饱受(shòu)争议的二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到(dào)监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布(bù)了关(guān)于规范房地产经(jīng)纪服(fú)务的意见。意见提及，近(jìn)年来(lái)，部分房地产经纪(jì)机构(gòu)存在利用房源客源优势收取过(guò)高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信(xìn)息等问题，加重(zhòng)交(jiāo)易当(dāng)事人负担、侵害其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基(jī)于上(shàng)述(shù)背景，两部门(mén)从(cóng)加强(qiáng)从业主体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服(fú)务收费、严格实行明码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析(xī)师张大(dà)伟称，随(suí)着城市发展，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二(èr)手房(fáng)占市场成交比例(lì)超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居间成(chéng)交，房地产调(diào)控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房(fáng)政(zhèng)策研究中心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民来说属于金额(é)不低的大宗(zōng)交易，由(yóu)于二手房交易成(chéng)本(běn)较(jiào)高、交易周期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往(wǎng)往通(tōng)过(guò)中介来完成。但很多(duō)中介(jiè)利用信息(xī)不对称等问题，将非必(bì)要的(de)收费(fèi)夹带其中，如收取过(guò)桥(qiáo)融(róng)资、按揭费、担(dān)保费(fèi)等，对(duì)居民(mín)造成额外的负(fù)担(dān)，而且这些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场(chǎng)交易过程(chéng)中(zhōng)存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内(nèi)的相关市(shì)场交易行为(wèi)及其主体(tǐ)进行规范(fàn)和(hé)秩序整顿(dùn)，是房地(dì)产市场管理和调控的主题(tí)。“当下，推进(jìn)这项工作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来(lái)对房地产经纪服(fú)务(wù)行(xíng)业关注最多的一个话题，便(biàn)是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关部门主要监管(guǎn)的重点，将是对(duì)房(fáng)地产经纪服(fú)务收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价(jià)值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某(mǒu)房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的(de)房屋幂级数展开式常用公式，幂级数展开式怎么推导(wū)，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上(shàng)，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低(dī)住房(fáng)买卖和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用。鼓励(lì)按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行(xíng)分档定(dìng)价。引导由交易双方共同承(chéng)担(dān)经纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍，目前房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费标准(zhǔn)的(de)最早依据是1995年国(guó)家计委建(jiàn)设部下发(fā)的《关于(yú)房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文(wén)），其中(zhōng)第六(liù)条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例(lì)，目(mù)前北(běi)京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二(èr)手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。幂级数展开式常用公式，幂级数展开式怎么推导

　　张(zhāng)大伟(wěi)表(biǎo)示，本着(zhe)“简政(zhèng)放权”的(de)精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务收费(fèi)多少由各中(zhōng)介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费用过(guò)程(chéng)中，相关监管部门当(dāng)前并(bìng)未(wèi)明确具体的中介费率(lǜ)，中(zhōng)介机构(gòu)仅(jǐn)需在服务过(guò)程中对(duì)收费标准(zhǔn)进(jìn)行明码标价即可(kě)。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具(jù)体收取过程中，会结(jié)合房(fáng)屋价(jià)值及工资标准，综合计算出合适的中介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机构应当在经营门店(diàn)、网站、客户(hù)端等(děng)场所或渠道，公示(shì)服务项目(mù)、服务内容和收费(fèi)标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的基本服务(wù)和延伸服务，应当分别明确服务项目(mù)和收费(fèi)标准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪机(jī)构收费(fèi)前应当向(xiàng)交易(yì)当(dāng)事人出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事(shì)人签字(zì)确认。

　　另外，对收费(fèi)明(míng)显高于市场平均水平的房地产经纪(jì)机构，住房和(hé)城乡(xiāng)建设部(bù)门将会同市(shì)场(chǎng)监管等部门采(cǎi)取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监管。市场监(jiān)管(guǎn)部门会同有关(guān)部门依法查(chá)处不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费等违(wéi)反价格(gé)和反垄断法律法(fǎ)规(guī)的行(xíng)为。对房地产经纪机(jī)构相关违法违规信(xìn)息，市场(chǎng)监(jiān)管部门要依法依规纳入国(guó)家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的(de)原则实行(xíng)分档定价，是否意(yì)味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的(de)原(yuán)则(zé)实行(xíng)分档定价，合理降低(dī)住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要还是规(guī)范行业，打击(jī)收费过高(gāo)的经纪(jì)机构，但(dàn)对市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深(shēn)圳为例(lì)，深圳市场豪宅和(hé)普宅(zhái)本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上经纪服(fú)务费用对市(shì)场的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来(lái)如何具(jù)体认定其中的细则，还(hái)需要看各城市落地(dì)执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服(fú)务领(lǐng)域的调整改(gǎi)善(shàn)、规范化(huà)，有利于行业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时，由于二手房(fáng)很(hěn)多房源在产(chǎn)权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税(shuì)费(fèi)等(děng)都可(kě)能对交易产生影响，这(zhè)对房地产经纪服务行(xíng)业的(de)专业性提(tí)出(chū)更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过(guò)程中，原(yuán)本(běn)应(yīng)该由上(shàng)下(xià)家(jiā)各(gè)支付一半的中介费，但在(zài)一(yī)些热(rè)点(diǎn)城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会有这样的情(qíng)形，因部分购房(fáng)者(zhě)处于弱势地位，从而会出现中介费及税(shuì)费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担中(zhōng)介(jiè)费(fèi)，这部分费用(yòng)也可能通(tōng)过转嫁的方(fāng)式，在房价中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介费(fèi)转嫁(jià)给下家(jiā)，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一(yī)些房(fáng)产中(zhōng)介(jiè)公司(sī)将其视为向购(gòu)房者单边收费的(de)行为。部分中(zhōng)介公司(sī)可能(néng)会利(lì)用其(qí)支配地(dì)位，在原先经纪服务收费的基础上，再(zài)次向房(fáng)东收取费用，而这部分费(fèi)用(yòng)，房东往(wǎng)往(wǎng)会将其转再次转嫁(jià)给购房者(zhě)，这实际上相(xiāng)当于变相推(tuī)高了(le)房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于(yú)提(tí)高交易(yì)中(zhōng)操作的透明度，也(yě)有利于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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