“现在的房地产很难再出现像过去十年的(de)系(xì)统性(xìng)行(xíng)情。”思睿集团合(hé)伙人、首席(xí)经济学家洪(hóng)灏向《红(hóng)周刊》表示，房地(dì)产行(xíng)业分化的愈加明显(xiǎn)，让(ràng)机构和投资(zī)者的关(guān)注度从板块向单个(gè)标的转移(yí)。上海利檀投资董事长陈昊扬向《红(hóng)周刊》指出，从行业来看，无论(lùn)是(shì)业绩，还是估值，房(fáng)地产都(dōu)已经双杀到了最底部，而且是反复地(dì)杀(shā)到(dào)了底部，再(zài)往下的(de)空间已经不(bù)大了。

　　三道红(hóng)线等指(zhǐ)标

　　成挖(wā)掘个股(gǔ)阿尔(ěr)法重要参考

　　那(nà)么如何寻(xún)找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在房地产赛(sài)道中进行选择，需要非(fēi)常(cháng)小心，避(bì)免选了半天，标的公司出现爆雷的情况。除此(cǐ)之外，洪灏(hào)指出，需要满(mǎn)足(zú)以下三个基准：有大的国资(zī)背景的、杠(gāng)杆率较低的、此前没有踩过红线的(de)。

　　他还表示(shì)，如果关注一下今年房地产的开发资金(jīn)来(lái)源(yuán)，可(kě)以发现，其实银(yín)行的信(xìn)贷倾向是不太(tài)愿意给房企贷(dài)款的，房企的(de)主(zhǔ)要(yào)资金(jīn)来(lái)源来自新盘的销售。但(dàn)今年新房的(de)销售情况(kuàng)相(xiāng)较(jiào)一(yī)般。再关(guān)注(zhù)一下(xià)，哪(nǎ)些房企能从银行拿到(dào)钱(qián)，其(qí)实主要还(hái)是(shì)那些有(yǒu)国(guó)企背景的房企，民营房企相(xiāng)对比较困难，所(suǒ)以整个(gè)行业出现了一个很明显的分化，无论是在(zài)销售，还(hái)是融(róng)资(zī)等各个方面都非常明显。现在有国资背景(jǐng)的房企在(zài)资本(běn)市场表现相对(duì)较好(hǎo)，但没有国资背(bèi)景的民营房企股价大多表现很(hěn)一(yī)般(bān)。

　　陈(chén)昊扬(yáng)则向(xiàng)《红周刊》表示，在房地(dì)产行业内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体到如何(hé)挖掘，我(wǒ)们会特别(bié)重视企业(yè)的(de)成本优势，更具(jù)体一点，就(jiù)是(shì)它的净借(jiè)贷水平(píng)（净负(fù)债率(lǜ)）是(shì)不是行业内的最低水平；利润率是不是行(xíng)业内(nèi)最高的(de)；融(róng)资成本(běn)是否(fǒu)是行业内(nèi)最低的；建(jiàn)安成本是(shì)否也是业内最低的；这些(xiē)都(dōu)是我(wǒ)们看重的一家房企的综合成本。

　　需(xū)要(yào)注意的是，能够同(tóng)时(shí)满(mǎn)足上述条件的房企并(bìng)不多。即便是在(zài)国央企中，仍有部分房(fáng)企出(chū)现了“三道红线”的“踩线”情况，且有(yǒu)逐渐恶化的趋势。以(yǐ)A股为(wèi)例，《红(hóng)周刊》根据Wind数据整理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，截至2022年(nián)末，天房发(fā)展、陆家嘴、格力地产、西藏城投(tóu)、中交地产、中国武夷等国央企“三(sān)道(dào)红线(xiàn)”全踩。

　　除此之外(wài)，城(chéng)建发展(zhǎn)、京投(tóu)发展、光明地产、云南城投(tóu)、首开股份(fèn)、珠江股份、城投控(kòng)股等(děng)国央企房企也踩了“三(sān)道红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房企

　　需警(jǐng)惕其重蹈覆辙(zhé)

　　不难看出(chū)，即便是有(yǒu)着较(jiào)稳健特色的国央企房企，其财务指标(biāo)称得上完全健康的仍是少数(shù)。而(ér)更加(jiā)值(zhí)得(dé)注意的是(shì)，在2022年，不少国企，甚至地(dì)方国企开(kāi)始大举扩张。而这无疑又进(jìn)一步考(kǎo)验着国央企(qǐ)的(de)资金(jīn)链情(qíng)况(kuàng)。

