导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次(cì)人口普查调(diào)查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民(mín)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适(shì)不是人均一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样(yàng)不意(yì)味着(zhe)中国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国(guó)家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生了额外(wài)的住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比不(bù)断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来新(xīn)户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化日益明(míng)显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国(guó)地产(chǎn)步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地(dì)产大分(fēn)化(huà)时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲(chōng)突(tū)。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在不同能级(jí)城市(shì)之间，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房(fáng)挂(guà)牌量突然激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在(zài)以全国自(zì)然灾(zāi)害综合(hé)风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发(fā)布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味着人人都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅(jǐn)与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全(quán)反(fǎn)映出城(chéng)镇居民(mín)的(de)居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测算思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另(lìng)一(yī)类是保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅(zhái)数(shù)量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们(men)就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测(cè)算得(dé)到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修(xiū)的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租(zū)赁其(qí)他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已经达(dá)到(dào)了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成人口净(jìng)流入(rù)地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学(xué)2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调查数据显示(shì)，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京工(gōng)作的流动(dòng)人口在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构松(sōng)散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的(de)生活(huó)带来了很(hěn)大的不(bù)便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现代生活(huó)需求(qiú)，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未来地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间(jiān)农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全(quán)国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用(yòng)的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)1套房，看(kàn)似(shì)已经户(hù)户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要(yào)来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户均(jūn)人(rén)口数不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续延(yán)续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，资(zī)源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经(jīng)济适用房和其(qí)他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有或少有物业管(guǎn)理，居(jū)民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的(de)改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国(guó)的人均住宅间数较其(qí)他(tā)国家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是(shì)住宅质量的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大分化(huà)时(shí)代已至(zhì)，这种分化不单(dān)局限于城市能(néng)级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老旧(jiù)二(èr)手房(fáng)之(zhī)间的差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不(bù)是针对(duì)住(zhù)宅，因此可(kě)能存在(zài)统计偏(piān)差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低(dī)，其(qí)增速可能(néng)超预期(qī)。

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