近两年(nián)火爆(bào)的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高(gāo)比例(lì)稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对(duì)此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期(qī)后不再产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权分红目(mù)前已包(bāo)含(hán)了利润分配(pèi)和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的(de)稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金(jīn)额(é)占可(kě)供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金(jīn)份(fèn)额(é)交(jiāo)易价格的(de)变(biàn)化。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)及(jí)市场因素的(de)综合影响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基(jī)础设(shè)施(shī)资产的经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额(é)二(èr)级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资(zī)者更具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副(fù)总监李华平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度(dù)可分配金额(é)以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要(yào)求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等同(tóng)于(yú)债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益(yì)性(xìng)，在有效(xiào)控(kòng)制(zhì)风险的(de)前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水平(píng)的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的(de)影响，可分(fēn)配(pèi)金额完(wán)成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价(jià)格波动受(shòu)多(duō)重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资(zī)者(zhě)参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目的(de)经营(yíng)业(yè)绩相对经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对(duì)基金份额的开(kāi)盘指导价(jià)做(zuò)调减处理，调(diào)减金额根据单位(wèi)基金份额的(de)分红金(jīn)额进行计(jì)算。除权操作是对(duì)分红前后(hòu)基金份额(é)净值变化(huà)的修正，使投资(zī)人在基金分(fēn)红前(qián)后均(jūn)可以获得公平的投(tóu)资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包(bāo)括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是(shì)本金之上的(de)增值部分不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期(qī)间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两个部(bù)分之间的比(bǐ)例是(shì)变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分红差(chà)异(yì)很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派(pài)”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金(jīn)价值面临极(jí)大(dà)不确定(dìng)性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资(zī)产类型(xíng)，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收益主要(yào)包括每年的现金分红及资产增值的(de)收益，而(ér)持有特(tè)许经营类产品的(de)收益(yì)主要(yào)来自(zì)项目每年的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产的分红(hóng)包括了(le)利(lì)润(rùn)分配和(hé)本(běn)金的(de)归还(hái)，两者(zhě)的比率也是(shì)变动的，对(duì)特(tè)许(xǔ)经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内纸张是16k大还是32k大 16k纸和32k纸有什么区别(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性(xìng)，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价格和(hé)分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长的特(tè)许经(jīng)营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足(zú)够年限收(shōu)回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提(tí)醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比，产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较(jiào)长，再加上到期后通过(guò纸张是16k大还是32k大 16k纸和32k纸有什么区别)对建筑(zhù)的更新(xīn)改(gǎi)造(zào)或补缴土地(dì)出让金(jīn)等追加投资(zī)，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产(chǎn)投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的(de)时(shí)点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露的(de)经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金(jīn)净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金(jīn)流，基(jī)于企(qǐ)业(yè)本身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更(gèng)多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原(yuán)始权(quán)益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的短期博弈(yì)机会(huì)仍(réng)在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注有基(jī)本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的(de)可供分配金额预测。投资(zī)者可(kě)以(yǐ)将REITs的(de)实(shí)际(jì)分红(hóng)金额(é)与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合(hé)经济及市场的(de)实际环境，对(duì)基(jī)础设施(shī)项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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