近两年火爆(bào)的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期(qī)投资价(jià)值(zhí)，通(tōng)过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前(qián)已包(bāo)含(hán)了利(lì)润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时(shí)应了解资产类(lèi)型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人(rén)对(duì)此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额(é)二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基(jī)金分(fēn)红预期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)来(lái)自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资(zī)人通过基(jī)金募集材料和信息披露(lù)文件，结合(hé)行业(yè)及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级(jí)市场价格变(biàn)化(huà)导致(zhì)的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为基金份(fèn)额(é)持有人(rén)实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设(shè)施基金(jīn)应(yīng)当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度可分配金额(é)以现金形式分(fēn)配(pèi)给投资(zī)者，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的(de)分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的(de)固定利息回报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角度来(lái)看(kàn)，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置(zhì)多(duō)元化(huà)提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定收益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对(duì)高的(de)收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场(chǎng)对(duì)于(yú)未来分(fēn)红水平(píng)的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现(xiàn)看(kà事与愿违下一句是什么 事与愿违是什么意思n)，截至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的(de)影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度(dù)上影响了(le)公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近(jìn)期(qī)经(jīng)济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券(quàn)回(huí)归的(de)过程；另一方(fāng)面，基础设施项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩相对经(jīng)济活(huó)力的改(gǎi)善(shàn)有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日，将对基(jī)金份额(é)的开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使投资人在基(jī)金(jīn)分红前后均(jūn)可以获得(dé)公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包括利(lì)润分配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的(de)增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为(wèi)准确，分派(pài)的是(shì)本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间(jiān)的比例是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基(jī)金分(fēn)红差异很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期(qī)后(hòu)基金价值面临极大(dà)不确(què)定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和(hé)产(chǎn)权类两大资(zī)产(chǎn)类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品的(de)收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金分(fēn)红(hóng)及资产增值(zhí)的收益，而持(chí)有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的分(fēn)红包(bāo)括了利润分配和本金的归还(hái)，两者(zhě)的(de)比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普通投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权类(lèi)的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的特(tè)许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派金额包含了投(tóu)资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况(kuàng)下(xià)，基(jī)金份额单价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期(qī)后通过对建(jiàn)筑(zhù)的(de)更新(xīn)改造或补缴土地出(chū)让金(jīn)等追加投资，有机会进(jìn)一(yī)步(bù)延长经营(yíng)期(qī)限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收益率等(děng)指标，来观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示(shì)，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标有两个(gè)：一(yī)是年报中披(pī)露的经营活(huó)动现金流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)，二(èr)者(zhě)存在本质性区(qū)别。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金净流量是指企业(yè)经(jīng)营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在(zài)相对股债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营权(quán)类的资产可(kě)以更多关(guān)注(zhù)内部收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接(jiē)影响(xiǎng)投资回(huí)报(bào)，投资者可综合(hé)考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实(shí)力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来(lái)的短期博弈(yì)机会(huì)仍(réng)在，叠(dié)加(jiā)此前市场接(jiē)连(lián)回(huí)调，建议投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年(nián)的(de)可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金额与募(mù)集材料(liào)中披露预测进行比较分(fēn)析(xī)，结合经济及(jí)市场的实际(jì)环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基事与愿违下一句是什么 事与愿违是什么意思金上述负(fù)责人也称。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 事与愿违下一句是什么 事与愿违是什么意思