近两(liǎng)年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价(jià)值，通(tōng)过观(guān)测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期(qī)后不再(zài)产生现金收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前已包(bāo)含了(le)利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了(le)高比例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占(zhàn)可供(gōng)分配金(jīn)额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基(jī)金份额(é)交易(yì)价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预(yù)期则(zé)更有规律可(kě)循(xún)。公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人(rén)通过基金(jīn)募集材料和(hé)信(xìn)息披露文件，结合行(xíng)业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的(d年下男是什么意思，年上男或者是年下男是什么意思e)重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二(èr)级市场价格(gé)变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持(chí)有人实际(jì)获(huò)得(dé)的现金收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级(jí)副总监李(lǐ)华平也(yě)表示(shì)，根(gēn)据《公(gōng)开募集(jí)基础设施证券(quàn)投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金(jīn)年度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投(tóu)资(zī)者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设(shè)施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分(fēn)红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价(jià)值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红能够(gòu)帮助(zhù)机(jī)构投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资(zī)者公(gōng)募(mù)REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相对于(yú)投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前(qián)提(tí)下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未来(lái)分(fēn)红水平的(de)预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的(de)影响(xiǎng)，可(kě)分(fēn)配(pèi)金额完成率不达(dá)预(yù)期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了(le)公募REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重因素的(de)影响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也(yě)表示，近期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现向股票和(hé)债(zhài)券回归(guī)的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力(lì)的(de)改善(shàn)有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据单位基(jī)金份额的分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除权操作是对(duì)分(fēn)红前后基金份额(é)净值变化的(de)修正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时需结合(hé)持(chí)有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层(céng)资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士还(hái)提醒(xǐng)，与(yǔ)现(xiàn)有公募基(jī)金分红前提是本(běn)金之(zhī)上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异(yì)很大，大多数(shù)普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派(pài)”金额(é)误认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦年下男是什么意思，年上男或者是年下男是什么意思30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同(tóng)年限(xiàn)到期后基金(jīn)价值面临极大(dà)不(bù)确(què)定性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经营权类(lèi)和(hé)产权类(lèi)两大资产类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益(yì)主要包括每年(nián)的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金(jīn)的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性不(bù)同而(ér)形(xíng)成区别。特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价(jià)值增值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的分派(pài)率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金份额(é)单价随着分(fēn)派进度(dù)逐(zhú)年下降(jiàng)是正(zhèng)常现(xiàn)象，投(tóu)资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目剩余期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目(mù)的土地(dì)或建筑的(de)剩(shèng)余使用年限一般较长，再(zài)加上到(dào)期后(hòu)通过(guò)对(duì)建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营(yíng)期(qī)限。这种类似永续经(jīng)营的(de)假设反(fǎn)映(yìng)在(zài)基础(chǔ)资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的(de)资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多(duō)位业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测经营(yíng)年下男是什么意思，年上男或者是年下男是什么意思活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指(zhǐ)标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报(bào)中(zhōng)披露(lù)的经(jīng)营活(huó)动现金流，二是(shì)可供(gōng)分配现金(jīn)，二(èr)者存(cún)在(zài)本质(zhì)性区别。经营活动产(chǎn)生的(de)现金净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金(jīn)实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影响利(lì)润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现在相对股(gǔ)债市(shì)场独立的资(zī)产配置功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可(kě)以更(gèng)多关(guān)注内部(bù)收(shōu)益率的高(gāo)低(dī)，对产权(quán)类的(de)资产更多关注(zhù)分派率高(gāo)低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自底层(céng)资产的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回(huí)报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基(jī)金管理人(rén)实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分(fēn)红规(guī)模较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供(gōng)分配金额(é)预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集(jí)材料中披露(lù)预测进行比较(jiào)分析，结合经济及(jí)市场的实际环(huán)境，对基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也称。

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