5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本(běn)月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布(bù)的(de)总份(fèn)额(é自然堂雪域精粹适合什么年龄，自然堂紫色和蓝色哪个好)均较4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报(bào)统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末(mò)，公募(mù)所持有的(de)房地产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地(dì)产公司(sī)市值在股票资产中的占比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是(shì)进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升(shēng)，年底这一(yī)数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行业(yè)的持股比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季(jì)度得以延续。数据统计(jì)显示(shì)，公(gōng)募(mù)重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募(mù)对(duì)于(yú)房地(dì)产(chǎn)的(de)投资愈发有集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名(míng)最(zuì)高的(de)是(shì)保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季(jì)报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于(yú)三四线城(chéng)市。而(ér)映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利(lì)期(qī)一(yī)去不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来分(fēn)类，包括房(fáng)地(dì)产等几类(lèi)行(xíng)业在(zài)盖(gài)特纳(nà)曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类(lèi)似的(de)行业也(yě)出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧发生了(le)更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售(shòu)额，以及(jí)过快上行(xíng)的(de)房价，因(y自然堂雪域精粹适合什么年龄，自然堂紫色和蓝色哪个好īn)而行业(yè)高(gāo)增的时代已经过去，未来(lái)行(xíng)业的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出清的过(guò)程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样的(de)认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成(chéng)为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的(de)公(gōng)司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第(dì)一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地产开发(fā)与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房(fáng)地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各(gè)类机构(gòu)都有对(duì)其布局的(de)例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大(dà)流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上(shàng)银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原(yuán)因，一(yī)方面是(shì)该公司后(hòu)疫(yì)情时代出(chū)租率复苏(sū)至近年来(lái)最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司(sī)拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在(zài)其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依(yī)然(rán)在(zài)前十(shí)中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大名(mí自然堂雪域精粹适合什么年龄，自然堂紫色和蓝色哪个好ng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则(zé)是(shì)主要(yào)布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募(mù)指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此外(wài)联(lián)袂出(chū)现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温(wēn)，优(yōu)质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有(yǒu)限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的(de)融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在(zài)发(fā)展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构(gòu)性机会依然(rán)存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库(kù)存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低的融资成(chéng)本，优质的开(kāi)发(fā)资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较(jiào)于民营地产公司也是(shì)更有优(yōu)势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债权债务(wù)关系等问(wèn)题，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维(wéi)度(dù)看，行业(yè)的逻辑在(zài)于集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具(jù)备较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可预期的(de)盈利和现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此(cǐ)带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该关注(zhù)估值相对(duì)较(jiào)低，企(qǐ)业自(zì)身资(zī)产(chǎn)的(de)质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升(shēng)的(de)头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机(jī)构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)等(děng)国资背(bèi)景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融(róng)资成本(běn)保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动(dòng)能(néng)够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一(yī)个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不(bù)确定性(xìng)。其实(shí)整个市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比三(sān)月(yuè)相对表现较好之(zhī)外(wài)，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在(zài)内的(de)绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及(jí)市场的(de)去(qù)库存压(yā)力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是(shì)说，第(dì)二季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复(fù)苏速(sù)度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们(men)要多给一些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上下(xià)游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面的(de)钱(qián)。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去(qù)等待(dài)它的基本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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