文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的(de)全(quán)国住房和(hé)城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱(qián)，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的(de)最大保护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入(rù)存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制(zhì)、改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平(píng)，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是(shì)一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制度。其(qí)实，当前(qián)世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政府批准后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房(fáng)后并非(fēi)像中国一样在(zài)支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)全部(bù)房款，而是(shì)根据开(kāi)发商工(gōng)程进度(dù)在(zài)完全交房前进行分(fēn)期(qī)支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是(shì)需要严格的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存量时(shí)代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当然这需要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国(guó)一定能(néng)化解这个难题，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商业的(de)本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售制、实(shí)施现(xiàn)房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究(jiū)中心参与财(cái)税改革(gé)方案(àn)研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形成的(de)专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1乌蒙山在哪里属于哪个省，贵州乌蒙山在哪里 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年代在(zài)中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实(shí)力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资(zī)金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的(de)基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东(dōng)创(chuàng)办立信置(zhì)业(yè)有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉(jué)和(hé)多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周转有着独到(dào)的(de)见解，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当时其(qí)在购(gòu)下(xià)九龙的一块(kuài)地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收(shōu)取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类(lèi)似(shì)租(zū)金的(de)分期付(fù)款形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己(jǐ)的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了民众购(gòu)房的(de)资(zī)金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商(shāng)的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场(chǎng)的一(yī)大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决(jué)了核心的(de)住(zhù)房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼(lóu)市几十(shí)年(nián)繁(fán)荣，但期间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国(guó)香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地(dì)价(jià)款已经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师(shī)的(de)核准。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监(jiān)管账户(hù)资金，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在(zài)银行开设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取全透(tòu)明化(huà)机(jī)制(zhì)，且银(yín)行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后(hòu)续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国内地(dì)优先(xiān)发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发(fā)展工业化的进(jìn)程(chéng)大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住(zhù)房(fáng)基(jī)础等城市化配套(tào)问题，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推行(xíng)的(de)是(shì)“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品房的(de)需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大(dà)型(xíng)房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产(chǎn)市场的(de)一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力(lì)支(zhī)持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住房分配货(huò)币化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社(shè)会(huì)化(huà)的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划(huà)经济下的福利(lì)分房(fáng)转向市(shì)场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式(shì)，住房(fáng)供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化(huà)，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速(sù)出台(tái)相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大作用推动了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形(xíng)成契(qì)合中国内地(dì)的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预(yù)先出(chū)售给购(gòu)房(fáng)者，由购房者支付(fù)定金或房款的行(xíng)为。区别于中国(guó)香港，在中国内地(dì)实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地(dì)产开发商办(bàn)理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备(bèi)案登(dēng)记和预告(gào)登记(jì)-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者需要一(yī)次(cì)性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用银行贷(dài)款的形(xíng)式(shì)一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房(fáng)也开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去(qù)20多(duō)年对中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民(mín)居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经济(jì)高(gāo)增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上下(xià)游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材(cái)的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社(shè)会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资(zī)占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额(é)的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存(cún)量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约，将导致银(yín)行不良率(lǜ)大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值测(cè)算(suàn)报(bào)告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国(guó)的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值(zhí)与(yǔ)股债房市值(zhí)的比例(lì)较(jiào)高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当前(qián)的负(fù)面(miàn)效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房者(zhě)和银行的(de)按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据(jù)购房合同(tóng)向开(kāi)发商主(zhǔ)张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合(hé)同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面(miàn)看(kàn)，银(yín)行(xíng)作为(wèi)按(àn)揭贷款(kuǎn)的发(fā)放(fàng)方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过(guò)与(yǔ)购房(fáng)者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者(zhě)丧失还款能(néng)力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行(xíng)将面临(lín)较大的(de)坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房者的预售(shòu)监(jiān)管(guǎn)资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个(gè)字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门(mén)制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本(běn)乘以建筑面积(jī)或(huò)者项目工程(chéng)总额报(bào)价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没(méi)有资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪(nuó)走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预乌蒙山在哪里属于哪个省，贵州乌蒙山在哪里售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有定(dìng)金(jīn)或预付款保护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付(fù)的预付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或(huò)按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式(shì)发放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售(shòu)商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保(bǎo)护：房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合(hé)格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开(kāi)发商(shāng)为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定(dìng)期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平(píng)均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设(shè)过(guò)程中(zhōng)的资金全(quán)部来自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度(dù)向开发商提供一(yī)定(dìng)比例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管(guǎn)开(kāi)发商施(shī)工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取(qǔ)得(dé)由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过(guò)验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房(fáng)，房款(kuǎn)按建造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利(lì)率，开发商或(huò)购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德(dé)国开发商在项目获批后即可(kě)预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不能(néng)购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律乌蒙山在哪里属于哪个省，贵州乌蒙山在哪里全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费(fèi)和土地(dì)交易税(shuì)，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付(fù)比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的(de)制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计(jì)了两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋出现重大(dà)延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环(huán)节，英国采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司(sī)的检验验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管，在(zài)确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发(fā)商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售房定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还(hái)定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后由于房屋(wū)供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一(yī)部(bù)规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施(shī)才可预售。什么(me)是定金保全(quán)措施(shī)？即买卖双(shuāng)方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开发商向金(jīn)融(róng)机(jī)构(gòu)或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机构签订定金(jīn)保证委托合(hé)同(tóng)，设置购(gòu)房者(zhě)定金的(de)保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明(míng)书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的(de)购房款也(yě)受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书(shū)向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始按(àn)揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩(shèng)余(yú)房款在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付，所(suǒ)有资(zī)金进银行(xíng)专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一(yī)的选购(gòu)权(quán)合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同(tóng)样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为(wèi)合(hé)同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的(de)订(dìng)金与付款会存入银(yín)行专门的(de)项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和(hé)改善(shàn)型需求的(de)支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民(mín)营企业，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质(zhì)房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个行(xíng)业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是(shì)推(tuī)动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全(quán)。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供(gōng)充分的(de)保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方资(zī)金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付(fù)环节(jié)，建立(lì)商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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