　　对房企而言，扩张速(sù)度的(de)张弛有度尤为重要，节奏(zòu)把握准确，有助于房企储备优质“弹药”；但过于乐(lè)观的预判未来市(shì)场(chǎng)，以及过于激进的扩(kuò)张拿地节奏也(yě)有可能让房企重蹈此(cǐ)前(qián)的(de)高(gāo)杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其配置的(de)一(yī)家房(fáng)企进(jìn)行(xíng)举例，它(tā)从2018年开始到2021年，连续4年的净借贷比例都维持在33％左右，完(wán)全没有增加杠杆比例(lì)。而(ér)到2022年，这家(jiā)房企明(míng)显感觉(jué)到机会来了，其开始在一(yī)线城市(shì)进行大举拿地，净负债(zhài)率(lǜ)也(yě)由(yóu)此(cǐ)前(qián)的33％左右水(shuǐ)准(zhǔn)提高到45％左右，涨(zhǎng)了接(jiē)近三分之(zhī)一。与此(cǐ)同时(shí)，该(gāi)房企新购入地(dì)块也(yě)实(shí)现了快(kuài)速的开盘(pán)利(lì)用率(lǜ)，预计今年(nián)会有更多的(de)楼盘入市。像(xiàng)这(zhè)类企业(yè)就符合“最后的赢家(jiā)”的特点。一方面，在于它本身储备了(le)很(hěn)多(duō)弹(dàn)药，去年拿地超1000亿元，且其中(zhōng)一半在一线(xiàn)城市，另外一半也主要集(jí)中在(zài)强(qiáng)二线和(hé)二线城市(shì)；另一方面，它的(de)扩(kuò)张是有(yǒu)节(jié)制地扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样提醒道，与之(zhī)相反，有(yǒu)些房企的扩张速度让人感觉又回(huí)到了2016年(niá戊戌年是哪一年n)、2017年(nián)，或者说(shuō)看到了2016年～2020年期(qī)间扩张的民营企业的影子。虽(suī)然(rán)说，见(jiàn)到机会时要出手，但出手(shǒu)的章(zhāng)法仍要小心，如果负债率扩张得太(tài)快，但未来的(de)两(liǎng)年市场(chǎng)没有想象得那(nà)么好(hǎo)，可(kě)能会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那(nà)么(me)如何(hé)来衡量一家房企的扩张速度是否激进(jìn)？陈(chén)昊扬向《红(hóng)周刊(kān)》表示，主(zhǔ)要还(hái)是看(kàn)房(fáng)企的净负债率水(shuǐ)平，在我看来，这(zhè)个比例如果超过60％，就是(shì)扩张得过于快速了(le)。

　　不难看出，这一标准要比“三道红(hóng)线”对(duì)房企的净负债率要求(qiú)不(bù)得高(gāo)于100％要(yào)更加严格。陈昊(hào)扬解释，当(dāng)前房地产行业的复(fù)苏速度并没有那么快(kuài)，所以要规避公司净负(fù)债(zhài)率(lǜ)提高到一(yī)个比较危险的水平。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年拿地较积极的房企梳理发(fā)现，中交(jiāo)地产(chǎn)、中国金茂(mào)、华(huá)发股份、越(yuè)秀(xiù)地产、绿城中国(guó)、保利发(fā)展等房(fáng)企(qǐ)2022年净(jìng)负债率都(dōu)在60％之上(shàng)。其中，中交地产净负债率持续居高(gāo)不(bù)下，在(zài)2020年(nián)至(zhì)2022年期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明对比的是，华润置地、中国海外发(fā)展、万(wàn)科(kē)A、滨江(jiāng)集团、招商蛇口、龙湖集(jí)团(tuán)等(děng)房企(qǐ)在(zài)践行较积极的拿地(dì)策略(lüè)的(de)同时(shí)，也(yě)较好地控制了公(gōng)司的扩张速度与(yǔ)净负(fù)债率水平(píng)（见附(fù)表(biǎo)）。

　　滨江集团等个(gè)别民营房企(qǐ)

　　或具备(bèi)“最后赢家”的(de)黑(hēi)马特质

　　陈昊扬指出，实际上(shàng)，他们是以同一筛(shāi)选标准(zhǔn)来(lái)看国央(yāng)企与民营房企，但在各维度(dù)的实际(jì)表现上，国央企确实会更胜一筹。如国央(yāng)企的融资(zī)成本(běn)更低，融资(zī)渠道也(yě)更顺畅，能够做到(dào)想融(róng)就(jiù)融(róng)，这样，国央企自然而然就具有天(tiān)然(rán)优势。

