饱受争议(yì)的(de)二手房交易中介费(fèi)问(wèn)题(tí)，正逐渐(jiàn)得到(dào)监管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部(bù)、市场监管总局(jú)联合发(fā)布了关于(yú)规范房(fáng)地产经(jīng)纪服务的(de)意见。意(yì)见提及(jí)，近年来(lái)，部分房地(dì)产经纪机构(gòu)存在利用房源客源优(yōu)势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥(làn)用客(kè)户个(gè)人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。<王宝强学历，王宝强不是84年的吗/p>

　　基(jī)于上述背景，两部门从加(jiā)强从(cóng)业(yè)主体管理、明确经纪服务内容、合(hé)理确(què)定(dìng)经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价等十方面，提(tí)出了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一(yī)二线城市二(èr)手房交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)为(wèi)例，二手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大(dà)量二手(shǒu)房成交依(yī)赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控(kòng)重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研(yán)究中(zhōng)心首席(xí)研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房(fáng)对居民来(lái)说属于金(jīn)额(é)不低的(de)大宗交易，由于二手房交易(yì)成本较高、交易周期较长，具有非常强的(de)专业性，居民往(wǎng)往通(tōng)过中(zhōng)介来完成(chéng)。但很(hěn)多中(zhōng)介利用信息不对称(chēng)等问题，将非(fēi)必(bì)要的收(shōu)费(fèi)夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等(děng)，对居民造成额外的负担(dān)，而且这些服务(wù)事项并未(wèi)明码标价(jià)。

　　对于二手(shǒu)房市(shì)场交易过程中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内的相关(guān)市场交易行为及(jí)其(qí)主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房地产市场管理和调(diào)控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意(yì)义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务(wù)费的问题(tí)。

　　张大伟(wěi)认为，未来相(xiāng)关部门主要监管的(de)重点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及(jí)中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房(fáng)屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低(dī)的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确定(dìng)经纪服务收费(fèi)上，两部(bù)门(mén)在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地产经纪(jì)机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价。引导(dǎo)由交易双方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍，目前房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务(wù)收费标(biāo)准的(de)最早依据是1995年(nián)国家计委(wěi)建设部下发的(de)《关(guān)于房地产中(zhōng)介服务收(shōu)费(fèi)的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据这样(yàng)的规定(dìng)：“少数特别复杂(zá)的住(zhù)宅(zhái)买卖经纪服(fú)务，经交(jiāo)易各(gè)方协商同意(yì)，可在规定的收(shōu)费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当(d王宝强学历，王宝强不是84年的吗āng)前(qián)北京二手房中(zhōng)介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政(zhèng)放权”的(de)精神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个(gè)政府定价，房地(dì)产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取(qǔ)费(fèi)用过程中，相关监管部门(mén)当前并未(wèi)明确(què)具体的中(zhōng)介(jiè)费率，中介机构仅需(xū)在服务(wù)过程中对收(shōu)费标准(zhǔn)进行(xíng)明(míng)码标价即(jí)可(kě)。而房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)机构在具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计(jì)算出合适的中介(jiè)费(fèi)率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两(liǎng)部门(mén)在此次(cì)意见中提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)应(yīng)当在(zài)经营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示(shì)服(fú)务项目、服务内容和(hé)收费标准(zhǔn)，不(bù)得(dé)混合标(biāo)价和(hé)捆绑收(shōu)费。房(fáng)地(dì)产经纪机构提供的基本服务和(hé)延(yán)伸服务，应当分别(bié)明确服务项目和收(shōu)费标准(zhǔn)。房地产经(jīng)纪机构收费前应当向(xiàng)交易当事人出具收费(fèi)清(qīng)单，列明收费标准、收费金额(é)，由当事人签字确(què)认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费明显高(gāo)于市场平均(jūn)水平的(de)房地产(chǎn)经纪机构，住房和(hé)城乡建设部门(mén)将会同市场监管(guǎn)等部门采(cǎi)取约谈等综合(hé)措(cuò)施进行重点监管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明(míng)码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等(děng)违反价格和反(fǎn)垄断(duàn)法(fǎ)律法规的行为。对(duì)房地(dì)产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息(xī)，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信用(yòng)信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼(jiān)深圳中原总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价(jià)格(gé)越(yuè)高、服务费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原则(zé)实行分档定价，合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用，主要还是规范行(xíng)业，打击收费过高的经纪(jì)机构，但对市(shì)场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由(yóu)于当前(qián)两部(bù)门提出的意(yì)见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文(wén)件而非规定，未(wèi)来如何具体认(rèn)定其中的细则，还需要看各(gè)城市落地(dì)执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领(lǐng)域的调整(zhěng)改(gǎi)善、规(guī)范(fàn)化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于(yú)二手房很多房(fáng)源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵押、不同(tóng)税费(fèi)等都可能对(duì)交易产(chǎn)生影响，这对房地产经纪(jì)服(fú)务行业(yè)的专业性提出更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究(jiū)总监陆骑(qí)麟指出(chū)，在二手房买卖过程中，原本(běn)应该由(yóu)上下家各支付一(yī)半的(de)中介(jiè)费，但在一些热点城市的二手房(fáng)交易过(guò)程中，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分购房者(zhě)处于弱势(shì)地位，从而会(huì)出现中介费及税费均由购(gòu)房者来承(chéng)担(dān)。即使一些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分(fēn)费用(yòng)也可能通(tōng)过转嫁的(de)方(fāng)式，在房价中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中介(jiè)费转嫁(jià)给下家，市(shì)场这(zhè)种所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的情况，一些房(fáng)产中介(jiè)公司将其视为(wèi)向购房者单边收费(fèi)的行为。部分(fēn)中介公(gōng)司可能会利用其(qí)支(zhī)配地位，在原(yuán)先经纪(jì)服务收费(fèi)的基础上(shàng)，再次向房东收(shōu)取费用(yòng)，而(ér)这(zhè)部分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给购房者，这实(shí)际上相当于变相推高了房价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅有利(lì)于(yú)提高(gāo)交易中操作的透明(míng)度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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