万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外(wài)走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共(gòng)同债务(wù)人被中国(guó)信达(dá)追债，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫(hè)集团(tuán)，那(nà)些(xiē)真正斥巨(jù)资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主的(de)维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没(méi)想到，这个位(wèi)于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国(guó)信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发(fā)有(yǒu)限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限公司是共同(tóng)债(zhài)务人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一(yī)起中国信达北分(fēn)讨债(zhài)的(de)故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属实(shí)，说(shuō)明这些房(fáng)子实(shí)际上最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌，最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌的歌词都(dōu)是卖出去了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明这75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的(de)状态呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押(yā)出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的(de)高端人(rén)士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网(wǎng)友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本(běn)的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民(mín)法(fǎ)院(yuàn)不得查(chá)封(fēng)、扣(kòu)押(yā)、冻结(jié)，已经查封的可(kě)以向法院(yuàn)提出执行异(yì)议申请，请求(qiú)法院解除(chú)查封，同(tóng)时可(kě)以联合起诉开发(fā)商，要求退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报(bào)公(gōng)布(bù)《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费者权利保(bǎo)护问题(tí)的(de)批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权(quán)优先(xiān)于(yú)建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权(quán)以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只支付了部(bù)分价款(kuǎn)的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么(me)这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可(kě)能(néng)不仅不能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国信(xìn)达申请(qǐng)不良债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国(guó)金谷国际(jì)信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成为(wèi)了(le)唯一股东，后(hòu)者(zhě)由(yóu)中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)进(jìn)入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科(kē)等大型知名房企(qǐ)手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就(jiù)以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一(yī)块(kuài)块从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起来的(de)五(wǔ)米高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银杏树，还(hái)是(shì)每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿(ér)、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的(de)树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是当(dāng)时(shí)有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的(de)地(dì)”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的(de)背(bèi)后，这个(gè)地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团如今沦(lún)落到这(zhè)个(gè)地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实(shí)上(shàng)，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型之路并不(bù)好(hǎo)走(zǒu)。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过(guò)多(duō)元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为(wèi)国安(ān)的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从(cóng)中信(xìn)集(jí)团(tuán)手中拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安的估值(zhí)一(yī)直(zhí)没变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪(háo)宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人(rén)周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其(qí)手中的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录(lù)。质权(quán)人(rén)包括海(hǎi)金商业(yè)保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主北京(jīng)国安的(de)时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北京国安(ān)后，不(bù)仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集(jí)团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易(yì)所(suǒ)官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐(lè)部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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