　　虽然对比民(mín)营房企，机构更加看(kàn)好国(guó)央企，但这也并(bìng)不意味着，民营(yíng)企业中就(jiù)没有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现(xiàn)，仍有(yǒu)少数民营房(fáng)企同样受到机构的青(qīng)睐(lài)。比如，根据2023年一季报，滨江集团的十大流通股东(dōng)中新进了(le)“中国工商银行(xíng)股(gǔ)份有限公(gōng)司－景(jǐng)顺(shùn)长城中国回(huí)报(bào)灵活(huó)配置混合型证券投(tóu)资基金”“全国社保基金一(yī)一六(liù)组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私(sī)募(mù)珠海阿巴马(mǎ)资产管(guǎn)理(lǐ)有限公司就长期持有滨江集团。根据一季报，该资产公司的几只产(chǎn)品合计持有滨江(jiāng)集团(tuán)9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和(hé)其自身的基(jī)本(běn)面表现存在一定关系。2020年以(yǐ)来(lái)的近三年(nián)时间(jiān)，房地产市场整(zhěng)体在走“下(xià)坡路”，但作为(wèi)杭州本土(tǔ)房企的滨(bīn)江集团仍是表现出较(jiào)强(qiáng)的韧劲，2020年以来，滨(bīn)江集团在业绩(jì)表(biǎo)现、销售规模(mó)、新增土储、股价表现(xiàn)等多(duō)维度都表现了较(jiào)强(qiáng)的增(zēng)长势头。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期(qī)间，滨江集团扣(kòu)非归母净利润依(yī)次为(wèi)21.27亿(yì)元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期发布(bù)的(de)2023年戊戌年是哪一年一季报，今年(nián)一(yī)季度，滨(bīn)江集团更是实现了扣非归母净利(lì)润5.41亿(yì)元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房地产“青铜时(shí)代”仍能保(bǎo)持自身业绩的持续增(zēng)长，和滨(bīn)江集团扎(zhā)根杭州的战略布(bù)局关系密(mì)切。根据2022年(nián)年报，滨江集团有(yǒu)近七成(chéng)营收来自(zì)杭州地区(qū)，而在2021年，杭州地区的(de)营(yíng)收比重(zhòng)只占(zhàn)到近(jìn)六成。近三年(nián)持续(xù)稳居(jū)杭州房企销售排名第一(yī)。

　　与此(cǐ)同(tóng)时，滨江集团在杭州的土储补充同(tóng)样较(jiào)为积极，根据诸葛(gé)找房、住在杭州(zhōu)网数据显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地金(jīn)额(é)依次为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿(yì)元，同样持续稳(wěn)居杭州的(de)本土第一。

　　而滨江(jiāng)集团在杭州的较突出表(biǎo)现(xiàn)，也让(ràng)滨(bīn)江集团的房企排名迅(xùn)速提升。到2023年(nián)，滨江集团的(de)房企排名已冲进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团(tuán)实(shí)现销售额(é)607.3亿元，位(wèi)列房(fáng)企第九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨(bīn)江集团(tuán)股价翻了超一倍以上(shàng)，而近期，滨江(jiāng)集团(tuán)更是迎来多家机构(gòu)的集中调研。滨江集团(tuán)发布公(gōng)告表示(shì)，公司于(yú)5月10日接受(shòu)了信达证券(quàn)、金(jīn)鹰基金(jīn)、戊戌年是哪一年建信养老、新华养(yǎng)老(lǎo)等18家机构调研。

　　产业链布局重点移至存量赛道

　　机构在下游家纺、家居(jū)、物业觅α

　　实际上房地(dì)产(chǎn)开发只是房地(dì)产产业链上的中游环节，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料供应商(shāng)，而下(xià)游应用行业主要(yào)包括中介服务、家用电器、物(wù)业(yè)管理、家居用品。综(zōng)合《红周刊(kān)》的采访，房地产开发环节与上游材料端(duān)息息相关，新盘开工不足导致上(shàng)游不被看(kàn)好(hǎo)，机(jī)构(gòu)寻觅(mì)个股阿尔法的思路渐渐移至下游(yóu)。“中国房地(dì)产行业(yè)在进入存量房时代，所以对地(dì)产(chǎn)产业链，尤其(qí)是偏消(xiāo)费属性的(de)家装家居领域，我(wǒ)们相对看好，因为居民保(bǎo)有的住(zhù)房规(guī)模(mó)越来越大，随着时(shí)间的增加，内装更新的(de)需(xū)求(qiú)也会越(yuè)来越(yuè)多。美国过去(qù)的数据充分说明了这一点(diǎn)，在新房(fáng)销(xiāo)售见(jiàn)顶之(zhī)后，家具(jù)消费的增长却一直都很好。对(duì)于地(dì)产(chǎn)产业链，我们相(xiāng)对看(kàn)好和内(nèi)装相关的(de)行业(yè)，例如消(xiāo)费建(jiàn)材、家(jiā)居装饰(shì)等。”万家基(jī)金(jīn)人士(shì)表示。

