哈密瓜什么季节吃比较好，哈密瓜几月份吃是正季

　　“现在(zài)的房地(dì)产很难再出(chū)现像过去十年的系(xì)统性行情。”思(sī)睿集团(tuán)合(hé)伙人(rén)、首席经济学家(jiā)洪(hóng)灏向《红周(zhōu)刊(kān)》表(biǎo)示，房地产行业(yè)分化的愈加明显，让机构(gòu)和投资者的关注度(dù)从板块(kuài)向单个标的(de)转移。上海利檀投资董事长陈昊扬向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，从行业来看，无论是(shì)业绩，还是(shì)估值，房地产都已经双杀到了最底部，而(ér)且是反复地(dì)杀(shā)到了底部，再(zài)往下的空间(jiān)已(yǐ)经不大了。

　　三道红线(xiàn)等指(zhǐ)标(biāo)

　　成(chéng)挖(wā)掘个股阿尔法重要参(cān)考

　　那么如何寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房地产赛(sài)道中进行选(xuǎn)择(zé)，需要非(fēi)常小心，避免选了半(bàn)天，标(biāo)的(de)公(gōng)司出现爆雷的情况。除此(cǐ)之外，洪灏指出(chū)，需要满足以下三个基准：有大的国资背景的、杠杆(gān)率较低的、此前(qián)没有踩过红线的(de)。

　　他还(hái)表示，如果(guǒ)关(guān)注一下(xià)今年房地(dì)产的(de)开发资金来源，可以发(fā)现，其(qí)实银行的信贷倾(qīng)向是不(bù)太愿意给(gěi)房企贷款的，房企的主要资金来源来自新盘的销售。但今年(nián)新房的销售情(qíng)况相较(jiào)一般。再关(guān)注一下，哪些房企(qǐ)能从银行拿到钱，其实主(zhǔ)要(yào)还是那些有(yǒu)国企背(bèi)景的房企，民营房(fáng)企相对比较困难(nán)，所以整个行业出现了一个很明显的分化，无(wú)论(lùn)是在销售，还是(shì)融资等各个(gè)方(fāng)面都非常明显。现在有国资(zī)背景的房(fáng)企在资本市(shì)场表现相对较好，但没有国(guó)资背景的民营(yíng)房企股价大(dà)多(duō)表现很一般。

　　陈昊扬(yáng)则(zé)向《红周刊》表示(shì)，在房地产行(xíng)业内(nèi)，我们(men)的(de)逻辑是，“寻找(zhǎo)最后(hòu)的赢家”。而(ér)具体到如何挖掘，我们会特别重视企业的成本优势，更具体一点，就(jiù)是它的净借贷水(shuǐ)平（净负债(zhài)率）是不是行业(yè)内的最低水平；利润率是不是行业内(nèi)最(zuì)高的；融资(zī)成本是否是行业内最低的；建安成本是(shì)否也是业内最(zuì)低的(de)；这(zhè)些都是我们看重的一(yī)家房(fáng)企的综(zōng)合成本。

　　需要注(zhù)意的(de)是，能(néng)够同(tóng)时满足上述条件的(de)房企并不多。即便是在国央企中，仍有(yǒu)部分房企出现了“三道红线”的“踩线”情况，且(qiě)有逐渐恶化的(de)趋势。以A股为例，《红周(zhōu)刊(kān)》根(gēn)据(jù)Wind数(shù)据整理发现，截(jié)至2022年(nián)末，天(tiān)房发展、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中交地产、中国武夷等国央企(qǐ)“三(sān)道红线”全踩。

　　除此之(zhī)外(wài)，城建发展、京投发展、光明地产、云南城投、首(shǒu)开股份(fèn)、珠(zhū)江股份、城投控(kòng)股等国(guó)央企房企也踩了“三道(dào)红线(xiàn)”中(zhōng)的两条。

　　2022年(nián)激(jī)进扩张房企

　　需(xū)警惕(tì)其(qí)重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙(zhé)

　　不难看出，即便是(shì)有着(zhe)较(jiào)稳健特色的(de)国央(yāng)企房(fáng)企，其财务(wù)指标(biāo)称得上完全健康(kāng)的仍是少数(shù)。而更(gèng)加值得注意的是，在2022年，不少国企，甚至地方国企开始大举扩张。而这无疑又进一步考验着(zhe)国央企的资(zī)金(jīn)链(liàn)情况。

