(fáng)企的(de)扩(kuò)张速度是否激(jī)进(jìn)？陈昊(hào)扬向《红周刊》表示，主要还(hái)是(shì)看房企的净负债(zhài)率水平，在我(wǒ)看(kàn)来，这个比(bǐ)例如(rú)果超过60％，就是扩张得过于(yú)快(kuài)速了。

　　不难看(kàn)出，这一标准(zhǔn)要比“三道(dào)红线”对房企的净(jìng)负债(zhài)率要求不得(dé)高于100％要更加严格。陈昊扬解释，当前(qián)房地产行业的复(fù)苏速度并没有那么快，所(suǒ)以要规避公(gōng)司净负(fù)债率提高到一个(gè)比较危险的(de)水平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿地较积极的(de)房企梳理发(fā)现(xiàn)，中交地(dì)产(chǎn)、中国金茂、华发股份、越秀地(dì)产、绿城中国(guó)、保(bǎo)利发展(zhǎn)等房企2022年净负债率(lǜ)都在(zài)60％之上。其中，中交地产净负债率持续居(jū)高(gāo)不(bù)下(xià)，在2020年至(zhì)2022年期间，依(yī)次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明对比的是，华润置地、中国海(hǎi)外发展、万科A、滨江集(jí)团、招商蛇(shé)口、龙湖集团等(děng)房企在践行(xíng)较积极(jí)的拿地策略的同时，也较好(hǎo)地(dì)控(kòng)制(zhì)了公(gōng)司(sī)的扩张速度与净负(fù)债率水平（见附(fù)表）。

　　滨(bīn)江集团等个别民营房企

　　或具备“最后(hòu)赢家”的黑(hēi)马(mǎ)特质

　　陈昊扬指出(chū)，实际上，他(tā)们是以同一筛选标(biāo)准(zhǔn)来看国央企与民营房企，但(dàn)在各维(wéi)度的实际表现上，国央企确实会更胜一(yī)筹。如国(guó)央(yāng)企的融资成本更(gèng)低(dī)，融资渠(qú)道也更顺畅，能够做(zuò)到想(xiǎng)融(róng)就融(róng)，这样，国央企自然而然(rán)就(jiù)具有天然优(yōu)势(shì)。

　　虽然对比民营(yíng)房企(qǐ)，机构更加看好(hǎo)国央企，但这也并不意味着(zhe)，民(mín)营(yíng)企业中就没有(yǒu)“黑马”的存(cún)在(zài)。

　　据《红周刊》梳理发现，仍(réng)有少数民营房(fáng)企(qǐ)同(tóng)样(yàng)受到机构的青(qīng)睐。比如(rú)，根据(jù)2023年一(yī)季报(bào)，滨江集团的十大流通股(gǔ)东中(zhōng)新进了“中国工商银行股份有限(xiàn)公(gōng)司－景顺长(zhǎng)城中(zhōng)国回报灵(líng)活配置混(hùn)合型证券投资(zī)基金”“全国社保(bǎo)基金(jīn)一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募(mù)珠(zhū)海阿巴马资产管理有限(xiàn)公司就长(zhǎng)期持有滨江(jiāng)集(jí)团。根(gēn)据一季报，该资产公司的几只产品合计(jì)持有滨江(jiāng)集团9543万(wàn)股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青(qīng)睐(lài)，和其自身的(de)基本面表现存在一定关系。2020年(nián)以来的近三年时间，房地产市场整体(tǐ)在走“下坡(pō)路(lù)”，但作(zuò)为杭州本土房企的滨江集团仍(réng)是表现出较强的韧劲(jìn)，2020年以来，滨江集(jí)团在业绩表现、销(xiāo)售规模、新增(zēng)土(tǔ)储、股价表(biǎo)现等(děng)多维度都(dōu)表现了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次(cì)实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发布的2023年一季(jì)报，今年(nián)一季度，滨江集团更是实现(xiàn)了扣非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房(fáng)地(dì)产“青铜时代(dài)”仍(réng)能保持自身业绩的持续增(zēng)长，和滨江集团扎(zhā)根杭州的(de)战(zhàn)略布(bù)局关(guān)系密切(qiè)。根据2022年年报，滨江集团有近(jìn)七成营收来自杭州地区(qū)，而在2021年，杭(háng)州地区的营(yíng)收比重只占到近六(liù)成。近三年持续稳居(jū)杭州房(fáng)企(qǐ)销(xiāo)售排名第一(yī)。

