OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯(xīn)片子(zi)公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今(jīn)，二(èr)级(jí)市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT开盘继(jì)续(xù)延续此前几(jǐ)日的下跌走势(shì)，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉(lā)升，全天收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近期已同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导(dǎo)高(gāo)度(dù)重视，浦东(dōng)新区国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期(qī)市场波动较大，但(dàn)其(qí)实(shí)不动产公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本(běn)上影响其内外价值，投资者(zhě)应理性看(kàn)待(dài)。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二级市场(chǎng)价格继(jì)续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后(hòu)二级市(shì)场(chǎng)价格开始震(zhèn)荡走低(dī)，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华(huá)安张江光大园REIT最近(jìn)几个交(jiāo)易日(rì)二级市场(chǎng)价(jià)格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公(gōng)募(mù)REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披(pī)露张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出(chū)租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募(mù)的项(xiàng)目又遭遇突发事(shì)件(jiàn)，因此导致二级市(shì)场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不(bù)过(guò)，在(zài)上述人(rén)士(shì)看来，尽管出(chū)于风险规避的原因，最(zuì)近几个交(jiāo)易日(rì)场内资(zī)金有(yǒu)所流出，但是，不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会(huì)从根(gēn)本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同(tóng)时表示，目(mù)前随着(zhe)二级市场(chǎng)价格下跌(diē)，风险也得到一定释放，但是价格涨跌(diē)会受(shòu)到基本面、情绪(xù)面等多重因素影响，不好(hǎo)判断价格是不是已(yǐ)经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人(rén)士(shì)表(biǎo)示，今年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低(dī)迷(mí)，不少(shǎo)产品年(nián)内(nèi)二级市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收(shōu)益率高的(de)产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资价值，很适合(hé)稳健类投资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物(wù)流(liú)类等(děng)REITs产品具(jù)备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董(dǒng)事高(gāo)如星对此(cǐ)表示，若张江(jiāng)园(yuán)区(qū)最终能(néng孙悟空真实存在过吗)顺利(lì)解决招(zhāo)商，平稳过(guò)度对经营(yíng)现金流没(méi)有造成大(dà)的影响，“事件性(xìng)利空(kōng)下调(diào)至得这(zhè)么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类(lèi)资产就(jiù)回调(diào)不少了(le)，这就(jiù)是黄金坑(kēng)。”不过，他也(yě)强调，最终还是落到租金收(shōu)入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资产张润大(dà)厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益(yì)人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江光大园项目(mù)出租率(lǜ)下降(jiàng)事项，一度二级市场价格出现回落。在随(suí)后召开的(de)业(yè)绩说明会中管理人就相关事项进行了解释说(shuō)明，市场信心得(dé)到了(le)一(yī)定提振(zhèn)，二级(jí)市场(chǎng)价格表现也(yě)趋于平稳(wěn)。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下(xià)的扩募说(shuō)明会上，运营团(tuán)队表示(shì)了(le)对张(zhāng)江光大园项目(mù)的信心，预(yù)计签署意(yì)向书和合同谈判中(zhōng)的储备租(zū)户正(zhèng)常转化后，项(xiàng)目(mù)出(chū)租率将得(dé)到回升。没想到仅过(guò)了不(bù)孙悟空真实存在过吗到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了(le)市场各(gè)方的广(guǎng)泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原始权益人相关负责人坦言，事发(fā)突然(rán)确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技(jì)消(xiāo)息的第(dì)一时间即(jí)奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工作，并同步(bù)启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，据悉新区(qū)国(guó)资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情(qíng)况，相关(guān)负(fù)责人介绍说，目前储(chǔ)备租(zū)户(hù)还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智(zhì)能、航(háng)天产业、信息技术等产(chǎn)业客户(hù)，租赁意向面积(jī)超过(guò)了(le)2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为(wèi)实际租户需要一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正在着(zhe)手(shǒu)通过签署(shǔ)租赁意(yì)向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽(suī)然收了三个(gè)月履约保证金给了(le)我们一些空间，但本着对首批扩募(mù)、对市(shì)场(chǎng)负责的态度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把这(zhè)些(xiē)面积在短期内完(wán)成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域(yù)的张江光大园(yuán)项目一季度末(mò)也(yě)有(yǒu)将近30％的空置(zhì)率，原始权益(yì)人有那么(me)多储备(bèi)租户(hù)，之前的空(kōng)置率为何未(wèi)能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光大园一直以来都(dōu)坚持(chí)以市场(chǎng)化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调(diào)租和换(huàn)租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好(hǎo)发(fā)生(shēng)在市场活跃度(dù)的短期低点，目前市场(chǎng)情况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下滑(huá)情况没(méi)有得(dé)到及时修复后，张(zhāng)江这边(biān)也(yě)作了一定的(de)资(zī)源(yuán)调配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户(hù)。

　　另(lìng)外，张润大厦和(hé)张江光大园(yuán)项目在(zài)给租(zū)户的分(fēn)隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等方面也(yě)有一些差(chà)异(yì)化，张润(rùn)大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江(jiāng)光大(dà)园单(dān)层以一千(qiān)平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户自身也(yě)会有诉求(qiú)，也会根据自身(shēn)需求和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完(wán)成以后，新老(lǎo)资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续(xù)我们在资源(yuán)共(gòng)享和联合营销方面能更(gèng)加(jiā)充分发挥协(xié)同效应，相(xiāng)信可以做得(dé)更好。”上(shàng)述负(fù)责人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后(hòu)谈(tán)及(jí)对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表(biǎo)示(shì)，张江集团和张江高(gāo)科目前(qián)在管资(zī)产(chǎn)约(yuē)五(wǔ)百万方，还有一些其他在开(kāi)发的储(chǔ)备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打造(zào)张江(jiāng)园区(qū)产业空(kōng)间资(zī)产上市平台目标的(de)坚实后盾和储备资(zī)源(yuán)。“我(wǒ)们非(fēi)常重视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本(běn)平台(tái)和(hé)它(tā)未来的(de)发展。”相关(guān)负(fù)责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们(men)实现基金(jīn)扩(kuò)容的第一步(bù)，也(yě)是至关重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些(xiē)突发情况需(xū)要解决，但是这和我们在(zài)张江科学(xué)城这三(sān)十年建设发展过程中(zhōng)所经历的(de)相比，只能算是一个非常小的插曲(qū)。我们(men)有信心排除万难，尽一(yī)切可能化(huà)解当前(qián)突(tū)发事(shì)件的所有负面(miàn)影响，维持预(yù)期(qī)和市场的信心。”

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