近两年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例(lì)稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士(shì)对此表示，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金(jīn)等指标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前(qián)已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在(zài)选择投资(zī)标的时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分(fēn)分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额(é)交易价(jià)格的(de)变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易(yì)引起波(bō)动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资(zī)人(rén)通过(guò)基金募(mù)集材料和信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金份(fèn)额(é)持有人实(shí)际获(huò)得的(de)现金收益，对于(yú)长期投资者更具(jù)参(cān)考价值。”中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开募(mù)集基础设(shè)施(shī)证(zhèng)券(quàn)投资基金(jīn)指引（试(shì)行(xíng)）》及(jí)相关法规(guī)要求(qiú)，基础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机(jī)制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强(qiáng)的配置价(jià)值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风(fēng)险的前(qián)提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红水平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二(èr)级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分配金额(é)完成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平晓之以情,动之以理的意思是什么，晓之以理,动之以情出自哪里称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格波(bō)动受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资(zī)收(shōu)益(yì)是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分红有利(lì)于(yú)吸(xī)引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经济活(huó)力的改善有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基金(jīn)份额(é)的(de)开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红金额(é)进行计算。除(chú)权操作是对分红前(qián)后基金份额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获(huò)得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需(xū)结(jié)合(hé)持有产品的(de)特性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公(gōng)募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部(bù)分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准确(què)，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年(nián)的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的(de)收益主要来自项目每(měi)年的(de)现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的(de)归(guī)还(hái)，两者的(de)比率也(yě)是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在(zài)选择(zé)投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因(yīn)底层资(zī)产属性不(bù)同而形成区(qū)别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的价(jià)值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价(jià)格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经(jīng)营项目(mù)在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金额的(de)分(fēn)配理解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特(tè)点(diǎn)，剩余(yú)经营期限(xiàn)较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目(mù)，通(tōng)常(cháng)具备(bèi)更高的(de)分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余期限较长的(de)特许经营权项目(mù)，即(jí)使(shǐ)分派率(lǜ)相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年(nián)限收(shōu)回本金并(bìng)取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许(xǔ)经晓之以情,动之以理的意思是什么，晓之以理,动之以情出自哪里(jīng)营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份(fèn)额(é)单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后(hòu)通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的假设反(fǎn)映(yìng)在基础资(zī)产的估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资者可以观测(cè)经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个(gè)：一是年报(bào)中披露(lù)的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)，二者存(cún)在本(běn)质性区别。经营活(huó)动产生的现金净(jìng)流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本身经营(yíng)活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资(zī)产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的(de)资产(chǎn)配置功能，比较适(shì)合(hé)长(zhǎng)期持有。建议(yì)投(tóu)资者对(duì)经营(yíng)权类的资(zī)产可以更多关注(zhù)内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公(gōng)募(mù)基(jī)金管理人(rén)实(shí)力等(děng)多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，由于(yú)分红交易(yì)带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠(dié)加此前(qián)市场接(jiē)连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预(yù)测(cè)进行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济(jì)及(jí)市场的(de)实际(jì)环境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也称(chēng)。

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