文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会(huì)议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试(shì)点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了(le)，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会，这是(shì)房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这(zhè)道(dào)世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售制对购房(fáng)者非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期(qī)一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么(me)建议(yì)取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况cow的复数怎么写的，cow的复数英语怎么读？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发(fā)商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)后并(bìng)非像中国一(yī)样在支付完首付(fù)款后(hòu)从银行(xíng)一(yī)次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部(bù)房款，而(ér)是根(gēn)据开(kāi)发商(shāng)工程进度在(zài)完全交房前(qián)进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平(píng)，所以不如(rú)借机取消预售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入存量时代(dài)，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，当然这(zhè)需要配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能(néng)化解这(zhè)个难(nán)题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现房销售是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳(wěn)楼(lóu)市(shì)、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财(cái)税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当(dāng)高，不过大(dà)多数居民的(de)储蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚的资金实(shí)力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民(mín)数量有所增加(jiā)，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在(zài)购下九(jiǔ)龙(lóng)的一(yī)块地盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期付(fù)款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资(zī)金(jīn)问题，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可(kě)谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模(mó)式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地解决了(le)核心的(de)住(zhù)房(fáng)供不(bù)应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也(yě)出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管(guǎn)部门(mén)不(bù)断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后(hòu)，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提(tí)升了对于预售楼(lóu)花制度的(de)监管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售前，确保地(dì)价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取(qǔ)时(shí)需律所和建筑师的核准。为(wèi)了(le)防止开发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推(tuī)动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地面(miàn)临住房需求(qiú)大(dà)和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向使前期发(fā)展工(gōng)业(yè)化(huà)的(de)进程(chéng)大(dà)于(yú)城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解(jiě)决(jué)住房基础等(děng)城(chéng)市化配套(tào)问题，才能进一步(bù)推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的(de)是(shì)“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利分房制(zhì)度(dù)，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适用于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的(de)困境，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引(yǐn)进中国(guó)香港预售商品房制度(dù)，先后出台多(duō)项文(wén)件，大力支持国内房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化(huà)、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的(de)福利分房转向市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金(jīn)和(hé)开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作(zuò)用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具(jù)体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建设中的(de)房屋预(yù)先(xiān)出(chū)售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房(fáng)款的(de)行为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可(kě)证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过(guò)程中，购(gòu)房者需要一次性付清(qīng)首付(fù)款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商可能(néng)已拿到(dào)了全部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的开发商而(ér)言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销售的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也(yě)提高了居民(mín)居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完(wán)发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)9.1亿(yì)人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数(shù)从约(yuē)3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成为中国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面(miàn)积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房(fáng)地(dì)产行(xíng)业(yè)的(de)发展。中国内(nèi)地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、cow的复数怎么写的，cow的复数英语怎么读0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业(yè)的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国(guó)内(nèi)地经(jīng)济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游(yóu)产业链特(tè)别长，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对(duì)金融、批发、建材的(de)带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道(dào)业(yè)务，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良(liáng)率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在，当(dāng)前的负(fù)面效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层(céng)面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面(miàn)不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期(qī)一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不(bù)能交房(fáng)等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和(hé)开(kāi)发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房合(hé)同向开(kāi)发商主张权力(lì)，但依旧需要根据(jù)按揭贷(dài)款合同(tóng)按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身信用(yòng)和购房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发(fā)放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营不(bù)善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通(tōng)过与购房者(zhě)签订的(de)预售合(hé)同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能(néng)力或(huò)短期不(bù)能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于(yú)有关的工程建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监管规定，各地(dì)实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监管资(zī)金比例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项(xiàng)目的(de)建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户、或进(jìn)入(rù)监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继(jì)续还(hái)款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发时(shí)代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资(zī)金转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方(fāng)式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了资(zī)金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环(huán)高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房(fáng)者支付的(de)预付款比例(lì)相对较低(dī)，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款一(yī)般(bān)以定金(jīn)方(fāng)式支付，或(huò)按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或(huò)第(dì)三方验收合格并提(tí)供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)购房者支(zhī)付的房款。二(èr)是开(kāi)发商为购房(fáng)者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付(fù)首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金(jīn)由第(dì)三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房者的(de)定金(jīn)及首付款由(yóu)第三(sān)方(fāng)公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司的(de)信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何责任(rèn)与(yǔ)损(sǔn)失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接(jiē)损害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时需取得由政府相关(guān)部门(mén)经审查后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利(lì)率，开发商(shāng)或(huò)购房(fáng)者可(kě)购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还(hái)。如由(yóu)于(yú)任何原因不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费和土地交易(yì)税，分别(bié)为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没(méi)有规定最低(dī)首付比例，可(kě)零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一(yī)般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完(wán)工、内部(bù)水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完(wán)工、全(quán)部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一(yī)定使用(yòng)期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房(fáng)设计了(le)两种保(bǎo)险(xiǎn)，保(bǎo)险的(de)功能是(shì)当房屋出(chū)现重大(dà)延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节(jié)，各环节内(nèi)容(róng)确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般(bān)会(huì)在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的(de)检验验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项(xiàng)过程(chéng)中，由(yóu)买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在进入(rù)开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，cow的复数怎么写的，cow的复数英语怎么读交房前付(fù)款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多(duō)次(cì)修订(dìng)，目前是(shì)唯(wéi)一一(yī)部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什么(me)是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机(jī)构(gòu)或(huò)指定保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金证明(míng)书(shū)交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融机构或(huò)保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购(gòu)房者(zhě)赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修(xiū)期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面(miàn)，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时购(gòu)房者(zhě)向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做(zuò)了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一(yī)般为合同签(qiān)订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中(zhōng)随着放出(chū)贷(dài)款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房(fáng)屋保(bǎo)修(xiū)期，此(cǐ)后购房者(zhě)支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了(le)政(zhèng)策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民(mín)生(shēng)，给予强有(yǒu)力(lì)的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对(duì)还在(zài)正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立(lì)开发商违约(yuē)后定金保护(hù)机(jī)制，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至(zhì)房屋(wū)交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入(rù)，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等(děng)情(qíng)况提(tí)供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环节(jié)，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节(jié)，引入独(dú)立(lì)于开发商、银(yín)行的第(dì)三方(fāng)资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部(bù)门(mén)直(zhí)接监管，以(yǐ)此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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