近(jìn)两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士(shì)对此表示，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一(yī)，稳定分(fēn)红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资(zī)者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期(qī)后不再(zài)产生现金收益，特许经营权(quán)分红目(mù)前已包含了(le)利润(rùn)分配和(hé)本金的归(guī)还，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分配(pèi)金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价格(gé)的变化(huà)。基金份额(é)二级(jí)市(shì)场价(jià)格受(s56是什么意思 56是什么尺码hòu)到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设(shè)施(shī)项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策的(de)重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级市场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份(fèn)额(é)持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具(jù)参(cān)考价值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募(mù)集基础设施证券投资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式(shì)分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定(dìng)的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具(jù)备(bèi)“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市场价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要(yào)求，分红类似于(yú)债券派(pài)息(xī)，但不(bù)等同(tóng)于(yú)债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)能够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对于(yú)未(wèi)来(lái)分红水平(píng)的(de)预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月(yuè)31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受宏观(guān)经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成(chéng)率不达预期(qī)，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华(huá)平称(chēng)，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动(dòng)受多重因素的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市(shì)场价格(gé)的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一(yī)方面(miàn)市(shì)场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活(huó)力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基(jī)金份额的(de)开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基(jī)金(jīn)份额(é)的(de)分红金(jīn)额进行(xíng)计(jì)算。除(chú)权操作是对分红(hóng)前后基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基(jī)金分红(hóng)前后(hòu)均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投(tóu)资(zī)者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的(de)56是什么意思 56是什么尺码特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包(bāo)括利润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红(hóng)前提(tí)是本金之上的(de)增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大(dà)多数(shù)普通投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额(é)误认为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临(lín)极(jí)大不(bù)确定性(xìng)，这是(shì)该类投(tóu)资者应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特(tè)许经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的(de)收益主要包括每年(nián)的现金(jīn)分红及(jí)资产增(zēng)值(zhí)的收益(yì)，而(ér)持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资产的分红包括(kuò)了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同(tóng)而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权类的(de)公募REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和(hé)分(fēn)红有合理(lǐ)预(yù)期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目(mù)在经营权(quán)到期(qī)后(hòu)不再能产生现金收益(yì)，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平(píng)。对于(yú)剩余(yú)期限较长的特许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分派率相对(duì)较低，也(yě)有足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含(hán)了(le)投资本(běn)金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基金(jīn)份(fèn)额(é)单(dān)价(jià)随着分派进度逐年下(xià)降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权(quán)类项目(mù)的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资(zī)者可以观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二(èr)是可(kě)供分配现金(jīn)，二者存在(zài)本(běn)质性区别。经营活动(d56是什么意思 56是什么尺码òng)产(chǎn)生的现金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发(fā)，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资(zī)价(jià)值体现在(zài)相(xiāng)对股债市场独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资(zī)者对经(jīng)营(yíng)权类的资产可(kě)以更多(duō)关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基金(jīn)管理(lǐ)人实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于(yú)分红(hóng)交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关注有基(jī)本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年(nián)的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实(shí)际分红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际(jì)环境，对(duì)基(jī)础设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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