　　与此同时，滨江(jiāng)集团(tuán)在杭州的(de)土储补充同样较为积极，根(gēn)据诸(zhū)葛(gé)找(zhǎo)房、住在杭州(zhōu)网数(shù)据显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样持(chí)续稳居杭(háng)州的本土第一(yī)。

　　而滨江集团在杭(háng)州(zhōu)的较(jiào)突出表现，也让滨江集团的房(fáng)企排名(míng)迅速提升。到2023年，滨江集团的房企(qǐ)排名已(yǐ)冲进前十(shí)，根(gēn)据中(zhōng)指数据，2023年前4月，滨江集团实现销售额(é)607.3亿(yì)元(yuán)，位(wèi)列房(fáng)企第九位。

　　值得注(zhù)意的是(shì)，2020年(nián)至今，滨(bīn)江集团股价翻了超一(yī)倍以上，而(ér)近(jìn)期，滨江集团更是迎来(lái)多家机构的(de)集(jí)中(zhōng)调研。滨江集团发布公告(gào)表示，公司于5月10日接受(shòu)了信达(dá)证券(quàn)、金(jīn)鹰基金、建信养老、新华养老(lǎo)等18家机(jī)构调(diào)研(yán)。

　　产(chǎn)业链布(bù)局重点移至存量赛道(dào)

　　机(jī)构在下(xià)游(yóu)家(jiā)纺、家居(jū)、物业觅α

　　实际上房地产开发只(zhǐ)是房地产产(chǎn)业链(liàn)上的中游环节，其(qí)上游主要为钢(gāng)铁、水泥、建(jiàn)材(cái)、玻(bō)纤等材料供应(yīng)商，而(ér)下游应用行业(yè)主要包括中介(jiè)服保送生是什么意思 如何成为保送生，中考保送生是什么意思务(wù)、家用电器、物业管理、家居(jū)用品。综(zōng)合(hé)《红周(zhōu)刊》的采访，房地产开发环(huán)节与上(shàng)游材(cái)料端息息相(xiāng)关，新盘开工不足(zú)导致上(shàng)游不被看(kàn)好，机构(gòu)寻(xún)觅个股阿尔(ěr)法的思(sī)路渐渐移至下游。“中(zhōng)国房保送生是什么意思 如何成为保送生，中考保送生是什么意思地产(chǎn)行业在进入(rù)存量房时(shí)代(dài)，所(suǒ)以(yǐ)对地产产业链，尤其是(shì)偏消费属(shǔ)性的家装家居领域，我们相对(duì)看好，因为居(jū)民保有(yǒu)的住(zhù)房(fáng)规(guī)模越来越大，随着时间的(de)增加，内装更新(xīn)的需求也(yě)会(huì)越(yuè)来越多。美国过(guò)去的(de)数据充分说明了(le)这一点(diǎn)，在新房(fáng)销售见顶(dǐng)之后，家具消费的增长却一直(zhí)都很好。对于地产产(chǎn)业链，我(wǒ)们(men)相(xiāng)对(duì)看好(hǎo)和内装相关的行业，例如消费建材、家居装(zhuāng)饰(shì)等(děng)。”万家基金人士(shì)表示。

　　而根据《红周刊》对下游细(xì)分(fēn)中相关赛道(dào)龙(lóng)头年(nián)内(nèi)表现的(de)统计，目(mù)前暂(zàn)居前两位(wèi)的都是来自家(jiā)纺赛道的公司，它们分(fēn)别是(shì)富安娜(nà)和水星(xīng)家纺(fǎng)，特别是(shì)前者在(zài)月线连(lián)收(shōu)七根阳线的基础上，年内迄(qì)今(jīn)涨幅已经(jīng)逼(bī)近30％。

