文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个(gè)月(yuè)时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地(dì)明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力(lì)的(de)别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效(xiào)机制，长效机(jī)制(zhì)四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规(guī)律(lǜ)办(bàn)事，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能实现房地产软着陆(lù)和长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者非(fēi)常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健(jiàn)发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外(wài)什么情(qíng)况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在(zài)支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)全(quán)部房款，而(ér)是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定(dìng)会(huì)触发(fā)风(fēng)险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售(shòu)。客(kè)观(guān)讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机(jī)制。这是个(gè)技(jì)术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回归实体经济(jì)和(hé)居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的(de)不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即(jí)所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。所有商业的本(běn)质是向善，是以客(kè)户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)是(shì)实(shí)现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的(de)重(zhòng)大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结(jié)合稳(wěn)楼(lóu)市(shì)、房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持(chí)当期(qī)三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院发(fā)展研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的(de)专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是(shì)相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数(shù)量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资(zī)金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一(yī)块地(dì)盘后，除(chú)了分(fēn)层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书(shū)，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价(jià)格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似(shì)租金的(de)分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决了(le)制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模式(shì)成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决(jué)了(le)核心的(de)住房(fáng)供(gōng)不应(yīng)求的(de)问题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国(guó)香港(gǎng)楼(lóu)市(shì)几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了(le)对于预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资(zī)金(jīn)需放入律师(shī)所托(tuō)管，支取(qǔ)时需(xū)律所和(hé)建筑师(shī)的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套(tào)取监管账户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且(qiě)银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代(dài)，中国内(nèi)地(dì)面临住(zhù)房需求(qiú)大(dà)和(hé)供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工(gōng)业(yè)化(huà)的(de)进程大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础等城市化配套(tào)问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度不(bù)再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑(yí)是对(duì)内(nèi)地房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文(wén)件，决(jué)定停(tíng)止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的(de)住(zhù)房新(xīn)体(tǐ)制，从(cóng)计划(huà)经济下的福利分房(fáng)转向市(shì)场经济的商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下(xià)一个项(xiàng)目(mù)的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银(yín)行等(děng)多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中国(guó)内地(dì)的商品房预售制(zhì)度。预(yù)售制的(de)初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程(chéng)为(wèi)：房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合(hé)同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需(xū)要一次性付(fù)清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制(zhì)商品(pǐn)房(fáng)也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房销售(shòu)的最主要方式(shì)，预售(shòu)制极大(dà)缩(suō)短(duǎn)房企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推(tuī)动(dòng)了城镇化(huà)发(fā)展进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快(kuài)速发(fā)展阶(jiē)段的资(zī)金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完(wán)发达(dá)国家(jiā)几(jǐ)百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化(huà)进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经(jīng)二(èr)十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上(shàng)下游产业(yè)链特(tè)别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金(jīn)融、批(pī)发、建材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资(zī)占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银(yín)行(xíng)各项贷(dài)款余额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银(yín)行不良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债房市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及(jí)中国资本(běn)市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制(zhì)背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的(de)风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商(shāng)之(zhī)间(jiān)的(de)购(gòu)房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只(zhǐ)能根据购(gòu)房合(hé)同(tóng)向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷款合(hé)同白面水鸡是几级保护，白面水鸡是保护动物吗按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担(dān)的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风(fēng)险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购(gòu)房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期(qī)不能还款等(děng)，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂(làn)尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确(què)规定了(le)开发(fā)企(qǐ)业预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)所(suǒ)得(dé)款项应当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有统一的(de)预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)没(méi)有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还(hái)款。那(nà)么，监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地(dì)产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行(xíng)业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的(de)工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资(zī)金循环高周转模式，但一定(dìng)程度(dù)上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国(guó)外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预(yù)付资金，一般(bān)设(shè)有(yǒu)定金或预付(fù)款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定(dìng)金(jīn)方式(shì)支付，或(huò)按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政(zhèng)府或第(dì)三方验(yàn)收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前(qián)仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由(yóu)第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定金比(bǐ)例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购(gòu)房者(zhě)的定金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公证行或产权保险公司(sī)的信托账(zhàng)户(hù)监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程(chéng)进度向开发(fā)商提(tí)供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动机监(jiān)管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付(fù)时需(xū)取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的(de)验收凭证(zhèng)，通过(guò)验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房者支(zhī)付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付(fù)购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付(fù)约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还。如(rú)由于任何(hé)原因不能(néng)购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低(dī)首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的(de)制度，一(yī)般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一(yī)定(dìng)使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一(yī)名律(lǜ)师，负(fù)责(zé)沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发(fā)商出现财(cái)务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国(guó)规定房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格(gé)，资(zī)金(jīn)也由律师(shī)监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发商(shāng)，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的(de)20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯(wéi)一一(yī)部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购房者支白面水鸡是几级保护，白面水鸡是保护动物吗付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什(shén)么(me)是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房(fáng)合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机(jī)构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金(jīn)的(de)保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除(chú)定金外，其(qí)他预(yù)先支付的购房款也(yě)受该措施保(bǎo)护。若开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商(shāng)需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前(qián)只需支付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者即可向银(yín)行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期(qī)房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有资金进银(yín)行专门项目资(zī)金账户，交(jiāo)房(fáng)后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税(shuì)，同(tóng)时(shí)购房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规(guī)定，要(yào)求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点一般为合(hé)同签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度(dù)放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而(ér)增加(jiā)，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资(zī)金监(jiān)管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金与付款会(huì)存入银(yín)行专(zhuān)门的(de)项目(mù)资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的(de)房屋(wū)保修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重组整个行业(yè)，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势(shì)复(fù)杂性(xìng)和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳(wěn)定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。定(dìng)金环节(jié)，建立开(kāi)发商违约后定金保护(hù)机制(zhì)，如将已支付(fù)定(dìng)金(jīn)冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期(qī)以及重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保护购(gòu)房者的(de)权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资(zī)金(jīn)监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关(guān)部门(mén)直(zhí)接监(jiān)管，以此防(fáng)止资(zī)金(jīn)挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付(fù)环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期(qī)内(nèi)，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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