5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的(de)机构(gòu)对(duì)于这一板块已经在(zài)悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色，但(dàn)公募所持(chí)房地产公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三年来的(de)首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势(shì)头似(shì)乎(hū)在今年一季(jì)度得以延续。数(shù)据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募(mù)对于房地产的投资(zī)愈发有集中于(yú)龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四季(jì)报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复(fù)苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断(duàn)房地产(chǎn)已经进入(rù)大分化时(shí)代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分类，包括房(fáng)地(dì)产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上(shàng)没(méi)有什么(me)投资机会(huì)的。但在这几年特殊(shū)的(de)行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要(yào)有一定的(de)政(zhèng)策出来(lái)去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化(huà)的进(jìn)程(chéng)，还(hái)是人均住房(fáng)面积(jī)（接(jiē)近30平(píng)/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不(bù)支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着地产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司(sī)就(jiù)能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占率的(de)提升。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安(ān)地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日(rì)收(shōu)出(chū)涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发(fā)展的(de)主营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产(chǎn)品(pǐn)及(jí)服务为房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)、房地(dì)产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布(bù)局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的(de)首季十(shí)大流通股股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)pp7塑料杯能不能装开水<pp7塑料杯能不能装开水/span>: #ff0000; line-height: 24px;'>pp7塑料杯能不能装开水城资产管理公(gōng)司等都(dōu)跻(jī)身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的(de)浦东金桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其第一季度的收入利(lì)润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续(xù)驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其(qí)当季(jì)还(hái)小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣安(ān)地产则是(shì)主要布(bù)局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季(jì)报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新(xīn)杀(shā)入十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基(jī)金相关(guān)人(rén)士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于信(xìn)用问题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下(xià)，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的(de)结构性机会(huì)依然存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤(yóu)其(qí)是(shì)央企占据显著优势，其(qí)主要(yào)又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的(de)融(róng)资(zī)成本(běn)，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能力的多(duō)重竞争(zhēng)优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营(yíng)地(dì)产公司(sī)也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来(lái)说估(gū)值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑在于集(jí)中度(dù)提升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预期的盈利和(hé)现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来(lái)估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化(huà)，要关注将受(shòu)益于行业集中度(dù)提升的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路(lù)的话(huà)，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察(chá)国企央企(qǐ)在三(sān)个方面(miàn)是否可以维持，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次是(shì)拿地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的(de)业(yè)绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业(yè)绩(jì)分(fēn)化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是(shì)因为过(guò)去两(liǎng)三(sān)年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年(nián)下半年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢复(fù)但仍处于调(diào)整的过(guò)程中，能(néng)够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临(lín)着一(yī)些(xiē)不确(què)定性。其实整个(gè)市场(chǎng)从(cóng)四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度(dù)、第三(sān)季度(dù)增(zēng)长不确(què)定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这(zhè)也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做(zuò)得(dé)比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等(děng)待它的(de)基本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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