近两年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不(bù)再(zài)产生现金收益，特(tè)许经营权分红目(mù)前已包含(hán)了(le)利润(rùn)分配和(hé)本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解资产类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)对(duì)此(cǐ)表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分红主要(yào)来自基础(chǔ)设施资(zī)产的经营现金流(liú)，投(tóu)资人通过基金(jīn)募(mù)集材料(liào)和(hé)信息披露文件，结(jié)合行业及(jí)市场(chǎng)情况(kuàng)，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策(cè)的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额(é)二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者(zhě)更具(jù)参(cān)考价(jià)值。”中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副(fù)总监(jiān)李(lǐ)华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基(jī)础设(shè)施(shī)证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金年度可分配金(jīn)额(é)以现金形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的(de)分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来(lái)看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市(shì)场价(jià)格反(fǎn)映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现(xiàn)了(le)这类(lèi)产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的(de)投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助(zhù)机构(gòu)投资(zī)者稳硝酸锌化学式怎么写出来的，硝酸锌化学式子定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获(huò)取相对(duì)于(yú)投(tóu)资债券相对高(gāo)的收(shōu)益(yì)性(xìng)，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的(de)前提下(xià)，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水平(píng)的(de)预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的(de)主要(yào)因(yīn)素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济(jì)活力的改善有(yǒu)一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金份额(é)的(de)分(fēn)红金额(é)进行(xíng)计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红前后基金份(fèn)额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可(kě)以(yǐ)获得公(gōng)平的投(tóu)资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心，同时(shí)需结合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人(rén)士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红前提是(shì)本金之上的(de)增(zēng)值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)分红差异很(hěn)大(dà)，大(dà)多数(shù)普通(tōng)投资(zī)者可(kě)能(néng)把“分派(pài)”金(jīn)额误认为是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基金价值面临极大不(bù)确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特(tè)许经营(yíng)类(lèi)产品的收(shōu)益主要(yào)来自项(xiàng)目(mù)每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资产的(de)分红包括了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者(zhě)的比(bǐ)率也(yě)是(shì)变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普通投资者(zhě)在选择(zé)投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来(lái)看，各类公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也认为(wèi)，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的(de)特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目(mù)的(de)分派金(jīn)额(é)包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份(fèn)额单(dān)价随(suí)着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩余期(qī)限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再(zài)加上到期(qī)后通过对(duì)建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似(shì)永续经营的(de)假设反(fǎn)映在基础资(zī)产的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的(de)资产投资属性。”该硝酸锌化学式怎么写出来的，硝酸锌化学式子负责人称。

　　观(guān)测(cè)内(nèi)部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观察和评估(gū)项目(mù)底层资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关(guān)的(de)指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在(zài)本(běn)质(zhì)性区别(bié)。经营活(huó)动(dòng)产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值(zhí)体现在(zài)相对股债市(shì)场独立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募(mù)基金(jīn)管理人(rén)实力等多重因素来(lái)选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于分红(hóng)交易带来的短期(qī)博弈机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投资(zī)者关(guān)注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及(jí)次年的可供(gōng)分(fēn)配金额(é)预(yù)测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募集材料(liào)中披(pī)露预硝酸锌化学式怎么写出来的，硝酸锌化学式子测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济(jì)及市场的实(shí)际环境，对基(jī)础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 硝酸锌化学式怎么写出来的，硝酸锌化学式子