　　而根据《红周刊》对下游(yóu)细分中(zhōng)相关赛道龙(lóng)头年内表现的统计，目前暂居前两位的都是来(lái)自家纺赛道的公司，它们分别是富(fù)安(ān)娜和水星家纺，特别是前者在月(yuè)线连收七根阳线的(de)基础上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为(wèi)例，富安娜主(zhǔ)要从(cóng)事纺(fǎng)织家居、睡眠家(jiā)居(jū)、生活类产品的研(yán)发、设计(jì)、生产及销售，旗下拥有(yǒu)原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和“酷(kù)奇智(zhì)”自有品牌(pái)。第一季度报告显示，报(bào)告期内，富安(ān)娜(nà)实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)约6.2亿元，同比减少(shǎo)7.57％；不过实(shí)现归属(shǔ)于上市公司股东的净利(lì)润(rùn)约1.11亿元(yuán)，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一季报的十大流通股股东来(lái)看(kàn)，能(néng)够(gòu)发现(xiàn)该股早已成为(wèi)基金重仓股的天下，彼(bǐ)时包(bāo)括公募的中欧价值发(fā)现、中欧潜力价值、工银(yín)瑞信灵(líng)动价值(zhí)、宝盈(yíng)新价值和私募(mù)的明河2016，都(dōu)在(zài)其中出现(xiàn)，占(zhàn)据了(le)半壁江山。需要强调的(de)是，中欧的(de)两只基金都是价值派(pài)基(jī)金经理曹名长在管的产品(pǐn)，首季(jì)其同(tóng)时重(zhòng)仓的房(fáng)地产(chǎn)产业链股票还有金地集团和大亚(yà)圣象。

　　对比而言，前几年(nián)曾经风光一时的家居板块也因(yīn)疫情、消费复苏进(jìn)程缓慢(màn)等多因素一度沉寂，不过好在困境反(fǎn)转露出(chū)曙光，家居板块中年(nián)内表(biǎo)现最好的是(shì)志邦家(jiā)居。同一时间段，该股(gǔ)年内上涨已经超过23％，从(cóng)业绩(jì)来(lái)看，无论是营(yíng)收(shōu)还(hái)是(shì)归母(mǔ)净(jìng)利润，公(gōng)司(sī)都实现了同比双(shuāng)升。

　　从(cóng)公司的十大流通股股东来看，《红周刊》发现广发基金经理(lǐ)罗洋慧眼独具，一季报中他管理(lǐ)的广发策略优(yōu)选和广(guǎng)发安宏(hóng)回报均增加了持股，而这两只产(chǎn)品也成为志邦家居十大流通(tōng)股股(gǔ)东中仅有(yǒu)的两只公募。有意思的是，他(tā)似乎对于定制(zhì)家居类标(biāo)的情有独钟(zhōng)，在另(lìng)一家赛道公司金(jīn)牌橱(chú)柜中，他管理的全部三只产品均登(dēng)榜十大流通股股东，其也成为他的(de)独门重仓(cāng)股。

　　除去家居家纺(fǎng)外，下(xià)游的物业股也(yě)越(yuè)来越被机构(gòu)所青睐，不过这类标的大多在香港上市，如何选(xuǎn)择成(chéng)为难题(tí)。对(duì)此，前述(shù)上海公募基金经理(lǐ)举例分析：“物业服务不是一个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公司还是希望挣的(de)是市场化应该挣的钱，以我曾经买的(de)绿城服务(wù)为例，它在中(zhōng)高(gāo)端楼(lóu)盘占比是比较高的，每年到期的合同里(lǐ)提价成功率在30％～40％。它能做(zuò)到滚动(dòng)的(de)大部分项目(mù)到期之后，经过两三轮合同周期还能做到产品(pǐn)提价(jià)。”

　　“行(xíng)业里真正能做到产品提(tí)价的(de)公司很(hěn)少，因为物业公司很容(róng)易一开始(shǐ)是挣钱的，后面(miàn)因为保安这些(xiē)固(gù)定人员成本的年度(dù)增长，不过服(fú)务没(méi)有特别好，客户没有那么满意(yì)，能(néng)做到(dào)提价难度是非常大(dà)的。但是该公司能(néng)在业内做(zuò)到到期之后提价(jià)率比(bǐ)较高，这跟它的定(dìng)位和比较好(hǎo)的服(fú)务是(shì)有关系的。”他进一(yī)步强调。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 戊戌年是哪一年