　　以前(qián)者为例，富安娜(nà)主要(yào)从事纺(fǎng)织家居、睡眠家居、生活类产品的研发、设计、生产(chǎn)及(jí)销(xiāo)售，旗(qí)下拥有原创“富安(ān)娜(nà)”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨(xīn)而(ér)乐”和“酷奇智”自有品(pǐn)牌。第一季度报告显示，报告(gào)期内，富安(ān)娜实现营业(yè)收入约6.2亿(yì)元(yuán)，同比减少7.57％；不过(guò)实现归属(shǔ)于(yú)上(shàng)市公司股东的净利(lì)润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司(sī)一(yī)季(jì)报的十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，能够发(fā)现(xiàn)该股(gǔ)早已成(chéng)为基金重(zhòng)仓股(gǔ)的天下，彼时(shí)包括公募的中欧价值发现、中欧潜力(lì)价值、工(gōng)银(yín)瑞信灵动价值、宝盈(yíng)新价(jià)值和(hé)私募的(de)明河(hé)2016，都在其中出现(xiàn)，占据(jù)了半壁江(jiāng)山。需要(yào)强(qiáng)调(diào)的(de)是(shì)，中(zhōng)欧的两只基(jī)金都(dōu)是价值(zhí)派基金(jīn)经理曹名长在管的产品，首季其(qí)同(tóng)时重仓(cāng)的房地(dì)产(chǎn)产业链股票还有金地集团和大亚(yà)圣(shèng)象。

　　对比而言，前几(jǐ)年曾经风(fēng)光(guāng)一时的(de)家居板(bǎn)块(kuài)也因疫(yì)情(qíng)、消费复(fù)苏进(jìn)程(chéng)缓慢等多因素一度沉寂，不过好在困境(jìng)反(fǎn)转(zhuǎn)露(lù)出曙光(guāng)，家居板块(kuài)中年内表现(xiàn)最好(hǎo)的是志邦家居。同一(yī)时间(jiān)段，该股年内上(shàng)涨已经超过(guò)23％，从业绩来看，无(wú)论(lùn)是营收还是归母净利(lì)润，公司都实现(xiàn)了同比双升。

　　从公司的十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，《红(hóng)周刊》发现(xiàn)广发基(jī)金经(jīng)理罗(luó)洋慧(huì)眼独具，一季(jì)报(bào)中他(tā)管(guǎn)理的(de)广发(fā)策略优选和广发安宏回报均增加了持股，而这两只(zhǐ)产品(pǐn)也成为志邦家居十大流通股股东(dōng)中仅有(yǒu)的两只公募(mù)。有意思的是(shì)，他似乎(hū)对(duì)于定制家居类标(biāo)的(de)情有独钟，在另(lìng)一家(jiā)赛道公司金牌橱柜中，他管理的全部(bù)三(sān)只产品均(jūn)登榜十大流通股股东，其也成为他的独门重仓股(gǔ)。

　　除去(qù)家居家(jiā)纺(fǎng)外(wài)，下游的物业股(gǔ)也越来越被机构所(suǒ)青睐，不过这类(lèi)标的(de)大多在香港上市，如何(hé)选择成为难题。对此，前(qián)述(shù)上海公募基金经理举例分析：“物(wù)业(yè)服(fú)务(wù)不是一个高毛利的行业(yè)，挣钱很辛(xīn)苦，我(wǒ)选(xuǎn)公司还是希望挣的是市(shì)场化应该(gāi)挣(zhēng)的钱(qián)，以我曾(céng)经买(mǎi)的绿城(chéng)服务为(wèi)例，它在(zài)中高端楼盘占(zhàn)比是比较高的，每(měi)年到期的(de)合(hé)同里(lǐ)提价成功率在30％～40％。它能做到滚(gǔn)动的大部分项(xiàng)目到期之后(hòu)，经过两三轮合同周期还(hái)能做到产品提(tí)价。”

　　“行业里(lǐ)真正能做到产品提价的公司很少，因为物业公司(sī)很容易一开始(shǐ)是挣钱的(de)，后面因为保安这些固定人员成本的年度增(zēng)长，不过服务没有特(tè)别好，客户(hù)没有(yǒu)那么满意，能做到提价(jià)难度是非常大的。但是该公司能在业(yè)内做(zuò)到到期之后提价率(lǜ)比较(jiào)高(gāo)，这跟它的定位和(hé)比较好的服务是有(yǒu)关系的。”他进一步(bù)强调(diào)。

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