近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额(é)的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观(guān)测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也(yě)是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再(zài)产(chǎn)生(shēng)现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时(shí)应(yīng)了解(jiě)资产类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部(bù)分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额(é)交易价格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级市场价(jià)格(gé)受到(dào)公募(mù)REITs资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况及市场因素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产的(de)经营现(xiàn)金(jīn)流，投(tóu)资人通(tōng)过基(jī)金(jīn)募(mù)集材料和信息披(pī)露文(wén)件，结合行业(yè)及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资(zī)决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二(èr)级市场价(jià)格变(biàn)化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金(jīn)份(fèn)额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于(yú)长期投资(zī)者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基(jī)础设施基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合(hé)并后基(jī)金年(nián)度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投(tóu)资者的投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券(quàn)相对(duì)高的(de)收益(yì)性，在有效控制风险的(de)前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对于未来分红(hóng)水平的预(yù)期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影响，可(kě)分配金额(é)完(wán)成率不(bù)达预期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平(píng)称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波动受多重因素的影响，投资(zī)收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素(sù)之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复，一方面市(shì)场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归的(de)过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设(shè)施项目的经(jīng)营业(yè)绩(jì)相对经济活力的改善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权(quán)日(rì)，将对基(jī)金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额(é)进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前(qián)后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长期投(tóu)资的信心，同时需结合持(chí)有产品(pǐn)的特(tè)性，关(guān)注二(èr)级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红(hóng)包括(kuò)利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提(tí)是本(běn)金(jīn)之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的是本金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个(gè)部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误认(rèn)为是持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期(qī)后基金价值(zhí)面临极大不确(què)定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类和(hé)产权类两大资产类(lèi)型，持(chí)有产(chǎn)权类产品的收益主要(yào)包括每年的(de)现金分(fēn)红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目(mù)每年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资(zī)产的分红包(bāo)括了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不(bù)同而形(xíng)成区别。特许经营权(qu说唱歌手的cypher是什么意思，说唱cyber是什么意思án)类的公募(mù)REITs产品因其(qí)分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级市场(chǎng)价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人(rén)也认为(wèi)，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在(zài)经营权到期后不(bù)再能产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余(yú)经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派率水平(píng)。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较(jiào)长的(de)特许经营权项目(mù)，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包(bāo)含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份额单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一(yī)般较(jiào)长，再加上到期(qī)后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会(huì)进一(yī)步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的(de)估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该(gāi)负(fù)责人称(chēng)。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)的时(shí)点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一(yī)是年(nián)报中(zhōng)披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性区(qū)别(bié)。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最(zuì)终得到(dào)的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资(zī)价(jià)值体(tǐ)现在相对(duì)股(gǔ)债市(shì)场(chǎng)独(dú)立的资产配置功能，比较(jiào)适(shì)合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内(nèi)部(bù)收益率的高(gāo)低，对(duì)产权类的资产更(gèng)多关(guān)注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营(yíng)净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益人综合(hé)实(shí)力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公(gōng)募(mù)基金管理人(rén)实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连(lián)回(huí)调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红规模(mó)较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露预测(cè)进行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济(jì)及市(shì说唱歌手的cypher是什么意思，说唱cyber是什么意思)场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也(yě)称。

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