导读

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下中国地(dì)产步(bù)入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续低景气，有(yǒu)关(guān)中(zhōng)国地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七(qī)次人(rén)口普查(chá)调查(chá)数据显示城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业(yè)办公(gōng)楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是(shì)人均一间(jiān)房所能满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数(shù)大(dà)于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其(qí)中每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无(wú)直接(jiē)公(gōng)布(bù)中国家庭(tíng)户(hù)均住宅的数据(jù)，我们(men)根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意味(wèi)着户户(hù)有房，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是(shì)因为户均一套(tào)房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三(sān)成都是流(liú)动(dòng)人口，流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额(é)外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不(bù)断增(zēng)加，导致(zhì)家(jiā)庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化日(rì)益明显，区(qū)域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口(kǒu)净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发(fā)达国家有(yǒu)着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地(dì)产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现在不同能级(jí)城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数据并(bìng)未公布(bù)，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的(de)房子是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设(shè)行业(yè)获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及(jí)80多(duō)万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数(shù)据公布了(le)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)不(bù)能(néng)完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另(lìng)一(yī)类是(shì)保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计(jì)局(jú)）；二是居(jū)民住宅(zhái)来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步(bù)，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大(dà)致测算(suàn)得到(dào)中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售(shòu)套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数(shù)除(chú)以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买(m裱起来了是什么意思网络用语，裱是什么意思ǎi)二手(shǒu)房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过(guò)去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变(biàn)化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户(hù)均一套房的(de)程度，“户户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意(yì)味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不(bù)意(yì)味着住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人(rén)口流动(dòng)、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会造(zào)成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价(jià)或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及(jí)南京工作的流(liú)动人(rén)口(kǒu)在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资(zī)吸引打工人(rén)，但高房(fáng)价(jià)迫使打(dǎ)工人回(huí)乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房(fáng)，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流(liú)动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如(rú)电线老化(huà)、管(guǎn)道(dào)等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并(bìng)且居(jū)住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现(xiàn)代生活(huó)需(xū)求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二居室(shì)，户型偏(piān)小。其中一(yī)居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人均住宅建筑(zhù)裱起来了是什么意思网络用语，裱是什么意思面积小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)低于15平(píng)方米(mǐ)的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅(zhái)困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前(qián)至(zhì)少(shǎo)新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的(de)人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均1套(tào)房，看似(shì)已(yǐ)经(jīng)户(hù)户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均人口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续(xù)延续，导致户数会(huì)因(yīn)户(hù)均人口规模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来(lái)的新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分化(huà)日益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步(bù)向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济(jì)资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及(jí)到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人(rén)，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人(rén)口(kǒu)仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时(shí)间(jiān)为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了(le)1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经济适用(yòng)房和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建造的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经(jīng)济工作会议(yì)明确指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与经济(jì)水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局(jú)限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据(jù)调查的是(shì)人，并不是针对(duì)住宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期。

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