近两年火爆的(de)创新(xīn)产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过(guò)观测经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红目前已包(bāo)含(hán)了利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的归还，在选择投资标的(de)时应(yīng)了(le)解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配(pèi)金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持(chí)有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价(jià)格的(de)变化。基金份额二级(jí)市场价格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基础设施资(zī)产的经(jīng)营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金(jīn)募集材料和信(xìn)息披露文(wén)件，结合行业(yè)及市(shì)场情况，可(kě)以分(fēn)析基础设(shè)施项目(mù)的经(jīng)营业绩(jì)，作为(wèi)进行投资(zī)决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级市(shì)场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额(é)持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资(zī)者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施(shī)证券投(tóu)资基金(jīn)指引(yǐn)（试(shì)行）》及(jí)相(xiāng)关法规要(yào)求，基(jī)础设施(shī)基金(jīn)应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分(fēn)配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从(cóng)投资(zī)角度(dù)来看，基础(chǔ于令仪不责盗文言文翻译注释，于令仪不责盗古文翻译)设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制(zhì)分(fēn)红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但不(bù)等同于债券(quàn)的固定利息(xī)回报(bào)，而是由(yóu)可供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外(wài)，市场对(duì)于未来分(fēn)红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面市(shì)场热点呈(chéng)现向股票和(hé)债(zhài)券(quàn)回(huí)归的过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日(rì)，将对基金份额(é)的开盘指导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金份额的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资(zī)人(rén)在基金分红(hóng)前(qián)后(hòu)均可以获(huò)得公平(píng)的投(tóu)资(zī)机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对(duì)整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分(fēn)派的是(shì)本金与增(zēng)值两个(gè)部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的(de)，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期(qī)后基(jī)金价值(zhí)面(miàn)临极(jí)大不确(què)定性(xìng)，这(zhè)是(shì)该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收益(yì)主要(yào)包括每年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的(de)现金(jīn)分红(hóng)。其(qí)中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分红包括了利(lì)润分配和本金(jīn)的归(guī)还(hái)，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当(dāng)于(yú)包(bāo)含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的价(jià)值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层(céng)资产属性，对(duì)所选择(zé)产品的二级市场价格(gé)和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)于令仪不责盗文言文翻译注释，于令仪不责盗古文翻译象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩余(yú)期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假设反映(yìng)在基(jī)础资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目(mù)底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一(yī)是(shì)年报(bào)中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生(shēng)的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活(huó)动产生；可(kě)供分配的现金实(shí)质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的(de)项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适(shì)合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关(guān)注内(nèi)部收益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的(de)资产更多关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来(lái)自底层资(zī)产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回(huí)报(bào)，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来选择投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于分红(hóng)交(jiāo)易(yì)带来的短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年的(de)可供分配金额(é)预测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材(cái)料(liào)中披露预(yù)测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基(jī)础设施(shī)项目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上(shàng)述负(fù)责(zé)人也称。

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