文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房(fáng)和(hé)城(chéng)乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确(què)表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，这是房地产从大开发时代(dài)步(bù)入(rù)高质量发(fā)展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也(yě)是(shì)对(duì)购房(fáng)老百(bǎi)姓的(de)最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效(xiào)机制(zhì)，长效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国(guó)一(yī)定能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健康(kāng)发(fā)展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售制对购房者(zhě)非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外(wài)什么(me)情况？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措施，开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目(mù)获得政府批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完首付(fù)款后(hòu)从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根据开(kāi)发商工程(chéng)进(jìn)度在(zài)完全(quán)交房前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是(shì)需要(yào)严(yán)格的资金监(jiān)管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保障的(de)，如果没(méi)有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借(jiè)机取消预(yù)售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度(dù)有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在(zài)中国住(zhù)房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)和房地产长效(xiào)机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产(chǎn)回归实体(tǐ)经济(jì)和居住(zhù)属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房(fáng)民(mín)众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个(gè)角度(dù)，取消预(yù)售制、实施(shī)现房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通(tōng)金融(róng)支持当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在(zài)国务院发展研(yán)究中心(xīn)参(cān)与(yǔ)财(cái)税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资(zī)金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木屋(wū)或者其(qí)他临(lín)时(shí)住(zhù)宅(zhái)，住房的需(xū)求是(shì)相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一(yī)整栋(dòng)楼为单(dān)位(wèi)，需要(yào)雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针对(duì)这一(yī)系列问题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探求新的(de)方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所增加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求(qiú)方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明(míng)书，上有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己的(de)房产。这种方式减轻了民(mín)众购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付(fù)款”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中国香港房地产市(shì)场的一(yī)大特色(sè)，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决(jué)了核(hé)心的住房供不应求的问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经(jīng)全(quán)部支(zhī)付，还要证明(míng)自身(shēn)有资金等能力(lì)把项目完成(chéng)，资(zī)金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行在银(yín)行开(kāi)设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取全透明化(huà)机制，且银行的责(zé)任(rèn)上升(shēng)，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地(dì)面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先(xiān)发(fā)展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等城(chéng)市(shì)化配套问题(tí)，才(cái)能进(jìn)一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房(fáng)制(zhì)度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利(lì)分(fēn)房(fáng)制(zhì)度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度(dù)不再适(shì)用于当时(shí)的(de)国情。叠(dié)加房地产市n. v. adj. adv.是啥，英语词性分类12种及缩写场面临(lín)商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出(chū)台(tái)多项文件，大力支持国内房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住(zhù)房分(fēn)配(pèi)货币(bì)化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会(huì)化的住(zhù)房新体制(zhì)，从计(jì)划经济下的福利(lì)分房(fáng)转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时间(jiān)周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住(zhù)房(fáng)供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速出台(tái)相(xiāng)关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是(shì)指房地产开发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或房款的(de)行为。区别于(yú)中国香(xiāng)港(gǎng)，在(zài)中国内地(dì)实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买(mǎi)卖合(hé)同(tóng)-进(jìn)行备(bèi)案登记(jì)和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港的按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平(píng)，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国(guó)家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国(guó)城(chéng)市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地(dì)产业的(de)快速发(fā)展，房(fáng)地产企(qǐ)业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也(yě)成为(wèi)拉(lā)动中国内(nèi)地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡(gòng)献），其中房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通道业(yè)务，占比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存(cún)量占社融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市(shì)值占股债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高(gāo)，以及中国(guó)资本(běn)市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担的(de)风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发(fā)放(fàng)方，一(yī)旦房企因为市(shì)场波(bō)动或经(jīng)营(yíng)不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签订的预(yù)售(shòu)合同和(hé)按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还款能力或(huò)短期不(bù)能还款等，则风(fēng)险完全由银(yín)行承担，银(yín)行(xíng)将面临较大的(de)坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市(shì)商品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业(yè)预售商品房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理(lǐ)部门(mén)制定。但多(duō)年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项目的建安(ān)成本(běn)乘以建筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户、或进入(rù)监(jiān)管账户(hù)后(hòu)被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供(gōng)却(què)被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产大开发(fā)时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由(yóu)工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定(dìng)程度(dù)上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者(zhě)支(zhī)付的(de)预付款比例相对(duì)较低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度分(fēn)期(qī)支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定(dìng)期(qī)限内无(wú)条件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低(dī)可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除(chú)定(dìng)金(jīn)或首付外(wài)，购房者在房屋(wū)交付后通过(guò)按揭(jiē)贷(dài)款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及(jí)首付(fù)款由第(dì)三(sān)方公(gōng)证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全(quán)部来自银行，银(yín)行根据工程进(jìn)度(dù)向(xiàng)开发商提供一(yī)定比(bǐ)例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开(kāi)发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋交付时需取得由(yóu)政府相关(guān)部门(mén)经(jīng)审查后发(fā)放(fàng)的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到(dào)购(gòu)房者支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购房者可(kě)购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在(zài)项目获(huò)批后即可预(yù)售房屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德(dé)国法律(lǜ)全(quán)部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德(dé)国没有规定最(zuì)低首付比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国(guó)也采(cǎi)取(qǔ)按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而异(yì)。一般(bān)来说，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司(sī)负(fù)责(zé)相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各(gè)个环(huán)节，各环节内容确认无误(wù)后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设(shè)置了(le)10％定(dìn. v. adj. adv.是啥，英语词性分类12种及缩写ng)金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而(ér)超(chāo)出10％的(de)部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交(jiāo)房(fáng)后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预(yù)售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入开发(fā)商(shāng)账户前经过两道关(guān)口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或(huò)1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超房款的(de)20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部(bù)规(guī)范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开(kāi)发(fā)商必须完成(chéng)定金保全(quán)措施才(cái)可预(yù)售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时，开发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机(jī)构签(qiān)订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金证明书交付(fù)给购房(fáng)者(zhě)。除(chú)定金外，其(qí)他预先(xiān)支付(fù)的购房(fáng)款(kuǎn)也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证明(míng)书向金融机构或保证机构(gòu)或(huò)保险公司(sī)兑(duì)付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房者即(jí)可向银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银(yín)行专门(mén)项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一的选购权(quán)合(hé)同以及订金返还(hái)机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付15％的(de)首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新(xīn)加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细(xì)规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节(jié)点一般为(wèi)合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道(dào)门(mén)窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照(zhào)工程进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年(nián)的房屋(wū)保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前(qián)房(fáng)地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在(zài)起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支(zhī)持力(lì)度，由(yóu)优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如(rú)将已支(zhī)付定金(jīn)冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立于(yú)开(kāi)发(fā)商、银行的第三方资金监管机(jī)构(gòu)，或由政府相关(guān)部门(mén)直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量问(wèn)题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后(hòu)支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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