　　对房企而言，扩(kuò)张速度的(de)张弛有度尤为重要，节奏(zòu)把握(wò)准(zhǔn)确(què)，有助于房(fáng)企(qǐ)储备优质(zhì)“弹药”；但过(guò)于乐观的预判未来市场，以(yǐ)及过(guò)于激进的扩张拿地节奏也有可能让房企(qǐ)重蹈此前的高杠(gāng)杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬(yáng)以其配置的一(yī)家房企进行举例(lì)，它从2018年开始(shǐ)到2021年，连续4年的净借贷比例都维持在(zài)33％左右，完全没有(yǒu)增加杠(gāng)杆比(bǐ)例。而到(dào)2022年，这家房企明显感觉到机会来了，其开始在一(yī)线城市进行大举拿地，净负债率也(yě)由此前的33％左右水准(zhǔn)提(tí)高到45％左右，涨了接(jiē)近(jìn)三分之(zhī)一。与此同时，该房(fáng)企(qǐ)新购入地块也实现了快速的开盘利(lì)用率(lǜ)，预(yù)计今年会有(yǒu)更多(duō)的(de)楼盘(pán)入(rù)市。像(xiàng)这类(lèi)企业就符合(hé)“最后的赢家(jiā)”的特点。一方面，在(zài)于它本身储备了很(hěn)多弹药，去年拿地超1000亿元(yuán)，且其中一半(bàn)在(zài)一线(xiàn)城(chéng)市，另(lìng)外(wài)一半也主(zhǔ)要集(jí)中在强二(èr)线(xiàn)和二线城市；另一方面(miàn)，它的扩(kuò)张是(shì)有节制地扩张。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒道，与之相反(fǎn)，有些房企(qǐ)的(de)扩张速度让人感觉(jué)又回到了2016年(nián)、2017年，或者说看到了2016年(nián)～2020年期间扩张(zhāng)的民营企业的影子(zi)。虽然说，见(jiàn)到机(jī)会时要出(chū)手，但出手的章(zhāng)法(fǎ)仍要小心，如果负债(zhài)率扩张(zhāng)得太(tài)快，但未来(lái)的两年市场没有想(xiǎng)象得那么好，可能会重蹈(dǎo)覆辙。

　　那(nà)么(me)如何来衡量一家房企的(de)扩张速度是否激进？陈昊(hào)扬向《红周刊》表(biǎo)示，主要还是看房企(qǐ)的净负债率(lǜ)水平，在(zài)我看来，这(zhè)个比例如果超过(guò)60％，就是扩(kuò)张得(dé)过于(yú)快(kuài)速(sù)了。

　　不难看出，这一标准要比“三(sān)道(dào)红线”对(duì)房企的净负(fù)债(zhài)率要求不得高于100％要更加(jiā)严格。陈昊扬解释，当前(qián)房地(dì)产行业的(de)复(fù)苏速度并没有那么快(kuài)，所以要规避(bì)公司(sī)净负债率提高(gāo)到一(yī)个比较危险的(de)水平(píng)。

　　《红周刊(kān)》对(duì)在(zài)2022年拿地较积(jī)极的房企(qǐ)梳理发(fā)现，中交地(dì)产、中国金(jīn)茂、华发(fā)股份、越秀(xiù)地产(chǎn)、绿城(chéng)中国(guó)、保(bǎo)利发展等(děng)房企2022年净负(fù)债率都在60％之上(shàng)。其中，中交(jiāo)地产净负(fù)债率持续居高(gāo)不下，在2020年(nián)至2022年期(qī)间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润置地、中国(guó)海外发(fā)展、万科A、滨江集团(tuán)、招(zhāo)商蛇(shé)口、龙湖(hú)集团等房企在(zài)践行较积极(jí)的拿地策略的同(tóng)时，也较(jiào)好(hǎo)地控制(zhì)了公司的扩张速度与(yǔ)净负债率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集团等个别民(mín)营房企(qǐ)

　　或具备“最后(hòu)赢家”的黑马(mǎ)特(tè)质

　　陈昊扬指出(chū)，实际(jì)上，他(tā)们是以(yǐ)同(tóng)一筛选标准来(lái)看(kàn)国央企与民(mín)营房企，但在各维度的实(shí)际(jì)表现上，国央企确(què)实会更胜一(yī)筹。如国央企的融资成本更低(dī)，融资渠(qú)道也(yě)更(gèng)顺(shùn)畅，能够(gòu)做到想融就融(róng)，这样，国(guó)央企(qǐ)自然而然就具(jù)有(yǒu)天(tiān)然优(yōu)势。

