导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否(fǒu)过剩(shèng)的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成，其中还(hái)包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是(shì)人均一(yī)间房所能满足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数(shù)较发达国(guó)家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不(bù)意(yì)味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公(gōng)布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套中国飞机事故率是多少。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎(hū)意味着户户(hù)有房(fáng)，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均一套房(fáng)无法满足流(liú)动人口的(de)租(zū)赁和置业需求(qiú)。全(quán)国总人口的(de)近(jìn)三成都是流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户(hù)占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅(zhái)质(zhì)量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂(guà)牌量突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子(zi)是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在(zài)不足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量数(shù)据并未公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据(jù)此判(pàn)断未来房地产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数(shù)量过(guò)剩的(de)直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自(zì)然灾害综(zōng)合(hé)风(fēng)险普查工作情(qíng)况为主题的(de)新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于(yú)1，看似意味着(zhe)人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据有两处(chù)可(kě)以直接公布(bù)，一是(shì)每年(nián)商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略(lüè)不(bù)计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们(men)就能够(gòu)得到当(dāng)前(qián)商品住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户(hù)数(shù)，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得(dé)到(dào)城镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到(dào)底有(yǒu)多少(shǎo)，目(mù)前缺乏(fá)一个准确(què)统计。我们利用既有统计(jì)数据(jù)，大致测算得到中国(guó)存量房(fáng)地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额(é)。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商(shāng)品住(zhù)宅增幅(fú)为过去(qù)十(shí)年(nián)变化(huà)幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达到(dào)了户均一(yī)套房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均(jūn)一套房并不(bù)意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成人口净(jìng)流入地的(de)住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中(zhōng)国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的流(liú)动人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大(dà)城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房价(jià)较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依(yī)然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在(zài)着建(jiàn)筑结构(gòu)松散(sàn)、设施(shī)陈(chén)旧、安(ān)全(quán)隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给(gěi)住户的(de)生(shēng)活带来了(le)很大的不(bù)便和安全隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的(de)老旧(jiù)小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居(jū)室和二居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是未来地(dì)产(chǎn)的(de)需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值(zhí)，近(jìn)4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面积(jī)为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本(běn)、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面(miàn)积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国(guó)未来地产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续延(yán)续，导致(zhì)户(hù)数会因户均人(rén)口规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步(bù)向经济带(dài)、都(dōu)市(shì)圈(quān)中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城(chéng)中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希(xī)望提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会(huì)议明确(què)指出支持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国(guó)家依(yī)旧存(cún)在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水平有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅(zhái)质(zhì)量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分化(huà)时(shí)代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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