饱受争(zhēng)议的二手(shǒu)房交易中介费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部、市(shì)场监管总局(jú)联合发(fā)布了关于(yú)规(guī)范(fàn)房地产经纪(jì)服务(wù)的意见。意见(jiàn)提及，近年来(lái)，部分房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构存在(zài)利用房源(yuán)客源优势(shì)收取过高费用(yòng)、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信息等问题(tí)，加重交易当事人负(fù)担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述(shù)背景，两部(bù)门从加强从(cóng)业主体(tǐ)管(guǎn)理、明(míng)确经(jīng)纪服务(wù)内容、合(hé)理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分析(xī)师张大伟(wěi)称，随着城市发(fā)展，一(yī)二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上(shàng)海为例(lì)，二手房占市(shì)场成交比例超过80％，大量二手房(fáng)成交依(yī)赖中介居间成交，房(fáng)地产调控重心(xīn)逐渐(jiàn)从开(kāi)发商过渡到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究中心首席研究(jiū)员(yuán)李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于金额(é)不低的(de)大宗交易，由(yóu)于二(èr)手(shǒu)房交易(yì)成本较高、交易周(zhōu)期较长，具(jù)有非常强(qiáng)的专业性，居(jū)民往往通过中(zhōng)介来完成。但(dàn)很多中介利用(yòng)信息不(bù)对称(chēng)等问题，将非(fēi)必要(yào)的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融(róng)资(zī)、按揭费、担保费等，对(duì)居(jū)民造(zào)成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市场(chǎng)交(jiāo)易过程中(zhōng)存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的相关市场交易行(xíng)为及其主(zhǔ)体进(jìn)行规(guī)范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下(xià)，推进这项(xiàng)工作的意(yì)义(yì)更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务行(xíng)业关注最多的一个话题，便是房(fáng)地产经纪服(fú)务费的(de)问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认为，未来(lái)相关部门主要监(jiān)管的重点，将是对房地产经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费及中(zhōng)介交(jiāo)易(yì)进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋(wū)交易过程中，部(bù)分价值不(bù)菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一(yī)笔金额不低的中介费。以北京某房地(dì)产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确(què)定经(jīng)纪(jì)服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构要(yào)合理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励(lì)按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原(yuán)则实行(xíng)分档定价(jià)。引导由交易双方共同承担经纪(jì)服务(wù)费用。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服(fú)务收费标准的最早(zǎo)依据是(shì)1995年国家计(jì)委建设部下(xià)发的(de)《关(guān)于房地(dì)产中介服(fú)务收费的通知》（971号文(wén)），其中(zhōng)第六(liù)条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前(qián)北京(jīng)市执行的2014年更新后的(de)收费(fèi)标准，即根据(jù)这(zhè)样(yàng)的规(guī)定(dìng)：“少数特(tè)别复杂(zá)的住宅买卖(mài)经纪(jì)服务，经交易各方(fāng)协商同意，可在(zài)规(guī)定的(de)收费标准基(jī)础(chǔ)上适当上浮，上浮(fú)幅度最(zuì)高不得超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北京二(èr)手房(fáng)中(zhōng)介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取(qǔ)消了房地产中(zhōng)介(jiè)服(fú)务(wù)等(děng)57个政府(fǔ)定价，房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务收费多(duō)少由(yóu)各(gè)中介机(jī)构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构(gòu)在实际(jì)收取费(fèi)用过程中，相关监管部门当前并未明(míng)确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对(duì)收费标(biāo)准进行明码标(biāo)价即可。而房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务机(jī)构在具体收取过程(chéng)中，会结合房屋价值及工(gōng)资(zī)标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于(yú)明码标价(jià)问题(tí)，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构应当在经营(yíng)门店、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公示服务项目、服务(wù)内容和收费标准(zhǔn)，不(bù)得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提(tí)供的(de)基本服务和(hé)延伸服务(wù)，应当分别明(míng)确服务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机构(gòu)收(shōu)费前应当向交易当事人(rén)出(chū)具收费清单，列(liè)明收(shōu)费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住(zhù)房(fáng)和城乡建设部门将会同市场(chǎng)监管等部门(mén)采取(qǔ)约谈等(děng)综合措(cuò)施进(jìn)行重点监管(guǎn)。市场监管(guǎn)部门会同有关部(bù)门(mén)依法查处不按(àn)规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务(wù)收(shōu)费等违反价格和(hé)反(fǎn)垄(lǒng)断法(fǎ)律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机构相关违法(fǎ)违规(guī)信(xìn)息，市场监管部门要依法依规纳入(rù)国家企业信用(yòng)信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价，是否(fǒu)意味(wèi)着，未(wèi)来豪(háo)宅(zhái)的中(zhōng)介费有望(wàng)大(dà)幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区总裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦(lún)称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档定价(jià)，合(hé)理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和(hé)租(zū)赁经纪服务(wù)费用，主要(yào)还(hái)是规范(fàn)行(xíng)业，打击(jī)收费过高(gāo)的经纪机构(gòu)，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收secx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理范(fàn)围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部(bù)门提出的意(yì)见仅为(wèi)鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件而非(fēi)规定(dìng)，未来如何具体认定其中(zhōng)的细则，还需(xū)要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从(cóng)目(mù)前市场看，经(jīng)纪(jì)服务(wù)领域的调(diào)整(zhěng)改善(shàn)、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同时，由于二手房很多(duō)房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同税(shuì)费(fèi)等都可(kě)能对(duì)交易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪服务(wù)行业(yè)的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研(yán)究(jiū)院研究总(zǒng)监(jiān)陆骑(qí)麟(lín)指(zhǐ)出(chū)，在二手房买卖(mài)过程(chéng)中，原本应该由上下家各支(zhī)付一(yī)半(bàn)的中介费，但在(zài)一些(xiē)热(rè)点城市的二(èr)手房交易过(guò)程中，往往会有(yǒu)这样(yàng)的情形(xíng)，因部(bù)分购房者secx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介费及税费均由购房者(zhě)来承(chéng)担。即使(shǐ)一(yī)些(xiē)房东愿意(yì)承担(dān)中介费，这部分费(fèi)用也可能通(tōng)secx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片过(guò)转嫁(jià)的方(fāng)式，在(zài)房价中(zhōng)有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市(shì)场这(zhè)种(zhǒng)所(suǒ)谓(wèi)‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情(qíng)况，一些房产中介公(gōng)司将其视为向(xiàng)购房者单(dān)边收费的(de)行为。部(bù)分中介公司可能会利(lì)用其支配地位，在原先经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费的(de)基(jī)础上，再(zài)次向房东收(shōu)取(qǔ)费用，而这部分费用，房东(dōng)往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房者，这实际(jì)上相当于变相推高了房价。两部门(mén)提(tí)出严禁(jìn)操纵经纪服务收费(fèi)，不仅(jǐn)有利(lì)于提高交易中操(cāo)作的(de)透明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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