OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌(diē)走势，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基(jī)础设施(shī)资产张(zhāng)润(rùn)大厦的(de)重(zhòng)要(yào)承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续(xù)情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关(guān)负责人(rén)也表示，近期已(yǐ)同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能(néng)事(shì)项。由(yóu)于(yú)张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内(nèi)外(wài)价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)的事(shì)件继(jì)续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级市场价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最近几个交(jiāo)易(yì)日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上(shàng)市(shì)以来(lái)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前(qián)上(shàng)市(shì)的8只产业园区(qū)基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商蛇口产业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇突发事(shì)件，因此(cǐ)导致(zhì)二级市场价格出现波动。”一(yī)位业内人士(shì)分(fēn)析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士(shì)看来，尽管出于风(fēng)险(xiǎn)规避的原因(yīn)，最近几个(gè)交易日场(chǎng)内(nèi)资金有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示(shì)，目前(qián)随着二级市场价格下(xià)跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是价格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好判断(duàn)价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市(shì)场表现低迷，不(bù)少(shǎo)产品年内(nèi)二级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一(yī)定的投(tóu)资价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募(mù)基金执行董(dǒng)事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳(wěn)过(guò)度(dù)对经(jīng)营现金流没有造成大的影响，“事件性(xìng)利(lì)空下调至(zhì)得这么急(jí)、这么(me)深，加(jiā)上前期本(běn)身园(yuán)区类(lèi)资产就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终(zhōng)还是(shì)落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多(duō)大，估计园(yuán)区会最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT发布(bù)公(gōng)告(gào)，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要(yào)承(chéng)租方之一，目前未收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江光大园(yuán)项目出租率下降(jiàng)事项，一(yī)度二级(jí)市场价格(gé)出现回落。在随后召开的(de)业绩说明会中管理人就相(xiāng)关事项进行了解(jiě)释说明，市场信心得到了一(yī)定提振(利口酒是什么意思，利口酒可以直接喝吗zhèn)，二级市场价格表现也趋(qū)于平稳。据了解(jiě)，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的扩募(mù)说明会上(shàng)，运营(yíng)团队表示(shì)了对张江光大园(yuán)项目的(de)信心，预计签署意向(xiàng)书(shū)和合同谈判(pàn)中的(de)储备(bèi)租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租(zū)率(lǜ)将得到回升。没(méi)想到(dào)仅过了(le)不到(利口酒是什么意思，利口酒可以直接喝吗dào)三(sān)周的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募之路(lù)又迎来了新的(de)考验(yàn)。

　　因张江REIT的上(shàng)述公(gōng)告引起了市场(chǎng)各(gè)方的(de)广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关(guān)负责人坦言，事发突(tū)然确实始料(liào)未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间即(jí)奔赴(fù)现场进行了沟通和核实(shí)工作，并同步启动(dòng)了(le)应急预(yù)案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大(dà)厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度(dù)重(zhòng)视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责(zé)人(rén)介绍说，目(mù)前储备租户还是(shì)比较丰富的(de)，覆盖(gài)了芯片测(cè)试、人(rén)工智能、航(háng)天(tiān)产(chǎn)业、信(xìn)息技(jì)术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积(jī)超(chāo)过了2万方。从(cóng)意向储备转化为(wèi)实(shí)际租户需要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署租赁(lìn)意(yì)向书来(lái)尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然收了三个(gè)月履约保证金给了我们一些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负责的(de)态度(dù)，我(wǒ)们肯定要全(quán)力(lì)与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把这些面(miàn)积在短期内完成去(qù)化。”相关负(fù)责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有(yǒu)那么多储备租(zū)户，之前的空置率为何(hé)未能得到解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光(guāng)大园一直以来都(dōu)坚持(chí)以市场(chǎng)化(huà)运营为导向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调租和换租都属(shǔ)于正常情况，而这次项(xiàng)目的(de)大(dà)租(zū)户(hù)退租正(zhèng)好发(fā)生在(zài)市(shì)场活跃度(dù)的短期低点(diǎn)，目(mù)前市场情况已有所好转。在(zài)看到出租率下滑情况(kuàng)没有(yǒu)得到(dào)及(jí)时修复后，张(zhāng)江这边(biān)也作了一定(dìng)的(de)资源调(diào)配(pèi)和倾斜，引入了一些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦(shà)和张江光大园项目(mù)在给租户的分(fēn)隔空间、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金水平等方面也(yě)有一些差(chà)异(yì)化，张(zhāng)润大厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼(lóu)的(de)成(chéng)新(xīn)度高一(yī)些，单价也贵(guì)一些，张江(jiāng)光大园单(dān)层以(yǐ)一(yī)千平的面积为主(zhǔ)，还(hái)有一些独栋形态(tài)的物(wù)业。租(zū)户自身也会有诉求(qiú)，也会根(gēn)据自身(shēn)需(xū)求和(hé)预算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的(de)管理人都变成了(le)一(yī)家，后续(xù)我们在资源共(gòng)享和联合营(yíng)销方面能更加充分发挥协(xié)同效(xiào)应，相信可(kě)以(yǐ)做得(dé)更(gèng)好(hǎo)。”上述(shù)负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江(jiāng)REIT的(de)定位(wèi)和展(zhǎn)望，相关负(fù)责(zé)人(rén)表示，张江集团和张(zhāng)江高科目(mù)前(qián)在(zài)管(guǎn)资产(chǎn)约五百万方，还有一些其他在(zài)开发的储(chǔ)备项目(mù)，这(zhè)些都将成为(wèi)张江(jiāng)REIT实(shí)现(xiàn)打(dǎ)造张江园区产业空间资(zī)产上市平台目标(biāo)的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个资本(běn)平台和它未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩容(róng)的第一(yī)步，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们(men)可能面临了一些突发情况需要解决(jué)，但是这和我(wǒ)们在张(zhāng)江(jiāng)科(kē)学城这三十年建设发展(zhǎn)过(guò)程中(zhōng)所(suǒ)经历的(de)相比(bǐ)，只(zhǐ)能算是一(yī)个非(fēi)常小的插曲。我们(men)有信心排(pái)除万难，尽(jǐn)一切(qiè)可能化(huà)解当前突发事件的所有负面影(yǐng)响，维持预期和市(shì)场的信心(xīn)。”

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