5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表的机(jī)构对于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的(de)总份额均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计(jì)，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产的(de)配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有的房地(dì)产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募(mù)所持(chí)房地产公司市值在(zài)股(gǔ)票资产中的占比却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值(zhí)更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房(fáng)地(dì)产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季(jì)度得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的(de)投资愈(yù)发有集(jí)中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的(de)是保利(lì)发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于(yú)几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集(jí)团退(tuì)出(chū)百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期一去不返了(le)。“如果按(àn)照(zhào)产业周期(qī)来分(fēn)类，包括(kuò)房(fáng)地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积(jī)很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需(xū)求(qiú)端还(hái)需(xū)要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前(qián)居(jū)民的杠(gāng)杆率和(hé)房价(jià)收入也不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的(de)房(fáng)价，因(yīn)而行业(yè)高增的时代(dài)已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落(luò)，在(zài)此(cǐ)过程中，伴(bàn)随(suí)着(zhe)地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷(léi)），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出清(qīng)的(de)过程(chéng)。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经(jīng)过去(qù)了(le)，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投(tóu)资(zī)，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构(gòu)配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股(gǔ)中(zhōng)，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归(guī)来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来(lái)看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业务(wù)为房地(dì)产开发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季(jì)十大(dà)流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季(jì)度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向好背景下(xià)，自(zì)然(rán)也吸(xī)引了知(zhī)名机构(gòu)在其(qí)中持续(xù)驻足。从第一季度十大(dà)流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个(gè)季度他(tā)有的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上(shàng)述(shù)两家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季(jì)报(bào)交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此外联袂ch2是什么基团，chch3ch3是什么基团 24px;'>ch2是什么基团，chch3ch3是什么基团出现的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基(jī)金相(xiāng)关(guān)人(rén)士分析：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼(jiān)并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限于信用问题(tí)或(huò)者资(zī)金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他(tā)房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的(de)融(róng)资成(chéng)本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股或存在发展的大好机(jī)会(huì)。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房(fáng)地(dì)产行业(yè)的(de)结构性(xìng)机会(huì)依然(rán)存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低(dī)的融资(zī)成本(běn)，优(yōu)质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营(yíng)能(néng)力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公司也是(shì)更有优势的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注估值(zhí)相对较低(dī)，企业自身(shēn)资产(chǎn)的(de)质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受(shòu)益(yì)于行业(yè)集中(zhōng)度(dù)提升的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路的话，或许还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头(tóu)前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保(bǎo)持(chí)低(dī)位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出现的(de)整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业(yè)绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是(shì)较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公司也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性(xìng)地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核(hé)心城市，投(tóu)资力度较大。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够(gòu)保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其(qí)实(shí)整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城(chéng)市四月环(huán)比(bǐ)三(sān)月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内(nèi)的绝(jué)大多数城市都(dōu)出现环比下滑(huá)的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情(qíng)况，以(yǐ)及市场(chǎng)的(de)去库(kù)存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了(le)半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就(jiù)是说，第二(èr)季(jì)度、第三(sān)季度增长不确(què)定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游(yóu)产业链(liàn)的复(fù)苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢(màn)很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只(zhǐ)有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的(de)基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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