导读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产步入大(dà)分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国(guó)房地(dì)产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极(jí)度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次(cì)人口普查调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等(děng)，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大(dà)差(chà)距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意味(wèi)着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利(lì)交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实(shí)上中国(guó)住宅市场供需并不(bù)平(píng)衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是(shì)因为户(hù)均一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流(liú)动人(rén)口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即(jí)便(biàn)户均一(yī)套房(fáng)，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有四大新(xīn)增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人口流入(rù)，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破(pò)小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不(bù)小差(chà)距(jù)，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多(duō)体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这(zhè)是过去二(èr)十(shí)年房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时代下(xià)地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现在不(bù)同能级城(chéng)市之间，不同区域板块(kuài)之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量数据(jù)并未公布(bù)，我(wǒ)们无法直接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算出中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房四大灵猴的兵器叫什么名字地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩的(de)直观判断(duàn)站(zhàn)不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布了(le)中国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着(zhe)人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全反映出城镇居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单(dān)位购买成套(tào)住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可(kě)以直(zhí)接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要(yào)用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到(dào)当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和非商(shāng)品住(zhù)宅比例(lì)，推(tuī)算得到(dào)居民住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除(chú)以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去(qù)除商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数里(lǐ)的(de)期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们(men)需要(yào)进一(yī)步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的(de)实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期(qī)房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达(dá)到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否(fǒu)意(yì)味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中国地(dì)产存(cún)量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口流动、居(jū)民换房等(děng)因素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套(tào)户比(bǐ)最(zuì)高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上(shàng)涨。四大灵猴的兵器叫什么名字ng>

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际(jì)流动人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国(guó)城乡(xiāng)人口(kǒu)流(liú)动调查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工(gōng)人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市(shì)租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基(jī)础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米(mǐ)的(de)家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国(guó)的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户(hù)人口，所需要的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口静(jìng)态(tài)结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续(xù)，导致户(hù)数会(huì)因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入(rù)。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上(shàng)其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)较其(qí)他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度(dù)与经济水平有(yǒu)着密(mì)切正向联(lián)系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平的(de)提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时(shí)代(dài)已至，这种分化(huà)不单(dān)局限于(yú)城市(shì)能级(jí)之间差(chà)异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之(zhī)间的差异也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)调查的是(shì)人(rén)，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏(piān)低(dī)，其增速(sù)可能超预期。