　　虽然对(duì)比民营房(fáng)企，机构更加看好国央企(qǐ)，但这也(yě)并不意(yì)味着，民营企(qǐ)业中就(jiù)没有“黑马”的(de)存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发现，仍有(yǒu)少数民营(yíng)房企同(tóng)样受到机(jī)构的青睐。比如，根(gēn)据(jù)2023年一(yī)季报，滨(bīn)江(jiāng)集团的十大流通股东中新进了(le)“中国工商(shāng)银行股份(fèn)有限公(gōng)司－景顺(shùn)长(zhǎng)城中国回(huí)报灵(líng)活配置混合(hé)型(xíng)证券(quàn)投资基金”“全国社(shè)保(bǎo)基(jī)金(jīn)一一六(liù)组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿(yì)私募珠海(hǎi)阿巴马资产(chǎn)管理有限公司(sī)就长期持有滨江集团。根据一季报(bào)，该资产公司的(de)几只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)合计持有滨江(jiāng)集团9543万股(gǔ)，约(yuē)占流通A股的(de)3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的(de)受青睐，和其(qí)自身的基本面表现(xiàn)存在一定关系。2020年以来(lái)的(de)近三(sān)年时(shí)间，房(fáng)地产市场整体在走(zǒu)“下坡路(lù)”，但作为杭州本土房企(qǐ)的滨江集(jí)团仍是表现出较强的(de)韧劲，2020年以来(lái)，滨江集团(tuán)在业绩表现、销售规(guī)模、新增土储、股(gǔ)价(jià)表现等多(duō)维度都表现了(le)较强(qiáng)的增长势头。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期(qī)间，滨江集团扣(kòu)非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今年一季(jì)度(dù)，滨(bīn)江集团更是实现了(le)扣非归母净利润5.41亿(yì)元，同比增长134.07％。

　　在(zài)房(fáng)地产“青铜时代”仍能保(bǎo)持自身业绩的持续(xù)增长，和滨江集(jí)团扎根(gēn)杭(háng)州的战(zhàn)略布局关系密切。根(gēn)据(jù)2022年年报，滨江(jiāng)集团有近(jìn)七(qī)成营收(shōu)来自杭州(zhōu)地区，而在2021年(nián)，杭州地(dì)区的营收比重只占(zhàn)到近六成(chéng)。近三(sān)年持(chí)续稳居杭州房企销售排名第一。

　　与此同(tóng)时，滨(bīn)江集团(tuán)在杭州的(de)土储补充同样(yàng)较为积(jī)极，根据诸葛(gé)找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地金(jīn)额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元(yuán)，同样(yàng)持续(xù)稳居杭州的本(běn)土第一。

　　而滨江集(jí)团在杭州(zhōu)的较突(tū)出(chū)表现(xiàn)，也让滨江集(jí)团的房企排(pái)名迅速提升。到2023年，滨江集团的房企排(pái)名已(yǐ)冲(chōng)进前十，根据中(zhōng)指数据，2023年前(qián)4月，滨江集团实现销售(shòu)额(é)607.3亿元，位列房(fáng)企第(dì)九位。

　　值得注(zhù)意的是，2020年至今，滨江集(jí)团股价(jià)翻了超一倍以(yǐ)上，而近期，滨江集团更是(shì)迎来多家(jiā)机构(gòu)的集(jí)中(zhōng)调研。滨江集(jí)团发布公(gōng)告表(biǎo)示，公司于(yú)5月10日接(jiē)受了信(xìn)达证券、金鹰基(jī)金、建信养老、新华养老等18家(jiā)机构调(diào)研。

　　产(chǎn)业(yè)链布局重点移至存量赛道

　　机构在下游家(jiā)纺、家(jiā)居、物业觅(mì)α

　　实际上房地产开发(fā)只是(shì)房地产(chǎn)产业链上的(de)中游环节，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻(bō)纤等材料供应(yīng)商(shāng)，而下游应用行业主要包括中(zhōng)介服务、家(jiā)用电(diàn)器、物业管理、家居(jū)用品。综合《红周刊》的采访，房地产(chǎn)开发环节与上游材料端息息(xī)相关，新盘(pán)开工(gōng)不足导致上游不被看好，机构寻觅个股阿尔法的思路渐渐移至(zhì)下游。“中(zhōng)国房地(dì)产行业在(zài)进入存(cún)量房时代，所以(yǐ)对(duì)地产产业链(liàn)，尤其是(shì)偏消(xiāo)费属性(xìng)的家(jiā)装家(jiā)居领域，我们相对看好，因为居民保有的(de)住(zhù)房规模越来越大，随着时间的增加，内装更新的需(xū)求也会越来越多。美国过(guò)去的数据充分说(shuō)明了这一点，在新房销售见顶之(zhī)后(hòu)，家具消费的增(zēng)长却一(yī)直都很好。对于地(dì)产产业链，我们相对看好(hǎo)和(hé)内装相关(guān)的行业，例如消费建材、家居装(zhuāng)饰等。”万家基(jī)金(jīn)人(rén)士表示(shì)。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相关(guān)赛道(dào)龙头(tóu)年内表(biǎo)现的(de)统计，目(mù)前暂(zàn)居前两位的(de)都是(shì)来自家纺赛道的公(gōng)司(sī)，它们分别是富(fù)安娜(nà)和(hé)水(shuǐ)星家纺，特别(bié)是前(qián)者在(zài)月(yuè)线(xiàn)连收七根阳线的基础(chǔ)上，年内迄今涨幅已经逼近(jìn)30％。

　　以(yǐ)前者为例(lì)，富安(ān)娜主要(yào)从事纺织家(jiā)居、睡(shuì)眠(mián)家居、生活类(lèi)产品的(de)研发、设计、生产及销售，旗下拥有原创“富安(ān)娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和(hé)“酷奇智”自(zì)有品牌(pái)。第一(yī)季(jì)度报(bào)告(gào)显示，报(bào)告期(qī)内，富安娜实现营业收入约6.2亿元(yuán)，同(tóng)比减少7.57％；不过实现归属(shǔ)于上(shàng)市公司(sī)股东的净利(lì)润约(yuē)1.11亿元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而(ér)从上(shàng)市公司一季报的(de)十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，能够发现该股早已成为基金重仓股(gǔ)的天下(xià)，彼时(shí)包(bāo)括公募的中(zhōng)欧价值发(fā)现、中欧潜力价值、工银瑞信灵动价值(zhí)、宝(bǎo)盈新价(jià)值和(hé)私(sī)募的明河(hé)2016，都在其中(zhōng)出现，占据了半壁江山(shān)。需要(yào)强(qiáng)调的是，中欧(ōu)的两只基金都是价值派基金经理曹名(míng)长在管的产品，首季其同时重仓(cāng)的房地产产业链(liàn)股票还有金地(dì)集团和大亚圣象。

　　对比而言(yán)，前(qián)几(jǐ)年曾经风光一(yī)时的家居(jū)板(bǎn)块也因疫情、消费复苏进程缓慢等多因素一度沉寂，不过好在(zài)困境反转露出曙光，家居板块中年内(nèi)表(biǎo)现(xiàn)最好的(de)是志邦家(jiā)居。同一时(shí)间段，该股(gǔ)年内上涨已经(jīng)超过23％，从业(yè)绩来看，无论是营收(shōu)还是(shì)归母净利润，公司都实现了同比双(shuāng)升。

　　从公司的十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，《红周刊》发现广发基(jī)金经理罗洋慧眼独具，一(yī)季报(bào)中他管理的(de)广发(fā)策略优选(xuǎn)和广(guǎng)发安宏回(huí)报均增加了持(chí)股，而这(zhè)两只产品也成为志邦家居十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)中仅有的(de)两(liǎng)只公募。有意(yì)思的是，他似(shì)乎对于定制家居类标的(de)情有独(dú)钟，在另一家赛道(dào)公司金牌橱柜中，他管理的全(quán)部三只产品均登榜十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东，其也成(chéng)为他(tā)的独门重仓股(gǔ)。

　　除(chú)去家(jiā)居(jū)家纺外(wài)，下游(yóu)的(de)物业股也越来越被机(jī)构所青睐，不过(guò)这类(lèi)标(biāo)的(de)大多(duō)在香港(gǎng)上(shàng)市，如何(hé)选择成(chéng)为(wèi)难(nán)题。对此，前述(shù)上海公募基金经理举例分析：“物业服务不是一(yī)个高(gāo)毛(máo)利的行业，挣钱很辛苦，我选公(gōng)司还是希望挣的是市场化(huà)应该挣的钱，以我(wǒ)曾经买的(de)绿城服务为例，它在中高端楼(lóu)盘占比(bǐ)是比较(jiào)高(gāo)的，每年到期的合(hé)同里(lǐ)提价成功率(lǜ)在30％～40％。它能做到滚(gǔn)动的大部分项目到期之(zhī)后，经(jīng)过两(liǎng)三轮合(hé)同(tóng)周期还(hái)能(néng)做到产品提价。”

　　“行业里真正(zhèng)能做(zuò)到产品提价的公司很少，因(yīn)为(wèi)物业公司很容易一开始(shǐ)是挣钱(qián)的，后(hòu)面因为保安这些固(gù)定人员成(chéng)本的(de)年度增长，不过服务没(méi)有特别好，客户没有那么满(mǎn)意，能做到提价难(nán)度是非(fēi)常大(dà)的。但(dàn)是(shì)该公司能在业内做(zuò)到到期之(zhī)后(hòu)提价率比较高(gāo)，这(zhè)跟它的定位(wèi)和比较(jiào)好的服(fú)务是有关(guān)系(xì)的。”他(tā)进(jìn)一步强(qiáng)调。

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